얼마 전 한 젊은 손님이 집을 구입하기 위하여 융자를 신청한 후 융자담당자에게 말도 하지 않은 채 직장을 바꾼 경우가 있었다. 이에 더하여 비싼 컴퓨터를 할부로 구입까지 하였다. 집을 사기위하여 계약을 하고 에스크로를 열면 바이어는 계약기간안에 융자를 끝내고 에스크로를 종결해야만 하는데, 위와 같이 직장을 바꾼 다거나 물건을 할부로 구입하기 위하여 크레딧 조회를 하게 되면 융자승인이 취소되거나 융자진행이 늦어져 에스크로를 제 날자에 종결하지 못하게 될 수도 있다.

위 손님의 경우는 다행히 융자최종 승인에는 문제가 없었으나, 융자진행이 늦어져 에스크로 종결이 지체 되면서 셀러, 부동산 에이전트등 관련당사자들이 무척 힘들어하고 맘고생을 심하게 한 일이 있었다.

이러한 융자지체나 융자거부를 피하기 위하여 융자신청 전후에 손님들이 하지 말아야 할 일들에 대하여 한번 살펴보기로 한다. 융자신청 전후로는 가급적 직장을 옮기거나 기존 비즈니스를 클로즈하거나 새로운 비즈니스를 오픈하는 것을 피하는 것이 좋다.

좋은 조건의 기회가 와서 옮겨가야할 경우에는 당연히 융자담당자와 미리 상의를 해야 한다. 그래야 융자담당자는 이자율 락인 기간이나 에스크로 종결 기간등을 계산하여 미리 대처를 할 수 있기 때문이다. 직장을 옮기거나 새로운 비즈니스를 오픈하는 것은 VOE(Verification of Employment)과정, 수입의 연속성에 대한 해석과 수입계산방법등에 영향을 줘서 융자진행기간을 지체시키는 것은 말할 필요도 없고 융자승인거부로도 이어질 수 있기 때문이다.

융자신청 전후로는 자동차나 값비싼 물건을 할부로 사는 것을 피하는 것이 좋다. 또한 새로운 신용카드신청이나 다른 사람의 융자에 코사인하는 것을 자제하는 것이 좋다. 렌더는 융자시작시점에서 신용조회를 할 뿐만 아니라 펀딩하기 바로직전에도 Pre-funding(closing) Credit Check을 다시 한다. 이때 새로운 페이먼트가 생기거나, 신용점수가 내려갈 경우에는 융자진행이 더뎌지는 것은 물론, 이자율이 올라가게 되거나, 심지어는 융자승인이 취소될 수도 있다. 새로 집을 사서 이사들어가면 새로운 가구나 가전제품을 구입할 수 있는데, 융자승인이 났다고 해서 할부로 마구 구입했다가는 융자승인이 취소될 수 있으므로 아주 조심해야 한다.

융자는 완전히 끝날 때 까지 끝난 것이 아니라는 것을 유념할 필요가 있다. 특히 새 학기가 시작되는 시점에 학교로 돌아가는 자녀들의 아파트계약서에 무의식적으로 코사인을 해주는 경우가 많은데 이 또한 조심할 필요가 있다. 물론 학교다니는 자녀들의 아파트계약서에 코사인을 하는 것은 당연히 해야할 일이지만, 융자를 신청을 앞두고 있거나 융자가 진행중인 경우에는 미리 융자담당자와 상의 하여 다른 좋은 방법이 있는지를 알아보는 것이 좋다.

융자신청 전후로는 은행구좌간에 자금을 이동하거나 근거가 불확실한 자금이나 현찰의 입금을 피하는 것이 좋다. 주택구입의 다운페이먼트나 재융자때 추가로 납입하는 돈이나, Reserve용으로 사용되는 자금은 반드시 그 출처를 따지게 되어있다. 따라서 출처가 확실하지 않은 자금이나 현찰로 입금된 돈은 위의 용도로 사용할 수가 없다. 출처가 확실한 돈이라 하여도 심사기준에 합당하지 않을 때는 사용할 수가 없게 된다.

예를 들어 투자용주택을 구입하는 사람이 부모님으로부터 받은 돈을 입금한 경우 이 돈은 다운페이먼트로 사용할 수가 없다. 왜냐하면 투자용주택융자는 Gift(증여)를 허락하지 않기 때문이다. 출처가 확실하고 심사기준에 합당한 자금이라 하더라도 자금이동이 많으면 제출해야하는 서류가 늘어나게 되어 융자진행을 힘들게 하고 더디게 하는 요인이 될 수 있가 있으므로 유의하는게 좋다.

기존의 구좌나 CD를 클로즈 하고 새로운 구좌나 CD로 자금을 옮기는 것도 마찬가지 경우에 해당한다. 요즘은 융자시장에 공급과잉의 시기이다. 즉 이자율이 낮아 융자 신청은 많은 반면 2차시장에서 모기지 노트에 대한 투자자들의 수요는 상대적으로 적은 편이다. 이러다 보니 렌더들이 융자심사를 더 깐깐이 하고 기간도 오래걸린다. 이럴 때 일수록 준비를 더 철저히 하고 융자신청후 하지말아야할 일들을 잘 지켜야 끝까지 무사히 제 시간에 융자를 끝낼 수 있을 것이다.

문의: (213)393-6334
이메일: steve.yang@wellsfargo.com

<스티브 양 웰스파고 은행 주택 융자 담당>