코로나19 바이러스가 전 세계적으로 창궐하면서 거의 모든 경제활동이 멈춰버리고 실업자 수가 수천만명으로 늘어나는 등 유례없는 혼란과 침체를 겪고 있는 가운데 연방정부와 연방의회에서는 미국 경제와 가정, 개인들을 구제하기 위하여 2조달러이상에 해당하는 엄청난 규모의 긴급예산을 편성하고 실행하는 경기부양 패키지 법안(CARES Act)을 지난 3월 27일자로 발동하였다.

이 법에 따라 미국민들은 직접 현찰을 받기도 하고, 소규모 자영업자들은 급여보호프로그램(PPP:Paycheck Protection Program)을 신청도 하고, 일부 파산위기에 처한 대형 회사와 산업들은 직간접적인 원조를 받기도 한다.

CARES Act에는 주택 소유주들을 위한 내용도 담고 있는데 크게 두 가지이다. 첫째 Foreclosure Moratorium, 차압중지 즉 모기지 페인트를 내지 못하더라도 3월 18일 이후 60일 동안은 차압을 금지하는 것이고, 둘째는 코로나 바이러스의 직간접적인 피해로 인하여 모기지 페이먼트를 납부하기 힘든 주택 소유주들이 모기지 페이먼트를 180일 혹은 그 이상 동안 유예를 요청할 수 있는 내용을 포함하고 있다.

다만 연방정부와 정부기관이 지원하는 모기지에 한정하고 있다. 이는 대부분의 컨포밍 융자와, VA 및 FHA를 포함한다. 하지만 점보 융자 등 다른 종류의 융자에 대해서도 각종 금융감독 기관들이 동일한 유예를 권유한 만큼 현재 모기지 페이먼트를 납부하고 있는 Account Servicer(혹은 렌더)를 접촉해보는 것이 좋다.

컨포밍 융자라 하더라도 그냥 페이먼트를 내지 않으면 되는 것이 아니고 렌더를 접촉하여 승인을 받고 페이먼트 납부를 연장해야 한다.

많은 렌더들은 웹사이트에서 몇 번의 클릭만 하면 신청이 되는 절차를 벌써 준비한 것으로 알려지고 있다. 페이먼트 유예신청은 피해를 증명하는 서류를 따로 제출하는 절차가 없는 만큼 아주 간단하다고 할 수 있다.

이렇게 유예된 월 페이먼트를 렌더들이 나중에 어떻게 처리할 지에 대해서는 아직 구체적인 답이 없다고 볼 수 있다. 유예나 연기 등으로 여겨지는 이번 구제책은 페이먼트에 대한 면제와는 다른 것인 만큼 렌더들은 언젠가는 유예된 부분을 받을 것이다.

그런데 일부 렌더들이 요구하는 Balloon payment, 즉 3개월이나 6개월후에 밀린 것을 한꺼번에 모두 페이해야 하는 것은 전혀 실효성이 없는 것으로 주의할 필요가 있다. 대부분의 렌더는 밀린 개월만큼 융자기간을 연장하는 방법을 택할 것으로 보이는데 이는 당장 수입이 없는 주택 소유주들에게는 큰 도움을 준다고 볼 수 있다.

페이먼트 유예를 승인한 렌더는, 그 전에 이미 Late payment가 없는 한, 페널티를 부과하지도 않고, 이를 Late payment로 신용관리 기관에 통보할 수 없게 되어있는 만큼, 신용점수에 부정적인 영향을 줄 것 같지는 않으나, 추후 신용보고서에서 해당 모기지 페이먼트 기록이 어떤 식으로 표현될지는 아직 알 수 없는 일이다.

실제로 현재 많은 렌더들은 페이먼트 유예를 선택한 사람들에 대해서 새로운 융자를 거부하는 일이 생기는 만큼, 가까운 미래에 재융자를 고려하거나 주택구입을 생각하는 사람들은 재정능력이 허용하면 페이먼트 유예를 선택하지 않는 것이 바람직 할 것 같다.

또한 페이먼트 유예를 결정한 사람이 모기지 상환이 완료되기 전에 집을 팔게 되거나 재융자를 할 경우, 그 밀린 개월에 해당하는 이자를 한꺼번에 낼 것을 요구할 가능성이 높다.

결론적으로 코로나 바이러스 모기지 구제책은 실직이나 비즈니스 클로즈 등으로 피해를 본 사람들에게 모기지 페이먼트를 수개월동안 연장해주는 구제책이지, 검증과정이 없다고 하여 능력이 있는 사람들에게까지 그 페이먼트를 유예해주는 제도가 아니므로 조심해서 신청할 필요가 있다.

문의: (213)393-6334

<스티브 양 웰스파고 은행 주택 융자 담당>