건축물을 개조하거나 사용 목적을 전환시 또는 건축법에 정한 표준 이하의 관리는 모두 불법 민폐행위가 된다. 시 건축과에서 건축법 위반과 규정 이하 상태의 건물이 건강, 안전 또는 공공에 위험을 초래할 가능성이 있을 때는 ‘불법 민폐 시정 명령’ 통고를 발급한다.

민폐 위반 시정 적정 시간은 일반적으로 시정 통고 후 30일 후에 시정 검사를 한다. 명령서에는 수리, 원상복구, 퇴거, 건물 철거를 요구할 수 있다.

그러나 건물에서 퇴거 명령은 건물 철거 또는 상당한 수리를 요구할 때이다. 시정 통고 후에도 시정이 안되면 시정 통고 등록을 할 수 있다. 등록이 되면 부동산 구입자도 수리, 철거, 법원 명령에 의한 시정 요구 의무가 부여된다.

시 당국은 수리 통고 기간 이내에 수리를 하지 못하면 시가 입주자 퇴거시키고 철거 또는 수리를 할 수 있다. 시는 철거 또는 수리를 결정하기 전에 입주자 또는 점유자에게 우편으로 통고해야 된다.

▲소유주 선택 수리 또는 철거: 긴급 위험 상태 시정을 위한 긴급 수리가 철거 외의 다른 방법이 없는 이상 건물주에게 수리할 기회를 주어야 된다. 소유주에게 건물 철거 선택권이 있으며 긴급 비상 상황 또는 합당한 통고를 안 주었을 때에는 개인 재산 몰수가 된다. 그러나 통고를 주었는데도 시정이 안 되었을 때는 시에서 위법 시정 또는 철거를 한다.

▲형사 처벌과 철거: 산타모니카에 3동 짜리 다세대 주택. 위층 2 동은 세입자가 거주하고 아래층은 건물주가 사용했다. 1989 년 시청은 주택 안전과 열악한 생활상태 경고장을 통고했다. 법원은 1990 년에 무허가 건축 부분 철거 명령을 했다. 부동산 철거 비용 2만1,939달러는 저당 설정되었다. 시청은 1997년에 건축법 위반, 화재, 주택, 배관, 전기등 85 개 항목의 경범죄 위반을 통고했다. 건물주는 이를 이행하지 않았기에 90일 형무소, 그 후 다시 450일 형무소 생활을 했다. 시는 2004 년 12월 법정 관리 집달리를 선정해서 관리하도록 했다. 2005년에 집달리는 법원에 불안전한 주택이므로 철거 권고 신청을 했다. 법원은 집달리 권유를 수락해서 철거를 명령했다. 부동산을 철거하고 판매하는 것이 법원이 취할 수 있는 가장 합당한 방법이다.

▲은행 차압 주택 철거: 건물주는 은행 차압이 되고 난 뒤 파산 신청을 하면서 건물 관리를 전혀 하지 않았다. 시는 거주자의 안전과 건강의 유해를 방지하기 위해 건물 철거를 명령했다. 법원은 공공에 긴급한 비상 사태의 안전과 건강에 문제가 있을 때는 시가 건물을 철거해도 배상 책임이 없다는 판단이다. 그렇지 않다면 시는 공공의 위험을 제거하기 위해서 소유주에게 건물 철거 또는 수리할 수 있는 적합한 시간을 주어야 한다. 차압으로 새 소유주가 된 은행에게 새로운 적합한 시정 기간 통고를 주어서 수리 또는 철거를 할 수 있도록 해야 한다.

▲섬 안의 무허가 건물 철거: 수상 스키 클럽이 소유한 섬에 토지 사용 허가, 건축허가, 다른 허가도 없이 주택이나 선착장 등 관련 시설을 건축했다. 섬 소유주는 불법적으로 사용한 건물에 대해서만 시정하면 되는 것이지 모든 건물 철거 판결은 잘못이라고 항변했다. 고등법원은 불법행위 자체를 제외하고는 구제 할 수 있는 것은 구제해 주어야 한다는 기본 입장을 견지했다. 그러나 이 사건에서 섬 안의 모든 시설이 불법이므로 철거해야 된다고 법원은 판결했다.

▲무허가 건물 증축 및 철거: 건축 허가 목적과 신청자 신분도 속였다. 시의 공사 시정과 중단 통고도 무시했다. 시는 3 층 건물 전체에 철거 명령을 했다. 법원은 주택 소유주한테 민사상 벌금 15만달러와 변호사 비용, 경비 80만달러를 지불하라고 판결했다. 건물주는 수리 시에 입주자가 없는 빈 건물이기에 변호사 비용 지불은 잘못이라고 항의했다. 고등법원은 확정 판결했다. ‘거주 건물’의 뜻은 건물 안에 거주하는 사람을 포함해 인접한 건물도 포함된다고 판결했다.

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<김수진 호프 법률그룹 변호사>