최근 모기지 금리가 하락하면서 재융자 문의도 활발하다. 이러한 금리 하향세가 얼마나 더 진행될지는 알기 힘든 일이지만 높은 금리를 보유하고 있는 사람들에게 월페이먼트를 낮출 수 있는 절호의 기회임에는 분명하다.

그동안 에퀴티가 부족해서 재융자를 하지 못했던 사람들이나, 1, 2차 융자를 하나로 묶기를 원하는 사람들, PMI를 내고있는 사람들, 에퀴티로터 현금인출을 원하는 사람들, 변동금리를 고정으로 바꾸기를 원하는 사람들, 반대로 변동금리로 월페이먼트를 낮추기를 원하는 사람들은 융자 전문가를 찾아 재융자의 타당성을 문의해보는 것이 좋을 것 같다.

오늘은 이러한 재융자를 할 때 고려해야할 사항들에 대하여 살펴보기로 한다. 우선 재융자를 통해서 금융비용을 줄이기를 원하는 사람들은 재융자의 실익이 있는지를 정확히 따져봐야 한다. 재융자를 하면 기간이 다시 30년으로 늘어나게 된다. 하지만 페이먼트를 할 때 원금을 더 갚으면 기간은 줄어든다.

재융자를 한후 매월 페이먼트를 얼마를 더 내야 현재 남은 기간과 같아지는지를 계산한 후 그 금액과 재융자하기전 현재의 월페이먼트를 비교해보면 재융자의 실익이 얼마나 되는지를 금방 알 수가 있다. 이때 재융자에 들어가는 실제비용을 융자원금에 올려서 페이먼트를 계산하는 것이 좋다.

어떤 사람들은 이자율이 적어도 1~1.5%는 차이가 나야 재융자를 통해 이익을 얻을 수 있다고 하는데 반드시 그렇지는 않다. 융자금액이 클 경우에는 조그만 이자율 차이라도 큰 이득을 볼 수가 있기 때문이다. 예를 들어 80만달러의 융자금액을 가지고 있는 사람은 이자율을 0.5%만 낮춰도 년 4,000달러의 이자금액을 세이브 할 수 있기 때문이다. 재융자를 하면서 경우에 따라서는 돈을 조금 갚아 원금을 낮추면 이자율이 많이 낮아지는 경우도 있을 수 있고 반대로 현금인출을 하여 원금을 조금 높이면 오히려 이자율이 낮아지는 경우도 있을 수 있다. 후자의 경우는 융자금액을 늘려 점보융자로 만드는 것인데, 점보융자의 경우 렌더마다 각종 이자율 할인 프로그램이 있을 수 있으므로 확인해 보는 것이 좋다.

예전과 달리 요즘엔 Recasting이라는 제도가 있어서, 처음 융자금액이 그렇게 중요하지가 않다. Recasting이란 융자를 받은 후 일정금액의 원금을 갚으면 월페이먼트도 따라서 낮춰주는 제도이다. 예를 들어 80만달러 융자를 받아 월페이먼트를 3,705달러를 1년동안 내고있는데, 10만달러의 목돈이 생겨 융자원금을 갚으면, 남은 금액에 대하여 29년 상환으로 다시 계산하여 월페이먼트를 조절해 준다. 예전에는 재융자를 하지않는 한 월페이먼트를 줄일 수 없었고 기간만 줄어들 뿐이었다.

그리고 현재 30년 융자를 가지고 있는 사람이 다시 30년 고정으로 하는 것이 유리한지 아니면 15년이나 20년 고정으로 재융자 하는 것이 유리한지도 또한 따져보는 것이 좋다. 혹은 이자율을 7년이나 10년 고정하는 변동상품으로 재융자를 하는 것이 유리한지 따져보는 것이 좋다. 왜냐하면 7년, 10년 변동상품의 이자율이 30년 고정의 이자율보다 낮아 월페이먼트가 적기 때문이다. 오래 살 계획이 없는 집에 대하여 굳이 이자율이 비싼 30년 고정으로 융자를 고집할 필요는 없기 때문이다.

총이자부담이나 총페이먼트금액을 계산하여 재융자의 실익을 따지는 것이 보통이지만, 어떤 손님은 단순히 월페이먼트를 낮추는 것이 목적일 수 있는데 이러한 손님은 5/1, 7/1 ARM(변동) 이 최적이라고 할 수 있다.

만약에 손님이 신용카드나, 학자금융자, 자동차 페이먼트등 이자율이 높은 다른 융자가 있을 경우에서 에퀴티로부터 현금인출을 하는 재융자를 하여 이들 융자를 갚으면 금융비용과 월페이먼트를 아주 많이 낮출 수 있게된다.

문의: (213)393-6334

<스티브 양 웰스파고 은행 주택 융자 담당>