모기지 이자율은 지속적으로 낮아 융자문의와 신청은 늘어나는 반면, 모기지 채권을 소화하는 2차시장의 투자자들의 요구는 점점 까다로워져 융자승인 받기는 무척 힘든 요즘이다. 오늘은 이러한 융자시장의 변화를 살펴봄으로써 융자를 준비하는 한인들의 이해를 돕고자 한다. 가장 눈에 띄는 변화는 자영업자에 대한 심사기준의 강화이다.

펜데믹을 겪으면서 많은 비즈니스가 문을 닫고 문을 열더라도 제한적으로 영업을 할 수 밖에 없었던 탓에 렌더들은 자영업자들에 대하여 더 엄격한 융자심사기준을 마련하여 적용하고 있다. 대표적으로 2020년도 Year to date 손익계산서와 최근 비즈니스 은행스테이트먼트를 지난 2년동안의 세금보고서와 비교하여 최근 비즈니스의 상태를 점검한다.

최근 비즈니스가 지난 2년동안에 비하여 너무 많이 안 좋아진 경우에는 융자승인을 내 주지 않는다. 또한 최근 두 달동안의 은행구좌에 현금흐름이 마이너스인 경우에도 융자승인을 내 주지않는다. 또한 기본적으로 자영업자에 대하여는 더 높은 이자율을 적용하는 렌더도 많다. 많은 한인들이 자영업자인 점을 고려할 때 이는 큰 이슈이다. 따라서 자영업자가 집을 사거나 재융자를 하는 경우에는 사전 리뷰를 철저히 받을 것을 권한다.

또 다른 특징은 렌더들이 현금인출재융자를 꺼린다는 것이다. 현금인출 재융자를 전혀 취급하지 않는 렌더도 늘어났을 뿐만 아니라 하더라도 이자율을 높여서 적용하는 경우가 많아졌다. 손님들이 주지하여야 할 것은 기존의 1차, 2차융자를 하나로 합칠 경우 현금인출재융자로 간주한다는 것이다. 물론 집을 살 당시에 1차, 2차로 받은 융자를 합치는 경우는 현금인출로 간주하지 않지만 집을 산 이후에 2차를 설정하여 현금을 꺼내 쓴 경우에는 현금인출로 간주한다. 현금인출재융자로 간주되면 이자율이 올라가고 심사기준이 까다로워진다는 뜻이 된다. 셋째로 투자용주택에 대한 융자나 렌트수입이 있는 경우에 융자승인 받기가 까다로워졌다는 점이다. 일부 렌더에서는 점보융자의 경우 렌트수입을 전혀 쳐주지 않는 경우도 있다.

또한 투자용주택에 대한 가산이자가 평상시에 비하며 많이 높아졌다. 특히 2유닛이상의 투자용 주택의 융자금액이 하이밸런스에 해당할 경우에는 포인트를 무조건 2포인트를 내야만 융자가 가능한게 최근의 현실이다. 따라서 투자용 주택을 재융자하거나 구입할 계획이 있는 손님들은 융자자격요건을 더욱 철저히 점검하고 이자율과 포인트를 확인한 후 재융자를 신청하거나 주택구입을 결정하여야 낭패를 면할 수 있다.

다음으로 점보융자시장의 약화를 들 수 있다. 점보융자란 융자금액 $765,000달러 이상의 융자로 페니메와 프레디맥에서 모기지채권을 구입하지 않아 렌더가 직접 2차시장에서 매각해야하는 융자를 말한다. 점보융자는 대부분 대형은행들을 통해서 행해지는데 펜데믹으로 은행들의 수익이 악화되었고, 금융시장의 약세로 2차 시장에서 수요가 급격히 줄어들었기 때문에 이에 대한 이자율이 컨포밍융자의 이자율에 비하여 상대적으로 덜 내려갔다고 볼 수 있다.

또한 점보융자의 심사기준이 더욱 까다로워졌으므로 765,000달러 이상의 점보융자를 신청해야하는 손님의 경우는 반드시 대형은행의 융자담당자와 상담을 미리 거친 후 주택구입에 나설 것을 권한다. 현재 점보융자를 갖고 있는 사람이 재융자를 받을 경우에는 융자금액을 765,000달러 이하로 낮춰서 컨포밍하이밸런스로 융자를 받는 것도 하나의 방법이라고 할 수 있다. 이상의 사항들이 복합적으로 적용되는 손님들은 더 조심해야 한다.

예를들어 자영업자이면서 현금인출 재융자인데 하이밸런스 (융자금액 510k ^765k)가 되는 경우이거나, 2-4유닛 투자용 주택에서 현금인출재융자를 하거나, 2-4 유닛이면서 하이밸런스 융자가 되거나, 점보융자를 받는데 투자용 주택을 보유하고 있는 경우등 2가지 이상이 섞일 경우에는 융자승인도 더 까다로워지고 이자율도 큰 폭으로 올라갈 수 있다. 자신의 케이스가 어느 경우인지를 정확히 알아야 융자진행이 더 쉬워지고 이자율에 대한 오해도 줄일 수 있게 될 것이다.

문의: (213)393-6334
이메일: steve.yang@wellsfargo.com

<스티브 양 웰스파고 은행 주택 융자 담당>