모기지 이자율이 지속적으로 하락하면서 재융자를 통해서 월페이먼트를 낮출려는 사람들의 문의와 융자신청이 꾸준이 많다.

최근의 이자율 하락은 많은 사람들에게 큰 금액을 절약할 수 있는 절호의 기회를 제공해 주고 있는 것이 분명하다. 그런데 이러한 재융자를 통해서 실익을 얻을 수 있는지를 제대로 알기위해서는 들어가는 비용을 정확히 파악할 수 있어야 한다.

융자를 상담하거나 진행하면서 느끼는 것은 많은 한인들이 융자 비용에 대하여 잘 알지 못하고 있다는 사실이다. 이 때문에 융자신청 후 받아보는 패키지에 나와 있는 비용이 상담할 때 말한 비용보다 높다면서 불신하거나, 융자가 다 끝나가서 융자 서류들을 사인하는 시점에서도 비용이 애초 약속 보다 많다고 오해를 하는 경우를 많이 본다.

이러한 오해는 손님들이 융자 비용(Loan Costs)과 클로징 비용(Closing Costs)의 차이점을 이해하지 못하는데서 기인하는 경우가 많다.

융자 비용이란 글자 그대로 융자를 받기 위해서 들어간 비용이라고 생각하면 된다. 반면에 클로징 비용이란 이 융자 비용에 더하여 주택구입이나 재융자 에크스로를 종결하기 위해서 필요한 자금의 총계를 말한다.

융자 담당자와 상담하는 단계에서 서로 약속하는 비용은 융자 비용을 말하는 것이지 클로징 비용은 아니다. 손님의 융자 상황과 형편을 알지 못하는 융자 담당자가 클로징 비용까지 다 파악해서 정확히 알려주기는 쉽지 않은 일이다.

우선 융자 비용이란 융자와 직결된 비용, 즉 융자를 하지 않았으면 발생하지 않을 비용이라고 이해하면 된다. 이를 Non-recurring costs라고도 말한다. Origination charges, processing fee, underwriting fee, discount points, appraisal fee, escrow office(settlement) fee, lender title insurance fee, notary fee, wire fee, messenger fee, sub escrow fee, recording fee 등의 예를 들 수 있다.

여기서 discount point란 이자율을 낮추기 위해서 혹은 특정 이자율을 받기 위해서 지불하는 비용을 말한다. 1포인트는 융자금액의 1%를 말하는데 투자용 주택융자를 받거나 현금인출 재융자를 할 경우에 포인트를 내는 것이 유리하거나 무조건 내야 되는 경우도 있다.

대상 주택이 콘도일 경우에는 콘도 HOA의 건전성을 알아보는 Certificate 발행 비용과 Master Insurance 관련 비용이 더 발생할 수 있다.

그런데 필자가 생각하기에 고객의 입장에서 가장 좋은 방법은 모든 항목들을 일일이 얼마가 들어가는지를 알아보는 것 보다는 총 융자비용(클로징 비용 말고)이 얼마나 들어가는지를 융자 담당자와 약속하는 것이 제일 좋은 방법인 것 같다. 그리고 여기에 감정비가 들어가는지, 콘도 certificate fee는 포함하는지, 포인트는 있는지, Recording fee는 포함하는지 등은 따로 분명히 하는 것이 중요하다.

한 가지 더 주의 할 사항은 융자 초기에 제공되는 서류에 나오는 비용은 융자 담당자가 약속한 비용보다 항목별로 다소 높게 나올 수 있다는 사실이다. 그 이유는 최종 발생한 실제비용이 처음 고객에게 제공한 비용보다 10% 이상 높게 발생하면 그 차액을 모두 렌더가 물어야 하는 법 때문에 렌더는 보통 처음에는 실제 비용보다 아주 높게 제공하는 경향이 많다.

따라서 처음 서류에 나오는 비용에 집착하기 보다는 융자 담당자가 제시 한 비용을 믿고 융자를 진행한 후 융자서류 사인을 하기 전에 발행되는 CD(Closing Disclosure)란 서류를 통해서 최종 비용을 점검하는 것이 옳은 방법이다.

반면에 클로징 비용이란 지금까지 설명한 융자비용에 더하여 Recurring costs 즉 Pre-paid items에 해당하는 부분까지 합한 금액을 말한다. 이자금액, 화재보험, 재산세 등이 대표적인데, 새로운 융자가 시작되는 시점에 맞춰서 렌더가 미리 걷는 금액을 말한다. 예를 들어 융자가 15일에 클로즈 된다면 렌더는 16일부터 31일까지 이자를 미리 걷어가는데 손님이 이 금액을 내야만 에스크로가 종결될 수 있다.

융자 비용과 클로징 비용을 정확히 구분할 줄 알 때 고객과 융자 담당자 사이에 큰 오해 없이 융자를 잘 끝낼 수 있을 것으로 믿는다.

문의: (213)393-6334
이메일: steve.yang@wellsfargo.com

<스티브 양 웰스파고 은행 주택 융자 담당>