집을 사기위한 융자상담을 하다보면 항상 손님들은 집값에 대해서도 질문을 한다. 집 값이 너무 오른거 아니냐고?

지금 사자니 상투를 잡는 것도 같고 안 사자니 집값이 계속 오를 경우 점점 더 사기 힘들어질 것 같은 불길한 생각이 들기도 한다.

그러면 먼저 한 부동산 전문가의 말을 들어보자. “요즘 집사기가 2006년 버블이 터지기 직전보다 더 어렵다. 최근의 집값 상승은 건강한 실수요자들의 구매에 의해서 오른 것이 아니라 공급부족, 인위적인 저금리, 그리고 기관투자가와 외국인들의 현찰 구매자들에 의해서 올라 있어서 서브프라임 사태때보다 더 좋지 않은 버블이다.”

그런데 이 전문가의 말을 듣고 집을 사지 않았다면 그 사람은 손해를 보았다, 왜냐하면 이 말은 최근의 것이 아니라, 4년 2개월전인 2015년 10월 6일, 마크 핸슨이라는 부동산 분석가가 CNBC에 나와서 한 말이기 때문이다.

집값은 그의 예상과는 달리 그 이후로 지금까지 계속 올랐다. 손님들의 융자를 도와주는 담당자로서 생각해도 웬만한 수입으로는 요즘 집을 사기 어려운 것은 사실이다. 그렇다고 현재의 집값 상태가 터지기 직전의 버블이라고 생각하기에도 무리가 있다. 왜냐하면, 서브프라임 사태때와는 달리 최근에는 자격요건이 되는 사람들만이 집을 샀기 때문이다. 서브프라임전에는 대부분의 렌더들이 융자신청인의 수입이나 능력을 확인하지도 않은 채 융자를 해 줬다. 심지어는 100만달러의 집도 노다운으로 노닥(수입증명없이)으로 융자가 가능했었다.

융자상품 또한 초기에는 낮은 금리를 제공하고 2-3년후 금리가 상승하는 사기적인 융자도 많이 있었다. 또한 융자 담당자들에게 휘둘린 감정사들은 터무니없는 감정가로 집가격을 올리는데 기여하였다. 그러나 지금은 상황이 다르다. Dodd Frank법 이후로 자격이 안되는 사람들은 융자를 받을 수가 없게 되었고 모든 악성 융자상품들은 사라진지 오래되었다.

또한 융자담당자와 감정사는 서로 통화도 할 수 없게 되었다. 따라서 집값이 올랐지만 터무니 없게 올랐다기 보다는, 저금리 시대가 장기화 되면서 늘어난 유동성으로 돈을 많이 보유한 사람과 고수입자들의 구매의욕 증가, 투자용 주택의 수요증가, 공급 부족 등의 요소가 복합되어 집값 상승을 가져왔다고 볼 수 있다.

이러한 시장 상황에서 처음 집을 사는 사람들이 너무 타이밍을 잡으려고 하다가는 더 집을 사기 힘들어지는 경우가 더 많다. 손님중에는 지난 3~4년 동안 집값이 너무 오른것 같다고 사지는 못하고 전화만 매번 하는 분도 있다. 시장은 타이밍을 맞추는 것이 중요한 것이 아니라 시장안에 들어가 있는 것(time-in)이 중요하다는 말이 있다.

집은 주식이나 다른 금융상품처럼 가격 상승만을 보고 사는 상품이 아니다. 물론 사고나서 오르면 좋은 일이다. 하지만 다소 빠지더라도 페이먼트 능력만 된다면 계속 유지할 수 있는 가족의 보금자리의 성격이 더 크다.

따라서 지금이라도 집을 살려면 당연히 동네나 집크기를 조절하여 가격을 낮출 수밖에 없다. 부동산은 흔히들 location location location이라고 하다. 위치의 중요성을 강조한 말이다. 그러나 위치가 좋아지면 가격이 올라가기 마련이다. 동네, 학군, 집크기, 방갯수, 콘도냐 하우스냐, 교통 등 여러 가지 사항중에서 과감하게 포기할 것은 포기하면서 가격을 맞춰갈 수밖에 없다.

이제 집을 사기로 마음을 먹었으면 먼저 융자담당자를 찾아야 한다. 자신의 다운페이먼트 정도와 수입규모로 가능한 집가격과 융자규모를 먼저 알아야 하기때문이다. 다운을 적게하거나 부채비율(DTI)이 타이트 한 사람들일수록 미리 융자가 나오는지를 정확하게 알아둘 필요가 있다.

문의: (213)393-6334

<스티브 양 웰스파고 은행 주택 융자 담당>