최근 우연히 한 매체에서 APR(Annual Percentage Rate)에 관한 글을 읽었습니다. 핵심은 융자를 받을 때 융자 브로커나 렌더에 따라 비용이 다르게 발생할 수 있는데 이를 비교할 수 있는 좋은 방법으로 APR을 비교하라는 내용이었습니다. 융자 받는데 들어가는 비용의 많고 적음을 판단하기 위해서 APR을 비교하라는 말인데 개념적으로 맞는 말이지만 현실에선 반드시 그렇게 작동하지 않는데 문제점이 있습니다.

또한 융자상담을 하다 보면 처음부터 대뜸 APR이 얼마인지를 묻는 손님들이 있는데 이 분들은 사실 APR의 개념을 잘 모르고 있다고 보면 됩니다. 왜냐하면 APR을 결정하는 가장 중요한 요소의 하나가 포인트(discount points)인데 이는 은행이 결정하는 것이 아니라 손님이 선택하는 것이기 때문입니다. 또 융자를 신청한 후 은행에서 보내온 패키지를 보고 왜 애초에 약속한 이자율보다 APR이 높은지 궁금해 하시는 분들도 많이 있어서 APR이 무엇이고 어떤 의미를 갖고있는지에 대하여 살펴보도록 하겠습니다.

먼저 APR이란 간단히 말해서 융자비용을 감안한 이자율이라고 보면 됩니다. 아주 단순한 예를 들어보겠습니다. 어떤 사람이 1만달러를 연 10%의 이자로 1년동안 빌린다고 할 경우 이 사람은 연 1,000달러를 이자로 지불해야합니다. 그런데 빌려주는 자가 계약서 만드는 비용, 공증비 등 제반비용으로 500달러가 들었다고 하면서 9,500달러만 실제로 건네주었습니다. 이 경우 결국 돈 빌리는 사람은 9,500달러에 대하여 연 1,000달러의 이자를 내는 셈이 되며 이에 대한 이자율은 10.526%(1,000/9,500)가 됩니다. 이를 APR이라고 하며 10%는 실제 이자율(note rate)이 됩니다. 융자를 원하는 손님이 은행들로부터 제시받는 이자율과 복잡한 비용들을 일일이 비교하기 힘들다고 생각하여 APR로 간단히 표현함으로써 쉽게 비교할 수 있도록 한 것이 애초의 목적이었습니다.

각 은행들은 이자율을 제시할 때 Federal Truth in Lending Act (TILA)에 의하여 반드시 APR도 함께 명기하도록 되어 있습니다. 그러나 현실적으로 APR은 각 렌더가 제시하는 이자율과 비용을 비교하는 좋은 척도가 되지 못하는 경우가 더 많습니다. 왜냐하면 작은 부분이지만 렌더마다 APR 계산 항목이 다를 수 있고, 융자상품(변동 혹은 고정), 예정 융자 보유기간 등에 따라 APR의 유용성이 전혀 달라지기 때문입니다. APR이 낮다고 무조건 좋은 것일가요? 동일한 상품, 조건, 포인트 일 경우 실제 이자율이 낮다면 두말할 필요도 없이 무조건 좋은 것입니다.

그러나 APR이 낮다고 항상 좋은 것은 아닙니다. 예를 들어 A은행은 4.25%이자율, 4.78%APR, 0포인트, 4,000달러의 제반경비를 제시하였고, B은행은 4%이자율, 4.61%APR, 1포인트(4,000달러), 4,500달러의 제반경비를 제시한 경우 B은행이 항상 누구에게나 유리한 것은 아니라는 것입니다. 손님이 6~7년 이상 이 융자를 보유하고 있을 예정이라면 B의 경우가 분명 유리하지만 4~5년 이전에 집을 처분하거나 융자를 갚을 예정이라면 A의 경우가 더 유리합니다.

왜냐하면 B의 경우는 비용(포인트)을 들여 낯춰 놓은 이자율의 혜택을 다 보기도 전에 융자금을 상환해 버리기 때문입니다. APR은 융자에 들어간 비용을 융자 전체기간에 걸쳐 나눠서 갚는 것을 전제로 계산되기 때문에 만기 이전에 융자금을 상환할 경우엔 APR을 기준으로 두 은행의 융자조건을 비교하는 것은 의미가 없어집니다. 이렇게 APR은 애초의 설정 목적과 달리 융자상품과 상환기간에 따라 그 의미가 왜곡될 우려가 있습니다.

따라서 융자 샤핑을 할 때 단순히 APR만을 가지고 비교 할 것이 아니다 조금 힘들고 복잡하더라도 이자율과 포인트, 융자관련 비용 등을 조목조목 따져보는 것이 당연히 더 정확한 방법이라고 할 수 있습니다. 특히 포인트를 얼마만큼 지불하였을 때 이자율이 얼마나 낮아지는지를 따져서 자신의 상황에 맞춰 유리한 결정을 하는 것이 가장 효과적인 방법이라고 볼 수 있습니다. 문의 (213)393-6334

<스티브 양 웰스파고 은행 주택 융자 담당>