사전융자승인서란 (pre-approval letter)란 렌더가 주택구입 예정자의 수입, 신용과 채무상태, 은행잔고 등을 근거로 특정한 금액까지 융자가 가능하다고 발행해 주는 서류이다. 융자 심사기준이 반영된 컴퓨터 시스템과 융자담당자가 손님의 자격요건과 심사기준을 비교 검토한후 발행한다. 이때 심사기준의 중요한 내용들은 다 검토되기 때문에 사전 융자승인서를 받은 손님들은 대부분 최종 융자승인을 받는데 큰 문제가 없다고 보면 된다.

하지만 사전융자승인서를 받았다고 최종융자승인이 보장되는 것은 아니라는 것을 명심할 필요가 있다. 융자담당자가 수입계산을 잘못했거나, 중요한 심사기준의 적용을 놓쳤다거나, 나중에 심사기준이 바뀌었다거나, 주택감정이나 타이틀에 문제가 생겼거나, 추후 검증과정에서 문제가 생길경우에는 최종융자승인을 못 받을 수도 있게된다. 따라서 사전융자승인서는 경험과 심사기준에 대한 지식이 많은 융자담당자를 통해서 받는 것이 중요하다.

융자담당자는 손님의 복잡한 세금보고서를 읽고 심사기준에 맞는 정확한 수입을 계산해 낼 수 있는 능력이 있어야 한다. 특히 펜데믹이후 렌더들과 2차시장의 투자자들은 심사기준을 더욱 까다롭게 적용하고 있을 뿐만아니라 심사기준을 수시로 바꾸고 있기 때문에 융자시장의 업데이트를 잘 파악하고 있는 융자담당자에게 사전융자승인서를 신청하는 것이 중요하다.

유능한 융자담당자를 잘 선택하는 일과 더불어 또 하나 중요한 점은 일찍 융자담당자를 찾아서 사전융자승인을 받는 것이 좋다. 아무리 좋은 집을 찾아도 융자를 받지 못하면 헛일이다. 아주 많은 사람들이 자신은 융자 받는데 아무런 문제가 없다고 장담하며 사전융자심사를 거치지 않은 채 집을 먼저 보러 다니는 것을 흔히 본다.

그리고 오퍼를 넣기 직전에야 융자담당자를 찾아 사전융자승인서를 요청하는 경우가 많은데, 이때 자신의 생각과 달리 자격요건에 맞지 않아 사전융자승인서를 발급받지 못할 경우에는 맘에 드는 집에 오퍼도 못 넣어 보지 못하고 포기해야 할 수도 있다.

물론 최근에는 펜데믹 때문에 사전융자승인서가 없으면 집을 보여주질 않기 때문에 이런 경우는 많이 없어졌다고 볼 수 있다. 그러나 손님이 예상치 못한 신용보고서상의 문제점이나 은행잔고증명서에 나타난 자금출처의 문제등은 단시간에 해결되지 않는 문제가 생길 수 있다. 따라서 주택구입을 계획하는 사람들은 집을 보러 다니기 수개월 전에 미리 은행의 주택융자담당자를 찾아 자격요건을 검토하는 것이 현명하다. 사전 융자승인서를 발급받기 위해서 손님은 렌더에게 자신의 소셜넘버를 포함한 개인정보, 직업정보, 연소득, 은행잔고, 예상 구입가격, 예상 다운페이먼트정도 등의 내용을 제공해야 한다.

또한 세금보고서, W-2, 월급명세서. 은행 잔고증명서등도 함께 제출해야 한다다. 그래야 융자담당자가 신용보고서도 뽑고, 수입도 계산하고, 은행잔고도 확인할 수 있다. 사전융자승인서 발행을 위해서는 신용보고서를 뽑기 때문에, 손님은 아무 렌더나 여기저기 신청하는 것은 옳지 않다. 나중에 실제로 융자를 신청할 렌더에게 요청하는 것이 좋다.

사전 융자승인서를 발급 받기 위한 비용은 일반적으로 따로 들지 않지만 요구하는 은행도 있을 수 있다. 발급 받는데 소요시간은 렌더가 요구하는 서류를 모두제출하고 자격요건에 문제가 없는 한 신청당일에 발행 받을 수 있다. 한번 발행된 사전융자승인서는 보통 3개월 정도 유효하지만 오퍼를 넣을 때 마다 가격이 달라질 수 있으므로 숫자를 바꿔서 다시 발행 받아야한다.

사전 융자승인서를 받는 시점에 손님은 융자상품(고정 혹은 변동), 이자율, 포인트 등을 결정할 필요는 없으며, 집매매계약이 성립되어 에스크로가 열리고 실제 융자가 시작될 때 결정하면 된다. 요즘처럼 융자받기 힘든 때에는 주택구입을 고려하는 사람들과 부동산 에이전트들에게 있어서 믿을 많한 렌더가 발행한 사전융자승인서의 중요성은 아무리 강조해도 지나치지 않다.

문의: (213)393-6334
이메일: steve.yang@wellsfargo.com

<스티브 양 웰스파고 은행 주택 융자 담당>