코로나19 확산세가 가파르다. 전 국민 해외여행 금지 등 전례가 없는 ‘비상조치’를 마련하고 있는 중에 의약품과 식료품 등 ‘생명 유지’와 관련된 업종을 제외한 모든 비즈니스들이 기약 없이 문을 닫고 있다.

모든 사람들이 강제 자택 격리 명령(Stay at Home)을 지키고 긴급 상황에서 자택에서 벗어날 경우 6피트(feet) 거리를 유지하는 것이 지금으로서는 할 수 있는 최선이다.

대부분 오피스들도 재택근무에 돌입하면서 무급휴가나 월 급여의 20~30% 삭감 이야기가 들려온다. 그나마 급여 삭감은 위안이 된다. 필수 업종에서 제외돼 문 닫은 비즈니스는 손을 쓸 방도도 없다. 비즈니스를 운영하는 오너와 그곳에서 일하고 있는 직원들 모두가 강제 실직 상태가 된 것이다.

연방노동부는 지난 3월 둘째주(8~14일)주간 신규 실업수당 신청 건수가 28만1,000명으로 집계됐다고 발표했고, 이어 3월26일에는 실업수당 신청 건수가 328만3,000건으로 집계됐다.

기존 최고치는 오일쇼크 후폭풍이 가시지 않은 상황에서 중앙은행인 연방준비제도가 물가 상승억제를 위해 고금리 정책을 폈던 1982년 10월2일의 69만5,000명이다. 이번 수치는 지난 주와 비교해도 무려 12배 늘어난 것으로, 실업급여 청구 건수가 100만~200만건에 달할 것이라는 전문가들의 예상을 훌쩍 뛰어넘은 것이다.

실물경제 침체와 투자용 부동산 업황 악화에 대한 우려가 커질 가능성이 아주 높아졌다고 한다. 투자 부동산을 소유하고 있는 건물주들에게 지난 주는 휴업으로 임대료를 내기 힘드니 당분간 면제하거나 납부 연기를 해달라고 요구하는 세입자들의 연락에 곤혹스러운 한 주였다.

건물주와 접촉하지 않은 소매업 종사자가 없을 정도이고, 유닛을 가지고 있는 아파트 오너들은 퇴거조차 할 수 없는 상태가 되었다. 웬디스 햄버거 본사에서 건물주에게 3개월 렌트비 유예와 올 8월부터 18개월 내 다시 갚겠다라는 이메일에 할 수 없이 사인해 주었던 경우도 있었고, 갑자기 디파짓을 포기하고 한국으로 돌아가는 유학생들로 아파트에 공실이 생기는가 하면, 식당에서 일하는데 가게가 문을 닫아서 나오지 말라고 해서 아파트 렌트비를 내지 못한다는 통보에 속수무책인 경우도 있었다.

연방정부는 3월 27일 2조달러 경기부양 패키지를 쏟아 붓기 시작했다. 자금난에 처한 기업 대출지원을 비롯해 중소기업 구제 실업수당, 실업보험 혜택 확대, 개인과 가족에 대한 현금 지급, 주 및 지방정부 지원, 병원과 의료시설 지원이 그것인데, 경기부양 패키지에도 불구하고 많은 투자분석가들은 올 3월초까지의 투자용 부동산과 같은 시장이 다시 회복될 것 같지는 않을 수 있다는 주장을 하고 있다.

만일 이런 상황이 여름까지도 지속되어 렌트비를 받지 못한다면, 많은 곳들이 은행 페이먼트를 내기 어려운 상태가 되어 결국은 은행권에 불똥이 튀게 되면, COVID 19 여파로 항공,관광,세일 산업 등에 빌려준 대출의 부실이 우려되고 있다.

또한 미국의 상업용 모기지 부채가 3조달러에 달해 글로벌 금융위기 때를 상회하면서 경제활동 감소로 인한 임대료 미납 등이 모기지 부실을 촉발할 수 있다는 분석이 현실이 될지 아니면 우려에 그칠지 이제 시간만 남았다.

지금 1031 등을 이유로 투자부동산을 구입하려 한다면, 전례 없는 ‘비상조치’ 상황속에서 의약품, 식료품, 은행, 보험, 주유소, 자동차 정비소, 마리화나 판매업소, 웨어하우스 등 지속적으로 비즈니스 운영을 할 수 있는 업종을 테넌트로 보유하고 있는 상가에 주목해 볼 필요가 있다.

예를 들어 미국의 약국 체인인 CVS는 현재 전체 직원의 약 20%인 5만명을 추가로 고용한다. 테이크아웃(Take-out) 전문 식당 및 드라이브스루(Drive Thru), 그리고 온라인 배달 업체들도 직원 채용이 더욱 늘어날 것이다. 최근 주고 받는 오퍼들은 상가들은 거의 없고 아파트 유닛의 경우에 Contingency 없이 대신에 10% 이상의 가격할인을 받고 에스크로에 들어가는 경향이 생겼다.

문의 (213) 626-9790

<해리 정 드림부동산 부사장>