문) 최근 이자율이 많이 내려갔다고 들었습니다. 지금 재융자를 하는 것이 유리한가요? 이자율을 얼마나 낮춰야 재융자의 실익이 있을까요?

답) 모기지 금리를 비롯하여 각종 채권의 수익률은 작년 9월 이후로 꾸준히 하락하는 추세를 보이고 있습니다. 각종 금리의 기준이 되는 10년 만기 연방채권의 수익률은 작년 9월 3.23%까지 올라 2011년 이후로 가장 높은 수준으로 올랐으나 최근 2%대를 위협하고 있는 상황입니다. 이에 따라 모기지 금리도 가파르게 하락하여 30년 고정이자율이 융자종류에 따라 최저3%대 중후반까지 나오기도 합니다.

이러한 급격한 금리하락으로 재융자에 대한 문의도 증가하고 있습니다. 많은 분들이 앞으로 이자율이 더 내려갈지를 궁금해 하면서 지금 재융자를 하는 것이 좋은지 아니면 좀 더 기다렸다 하는 것이 옳은지 문의를 많이 합니다.

특히 연방준비제도이사회(Fed)가 7월이나 8월에 금리를 낮출 것이라는 뉴스를 듣고 그때까지 기다리는 것이 낫지 않은지 문의를 합니다. 우선 Fed의 금리인하 가능성 뉴스는 이미 시장에 반영되어 있기 때문에 그것 때문에 시중금리들이 앞으로 더 내려갈 것이라는 데는 동의하기 힘들 것 같습니다.

그리고 필자는 융자에 대한 전문가이지 금리예측의 전문가가 아니기 때문에 향후 금리추세를 알 길이 없습니다. 필자 뿐만아니라 그 어떤 누구도 향후 금리를 정확히 맞추는 것은 불가능하다고 생각합니다. 다만 융자담당자로서 손님 각자의 상황에 따라 지금 재융자를 단행하는 것이 실익이 있는지 아니면 괜한 일을 하는 것인지를 판단하는데 도움을 드릴 수는 있습니다.

이자율을 얼마나 낮추면서 재융자를 해야 이득이 되는지에 대한 답은 전적으로 현재 가지고 있는 융자의 조건과 손님의 미래 계획에 달려있다고 볼 수 있습니다. 어떤 사람들은 재융자를 하면서 이자율을 적어도 1% 이상 혹은 심지어는 2%는 낮춰야 실익을 볼 수 있다는 터무니없는 말을 하는 것을 들은 적이 있는데 이는 옳은 말이 아닙니다.

융자금액이 클 경우에는 조그만 이자율 차이라도 큰 이득을 볼 수가 있기 때문입니다. 예를 들어 80만달러의 융자금액을 가지고 있는 사람은 이자율을 0.5%만 낮춰도 년 4,000달러의 이자금액을 세이브 할 수 있습니다. 반대로 융자금액이 적거나 만기가 얼마 남지 않은 경우에는 재융자의 실익이 없는 경우가 많기 때문에 주의할 필요가 있습니다.

따라서 단순히 이자율 차이만 보고 재융자의 이득을 얘기하는 것은 잘못된 방법입니다. 정확한 재융자 비용을 산정하고, 이를 현재 융자밸런스에 더해서 새로운 융자금액을 가지고, 새로운 이자율로 현재 융자의 남은 기간 동안 상환할 경우 나오는 월페이먼트와 현재 월페이먼트를 비교하는 방법이 가장 정확한 방법이라고 볼 수 있습니다.

예를 한번 들어보겠습니다. 정확히 5년 전에 어떤 사람이 60만달러를 30년 고정 4.875%에 융자를 받았을 경우 3,175.25달러의 월 페이먼트에 현재 잔액은 약 55만달러가 됩니다. 이 사람이 지금 재융자를 할 경우 포인트 없이 순수 재융자 비용 4,000달러를 들여 55만4,000달러를 30년 고정 4%로 재융자를 한다면 월페이먼트는 2,644.88달러가 됩니다.

이 사람의 경우 재융자를 하는 것이 이득일가요? 우선 월페이먼트를 당장 530달러 씩이나 줄일 수 있기 때문에 현금흐름 측면에서는 두 말할 필요도 없이 도움이 많이 되고 또 많은 사람들은 보통 그냥 재융자를 합니다. 실제로 얼마나 이득이 되는지도 간단히 계산이 가능합니다. 4%로 재융자를 한 후 기존융자의 남은 기간 즉 25년 동안(300개월)으로 월페이먼트를 계산하면 2,924.22달러가 됩니다. 현재 월페이먼트보다 251달러 낮은 금액으로 남은 300개월 동안 7만5,000달러나 되는 큰돈을 적게 내는 계산이 됩니다. 이렇게 이자율을 1%도 채 안되게 줄이는데도 재융자의 실익은 아주 크다는 것을 알 수 있습니다. 이는 융자금액이 60만달러로 비교적 크기 때문이기도 합니다.

이렇게 융자금액이 큰 경우, 즉 50만달러가 넘는 사람들은 재융자를 적극적으로 고려해보는 것이 좋은 때라고 볼 수 있습니다.
문의: (213)393-6334

<스티브 양 웰스파고 은행 주택 융자 담당>