자영업자들은 수입이 비슷한 월급쟁이들에 비하여 보통 융자받기가 더 힘들다. 이는 자영업자들이 수입을 모두 보고하지 않는 경향이 있을 뿐만아니라, 렌더의 입장에서도 자영업자들의 수입의 안정성, 지속성, 검증가능성에 대한 측정이 힘들기 때문이다. 그런데 이러한 자영업자들이 집융자를 받는데 겪는 어려움은 펜데믹이후 지금까지 나날이 더 심해지고 있다. 이는 팬데믹 이후 아주 많은 중소규모의 자영업자들이 비즈니스에 어려움을 겪고 있는 실정을 렌더들과 투자자들은 너무나 잘 알고 있기 때문이다.

최근들어 더 까다로워진 자영업자에 대한 심사기준을 살펴봄으로써 대다수가 자영업자인 한인들이 융자받는데 조금이나마 도움이 되고자 한다. 지난 수개월간 낮아진 이자율의 혜택을 보기위해서 많은 사람들이 재융자를 신청하면서 대부분의 렌더들의 파이프라인은 융자파일로 넘쳐나 진행속도가 느려지고 더욱 까다롭게 선택적으로 파일을 심사하고 승인하고 있는 실정이다.

자영업자들에 대해서는 펜데믹이후에도 비즈니스가 타격을 받지 않고 지속적으로 잘 되고있는지를 파악하는데 당연히 중점을 두는데 문제는 이를 확인하는 절차와 방법이 아주 까다로워 졌다는 점이다. 우선 펜데믹이 올 3월에 발생했기 때문에 2020년들어 현재까지의 손익계산서와 비즈니스 은행스테이트먼트를 기본적으로 요구하여 작년과 제작년의 손익과 비교한다. 올해의 수입이 줄어들경우에는 줄어든 금액을 기준의 DTI(Debt to Income)비율을 계산하여 승인여부를 결정한다.

문제는 올해 수입이 늘어났던 줄어들었던 많은 렌더들이 회계사가 준비한 Audited 손익계산서만을 요구한다던가, 회계사들로부터 특정한 문구가 들어간 편지를 요구한다던가, 최근 은행스테이트먼트의 입출금의 정도를 가지고 문제를 삼아 융자최종승인을 기피하는 현상이 만연하다는 것이다. 이러한 이유로 8-9할 이상의 자영업자들이 현재 융자승인을 받지 못하고 있는 실정이다.

또 다른 중요한 변화는 자영업자에 대한 수입계산방법이 현금흐름방법으로 바뀌고 있다는 것이다. 현금흐름 계산방법은 전통적으로 인정해주는 감가상각이나 비즈니스 구입시 지불한 프리미엄에 대한 상각(Amortization) 공제분을 수입으로 다시 계산에 넣어주지 않는다. 또한 비즈니스의 수입이 아무리 많아도 이익을 주주가 배당의 형태로 가져 오지 않은 경우에는 수입으로 인정해주지 않는다. 또한 주주와 회사간의 돈을 빌리고 빌려주는 행위도 개인의 수입에 플러스 혹은 마이너스로 계산에 넣는 방법이다.

이는 이미 대형은행들을 중심으로는 수년 전부터 사용되어왔던 수입계산 방법으로 최근 들어 대부분의 소형 렌더들도 이 방법을 택하고 있어 손님들의 주의가 요구된다. 회사의 순수입이 많아 당연히 융자승인이 날줄 알고 주택구입에 나섰던 손님들이 이러한 수입계산 방법의 변화 때문에 융자승인을 못 받아 고생을 하는 경우를 많이 본다. 특히 융자규모가 675,000달러 이상의 점보융자의 경우가 더 엄격하므로 각별히 유의할 필요가 있다.

또한 많은 자영업자들이 펜데믹으로 인한 융자프로그램인 SBA 의 EIDL(Economic Injury Disaster Loan)을 신청해서 받았는데, 이 융자의 페이먼트는 보통 1년 후부터 시작되지만, 주택융자를 받을 때는 그 월페이먼트를 손님의 부채에 포함하여 자격을 계산하므로 이 또한 주의 할 필요가 있다.

마지막으로 팬데믹 이후 정부에서 실시중인 각종 융자의 페이먼트 유예가 있을 경우에는 주택융자를 받지 못한다. 이는 렌트용 주택등 다른 주택뿐만아니라, 비즈니스 융자, 커머셜 융자, 학자금 융자, 자동차 융자등 크레딧 리포트상에 페이먼트 유예가 나오면 최종융자승인을 받을 수 없으므로 이 유예기간이 끝나고 다시 페이먼트를 시작한후에 융자신청을 해야한다.

이처럼 자영업자들에 대한 주택융자가 그 어느때보다도 어려운 지금 주택구입이나 재융자를 원하는 사람들은 경험과 지식이 풍부한 융자담당자를 미리미리 찾아서 자세한 상담과 준비를 하는 것이 무엇보다 중요하다.

문의: (213)393-6334
이메일: steve.yang@wellsfargo.com

<스티브 양 웰스파고 은행 주택 융자 담당>