문) 집을 구입하기 위해 융자를 신청하려고 하는데 고정금리로 융자를 받아야 할지 변동금리로 융자를 받아야 할지 잘 모르겠습니다. 고정금리모기지와 변동금리모기지의 차이점에 대하여 설명 부탁드립니다.

답) 모기지는 보통 30년 동안 돈을 빌려줍니다. 이 기간 동안에 원금과 이자를 동시에 갚아나가서 30년 만기가 되면 원금을 다 갚게 되어 집이 100% 내 소유가 됩니다. 이 30년 기간동안 고정된 한 이자율로 빌려주는 융자를 고정금리모기지라고 부르고, 중간이 이자율이 바뀌게 되어있는 상품을 변동금리모기지라고 부릅니다. 물론 15년 동안 빌려주는 융자도 있는데 이에는 고정 상품만 있습니다. 이를 15년 고정이라고 부릅니다.

고정금리모기지는 30년 동안 내내 고정된 하나의 이자율만 적용받기 때문에 손님의 입장에서는 미래 금리상승의 위험으로부터 벗어날 수 있습니다. 따라서 대다수의 손님들은 30년 고정으로 융자를 받습니다. 특히 융자금액이 48만4,000달러 이하의 컨포밍융자에 해당하는 사람들은 거의 100%고정금리로 융자를 받는 다고 볼 수 있습니다.

특히 컨포밍융자에서는 변동금리로 융자를 받을 경우에 포인트 즉 비용을 지불해야 되는데 이 비용 때문에 변동금리의 낮은 이자율의 실익이 없어지는 경우가 대부분입니다. 여기서 포인트란 특정금리를 혹은 더 낮은 금리를 받기 위해서 지불해야하는 비용을 말합니다. 하지만 융자금액이 48만4,000달러 이상에 해당하는 점보융자의 영역에서는 얘기가 완전히 달라집니다.

점보융자에서는 변동금리상품에 추가적인 포인트가 별로 없기 때문에 많은 사람들이 이자율이 낮은 변동으로 융자를 받기도 합니다. 특히 향후 7년에서 10년 내에 집을 처분할 계획이 있는 사람이나, 융자금액이 커서 당장 낮은 금리와 낮은 월페이먼트를 원하는 사람, 지금 막 사업을 시작해서 당장은 낮은 페이먼트를 원하지만 앞으로 사업이 지속적으로 잘 되거나 승진을 하여 수입이 늘어날 것을 예상하는 사람, 그리고 어떤 이유에서든지 미래에 금리가 오르지 않을 것으로 확신하는 사람들은 변동금리로 융자를 받기를 선호합니다.

변동금리 모기지에는 7/1 ARM (Adjustable Rate Mortgage)과 10/1ARM이 대표적인데, 7/1ARM 이란 초기 7년동안만 이자율을 고정하고 나머지 23년은 매년 한 번씩 정해진 방법에 따라 이자율이 바뀌는 융자를 말합니다. 7년후에는 시중금리에 따라 본인에게 적용될 1년동안의 이자율이 높아질 수도 있고 낮아질 수도 있습니다. 물론 상환기간은 고정금리와 마찬가지로 30년입니다.

융자상담을 하다보면 아주 많은 사람들이 집을 오랫동안 보유하지 않을 계획이면서도 30년 고정만을 고집한다거나 아예 7/1ARM 혹은 10/1ARM등 변동금리모기지의 존재자체를 모르는 손님들을 많이 봅니다. 하지만 융자금액이 48만4,000달러 이상인 점보융자에서 30년 고정과 7/1, 10/1 변동의 이자율 차이가 꽤나는 편이기 때문에 신중히 비교해서 결정할 필요가 있습니다.

모기지 금리가 다소 떨어진 최근에는 점보융자의 경우 최상의 조건을 갖춘 손님들에게 적용되는 30년 고정 이자율은 3.625% - 3.75% 정도 되고 10/1 ARM 은 3.125% - 3.25%, 7/1 ARM은 2.875% - 3% 정도에서 이자율이 형성됩니다. 따라서 30년 고정과 10/1 혹은 7/1 ARM 의 이자율차이가 0.5% - 0.75%포인트 이상 되는데 융자금액이 클 경우 월페이먼트와 금융비용의 큰 차이를 가져온다고 볼 수 있습니다. 이런 이유때문에 융자금액이 큰 손님들은 10/1이나 7/1ARM 등의 변동금리모기지로 실제로 융자를 많이 하는 편입니다.

특히 최근에는 10/1 ARM의 이자율이 많이 낮아져서 이 상품이 인기가 많습니다. 10/1 ARM은 15년고정과 이자율은 비슷하지만 30년 상환이기 때문에 월 페이먼트는 훨씬 적습니다. 따라서 15년 고정으로 융자를 받는 것 보다 융자승인을 받기가 쉽습니다. 그리고 융자를 받은 후 페이먼트를 15년 고정 하듯이 월페이먼트를 올려서 하면 원금상환이 빨라져 15년 고정이 주는 혜택을 받을 수가 있습니다.

그런데 변동금리모기지 상품이 15년 고정보다는 승인 받기가 쉽지만, 30년 고정보다는 승인받기가 더 까다롭습니다. 수입규모나 신용점수 심사기준이 더 엄격하기 때문에 융자 담당자와 잘 상의해서 결정 할 필요가 있습니다. 문의 (213)393-6334

<스티브 양 웰스파고 은행 주택 융자 담당>