리버스(Reverse) 융자 피해자들이 은행과 융자 ‘브로커’ 상대로 소송한 내용을 보면 기상천외한 비용 청구에다가 채무자는 어떤 시비도 할 수 없고 항의도 할 수 없게 만든 계약을 볼 수 있다.

한 단체 소송에서 2개 은행과 한 보험회사가 노인 상태 약탈 행위로 800만달러 합의금을 지불했는데도 은행 잘못이 없다고 주장할 정도의 배짱이다. 이자와 부대 비용을 1년에 30% 이상 지불하고, 원금 7만2,000달러에 어떤 조건 부합 시 지불되는 ‘조건부 이자(contingent interest)’가 7만5,000달러, 그리고 잡다한 경비가 청구된 사건이 있다. 이런 비정상적인 융자가 어떻게 지금까지 존재하는가를 의심하게 한다.

리버스 융자 목적은 62세 이상의 집 소유주가 상속을 주지 않고 사망 때까지 주택에 계속 거주하는 사람을 위한 것이다. 하지만 노인이기에 질병이나 다른 사유로 장기간 집을 떠날 수 있고, 의료비나 비상사태에 자금을 생각한다면 재융자, 2차 융자, 재산 가치에 대한 융자(line of credit), 또는 상속인을 통한 융자 같은 것이 오히려 효과적이다. 특히, 65세 이상 노인 상대로 재정적 착취 행위는 위법이다. 노인한테 피해가 갈 것을 예상했을 때, 사실을 밝히지 않은 것, 허위 선전, 브로커 설명에 의존, 대리인 의무 위반, 합당하지 않은 비용 청구 같은 것은 불법이다.

■주택 가격 상승비 50% 청구에 과다 경비: 리버스 융자를 받은 1997년의 주택 가치는 55만6,000달러인데 THF 은행을 통해서 융자금은 27만2,911달러를 받았다. 후에 융자는 WestOne 은행으로 이전되었고, 16년 후에 융자를 갚으려고 은행에 잔금을 문의하니 180만달러가 된 사건이 있다. 주택 가격이 상승하면 상승된 50%를 은행이 챙긴다. 융자 만기일에는 ‘만기 경비(maturity fee)’로 2%를 받았다. 이 외에도 3만3,000달러의 강제 ‘연금(annuity)’을 구입하게 되었다. 은행이 채무자에게 미래에 지불해 나갈 월부금 액수까지 복리 이자로 계산한다. 이 융자 액수에 대해서 전체 비용을 합하면 150~160만달러 빚이 발생했다는 것이다. 2013년 7월에 일반 주택구입 융자의 고정이자 30년 이자율은 4.5%이다. 그러나 리버스 융자는 기본 이자가 9.95%이다. 은행에서 원금과 이자 그리고 차압 경비를 지불하라면서 차압이 진행되자 채무자 딸이 은행 상대로 소송을 제기 했다. 일방적으로 한 쪽만 유리하게 작성된 불공평한 계약이며 사채 고리 대금 법률 위반 소송을 제기했다.

■조건부 이자가 원금보다 높고, 가격 상승의 50% 지불: 1997년 2월에 리버스 융자를 받은 2년 후에 주택을 판매했다. 융자 기간 동안에 부동산 시장 가치가 상승한 몫에 대해서 50%를 은행에 지불한다는 계약 조건을 알게 되었다. 은행은 7만2,018달러 이외에 ‘조건부 이자’ 7만5,000달러, 기타이자와 만기 경비를 지불하라고 주장했다. 법원은 일반 계약에서 ‘중재’ 조항이 있을 때는 이 절차를 거쳐야 하지만 불합리한 계약에는 따르지 않아도 된다고 전제하고 채무자는 어떤 시비도 할 수 없고 항의도 할 수 없게 만든 계약은 잘못이라고 판결했다.

■해약 벌칙금 5년 후 복리 이자 요구: 2009년 융자 잔금은 14만4,000달러였고, 주택 가치는 32만5,000달러였다. 은행한테 융자금 상환 액수를 요구했더니 해약 범칙금을 5년 후 이자까지 청구했고, 은행은 융자를 다른 은행에 판매해 버렸다. 결국 법원은 ‘숏세일’을 허락해서 25만달러에 재구입을 허락했다. 소송비용 때문에 경제적으로는 손실이었다.

■리버스 융자 1년에 47.3% 이자 : LA 타임스 2000년 8월 20일자 내용이다. 이자와 부대비용을 합해서 1년에 30%라는 엄청난 비용을 지불한다. 노인들은 정규적인 이자 이외에도 부동산 판매 시에는 은행에 10%를 또 지불해야 된다. 75세 노인이 20만달러 융자에 대해서 34.7%의 연간 융자 경비로 지출된다. 주택 가격 상승은 연간 4%인데 2년 후에 23.8%에 해당하는 4만4,138달러의 경비를 지불해야 한다. 연간 47.3% 이자에 해당된다. 신문은 위험한 융자이기에 주의해야 된다고 경고했다.

문의: (310)307-9683

<김수진 호프 법률그룹 변호사>