얼마전 국책 모기지 기관인 Fannie Mae와 Freddie Mac이 재융자에 대하여 융자비용을 올리면서 손님에게 적용되는 이자율은 다소 올랐지만, 아직도 모기지 금리는 상당히 낮은 수준을 유지하고 있다.

낮은 이자율로 재융자 신청이 늘어나면서 렌더마다 파이프라인은 꽉 차서 융자진행은 평상시보다 배 이상의 시간이 걸리고 있다. 또한 펜데믹이후 2차시장의 투자자들로부터 요구사항이 늘어남에 따라 심사기준이 강화되면서 손님들이 준비해야할 서류도 늘어나게 되었다. 이렇게 렌더가 바쁘고 심사기준이 까다로울수록 융자페키지를 완벽하게 준비하는 것이 중요하다. 빠진서류가 많고 준비가 허술한 파일은 자꾸 뒤로 미뤄지기 마련이기 때문이다. 융자를 신청하는 손님의 입장에서 렌더가 요구하는 모든 서류를 렌더의 구미에 맞게 준비해서 제출하는 일은 상당히 성가시고 힘든 일 일수 있다.

특히 자영업자가 많고 은행구좌에 입출금이 많은 한인들의 경우는 손님뿐만 아니라 융자담당자들도 힘들기는 마찬가지이다. 융자담당자로서 케이스가 복잡한 경우 손님들에게 서류를 준비하는 요령과 왜 그 서류가 필요한지를 설명하는 일이 여간 힘든 일이 아니다.

그러나 아무리 복잡하고 힘든 경우도 손님과 융자담당자가 서로 대화하고 협조하면 쉽게 진행될 수 있는 것이 융자과정이다. 손님들은 융자시작단계에 융자담당자가 요구하는 서류를 담당자가 원하는 데로 최대한 빨리 하나도 빠짐없이 제출하는 것이 아주 중요하다. 왜 그런거까지 요구하냐고 따지면 서로 힘들어질 뿐이다. 제출하는 서류들은 반드시 공식서류로서 쓰일 수 있는 제대로 된 서류들이어야 한다. 잘 안보이거나, 찢어졌거나, 페이지가 분실되었거나, 낙서가 많은 서류들은 공식서류로 쓰여질 수 없다.

소셜번호가 지워진 세금보고서는 사용할 수가 없다. 세금보고서에 붙어있는 부대서류 즉 각종 Schedule 과 Statement 들도 같이 제출되어야한다. 세금보고서의 경우는 회계사로부터 이메일로 받아 놓은 것을 그대로 전달해주는 것이 가장 좋은 방법이다. 손님이 만약에 여러개의 회사를 소유하고 있는 경우에는 25%이상 소유권이 있는 모든 회사의 2년치 세금보고서를 제출해야한다.

물론 25%이하의 경우에도 손님의 수입의 대부분이 그 회사에서 온 경우에는 소유지분에 관계없이 회사 세금보고서를 일반적으로 요구한다. 2년치 세금보고서에 더해서 YTD (Year to date) 제무제표도 요구한다.

제무제표는 회계사나 회사의 회계담당자가 작성하여 사인하면 된다. 회사소유주가 작성한 경우에는 2-3 개월만큼의 회사 은행 거래내역서를 같이 제출하면 된다. 은행 구좌의 월간 거래내역서는 반드시 모든 페이지를 빠짐없이 제출해야한다. 내용이 없는 페이지도 다 보내줘야 한다. 구좌거래내역서에 만약에 큰 금액의 입금이 있는 경우가 가장 골치아프다. 여기서 큰 금액이란 자신의 월 수입금액의 30%-50%정도 이상되는 금액을 말한다. 모든 큰 금액의 입금은 반드시 입금된 첵의 사본을 제출해야 한다. 그래서 그 출처를 설명해야 한다.

만약에 다른 구좌에서 이체된 경우에는 그 구좌의 거래내약서도 같이 제출하여야 한다. 이렇게 줄줄이 연결된 거래내역서와 거기에 입금된 첵의 사본을 제출하는 일은 여간 성가시고 귀찮은 일이 아니다. 따라서 주택융자를 계획하는 사람들은 돈을 구좌간에 옮기는 것을 자제하는 것이 좋다. 친척들에게서 송금받을 일이 있다거나, 회사에서 옮겨올 돈이 있다거나, 현찰을 입금할 일이 있는 경우에는 반드시 그 전에 융자담당자와 상의 하는 것이 최선이다.

돈을 갚을 수 있는 능력이 있다는 것과 그 능력이 있음을 서류로 보여주는 일은 별개의 문제다. 모든 융자는 서류로 이루어진다. 인터뷰를 통해서 융자승인이 이루어지는 것이 아니다. 많은 한인들이 안타깝게도 실제로 돈을 갚을 수 있는 능력이 있음에도 불구하고 서류가 잘 갖춰지지 않아 융자를 신청조차 할 수 없는 경우를 많이 본다. 이를 조금이나마 해결할 수 있는 길은 일찍 융자담당자를 찾는 일이다. 왜냐하면 시간을 가지고 준비하면 대부분이 문제들은 해결되는 경우가 많기 때문이다.

문의: (213)393-6334
이메일: steve.yang@wellsfargo.com

<스티브 양 웰스파고 은행 주택 융자 담당>