지난 수개월동안 모기지 금리가 지속적으로 하락하면서 재융자에 대한 문의가 많이 늘었다.

특히 집값이 많이 오르면서 쌓인 에퀴티를 활용하기 위한 현금인출 재융자에 대한 문의도 꾸준히 많은 편이다. 크레딧카드나, Heloc(Home Equity Line of Credit), 학자금 융자 등 이자율이 높은 융자를 갚을 목적으로 상대적으로 이자율이 낮은 모기지를 활용하는 것은 좋은 생각이다. 또한 업그레이드나 증축을 하여 집의 가치를 높이거나, 투자용 주택을 구입 렌트 수입을 갖기 위해 현금 인출을 하기도 한다.

그런데 이러한 현금인출 재융자는 이자와 페이먼트만을 낮추는 일반 재융자와는 DTI(Debt to income ratio), LTV(Loan to vlaue) 등의 심사기준이 더 까다로울 뿐만아니라, 이자율도 더 높기 때문에 유의할 사항이 많다.

재융자는 그 목적에 따라 두 가지로 나뉘어진다. 이자와 페이먼트를 낮추거나 상품을 바꾸어 만기를 조절하는 일반 재융자(rate & term refinance)와 에퀴티로부터 현금을 꺼내는 현금인출 재융자(cash out refinance)가 그것이다. 이자와 페이먼트를 바꾸면서 현금도 동시에 조금 인출할려는 경우뿐만아니라, 융자가 없는 free & clear 주택의 에퀴티로부터 현금을 인출하는 융자도 현금인출 재융자로 간주한다.

손님들은 재융자를 신청할 때 어떤 것에 해당하는지를 크게 신경도 안 쓸 뿐만 아니라 그 차이점도 잘 모를 수 있겠지만 융자 담당자들은 이 둘에 매우 민감하다. 왜냐하면 둘 중 어떤 것이냐에 따라 융자 심사기준과 이자율에서 차이가 많이 나기때문이다. 현금인출 재융자가 렌더 입장에서는 더 위험한 대출이기 때문에 심사기준이 당연히 더 까다로울 수밖에 없다.

어떤 손님이 기존의 2차 Heloc을 1차와 묶어서 재융자를 원할 경우, 실제 현금이 추가로 인출되지 않아도 현금인출 재융자로 간주되는 경우가 대부분이다. 왜냐하면 이미 Heloc을 통해서 현금을 뽑아썼기 때문이다. 예를 들어 1차 30만, 2차 Heloc 10만달러를 쓰고 있는 사람이 1, 2차를 묶어서 40만달러로 재융자를 원할 경우 Heloc이 집을 구입할 당시에 설정한 것이 아니면 이 융자는 현금인출 재융자에 해당된다.

반대로 집을 구입할 당시에 처음부터 1, 2차 두 개의 융자를 받아서 구입했다면, 지금 그 둘을 합치는 융자는 현금인출 재융자로 간주되지 않아 좋은 조건으로 융자받을 수 있다. 왜냐하면 그 사람은 현금을 인출한 적이 없기 때문이다.

그런데 여기서 1,2차 합한 융자금액이 48만3,000달러 이상을 넘어서 점보융자금액에 해당될 때에는 다른 심사기준이 적용된다. 점보융자에서는 Heloc 융자가 집을 구입할 때 오픈했던 그 후에 오픈했던 상관없이, 지난 1년동안 Heloc으로부터 Heloc 규모의 10%이상에 해당하는 돈을 꺼내 쓰지 않은 경우에는 현금인출 재융자로 간주하지 않으므로 손님한테 아주 좋은 혜택이 된다. 따라서 1,2차 융자금액합이 48만3,000달러 이상이 될 경우에는 2차에서 현금을 인출을 1년동안 자제한 후 재융자를 신청하면 이자율과 심사기준면에서 아주 큰 혜택을 볼수 있다.

LTV와 관련해서는 컨포밍 융자는 집값의 80%까지도 현금 인출을 허용하지만 48만3,000를 초과하는 컨포밍 하이밸런스나 점보융자는 얘기가 약간 달라진다. 하이밸런스는 집값의 80%까지 허락하지만 이자율이 아주 많이 올라가는 단점이 있고, 반대로 점보융자는 이자율은 아주 낮지만 집값의 70%까지 밖에 융자를 안해주는 단점이 있다.
마지막으로 크레딧카드 밸런스가 높아 신용점수가 많이 내려가 있는 사람들의 경우는, 이자가 다소 높더라도 일단 현금인출 재융자를 하여 크레딧 카드를 갚고, 3-6개월 정도 지나서 신용점수가 올라간후 다시 일반 재융자로 융자를 받으면 좋은 이자율로 융자를 받을 수 있다.

문의: (213)393-6334

<스티브 양 웰스파고 은행 주택 융자 담당>