필자의 손님가운데 투자용 주택을 10채 넘게 소유한 손님이 한분 계시다. 이 분의 직업은 따로 없고 은퇴를 하신 분이다. 투자용 주택에서 나오는 수입이외에는 소셜연금과 은퇴구좌로부터의 수입이 전부이다. 그리고 이분은 반드시 융자를 얻어서 주자용 투택을 구입하신다.

이렇게 별다른 수입이 없음에도 불구하고 추가로 주택을 구입할 때마다 100% 융자가 잘나온다. 그런데 이 손님이 처음부터 융자가 잘 나온 것은 아니었다. 수년전 처음으로 필자를 찾은 이유도 다른 데서 융자를 거절당했기 때문이었다.

그때 당시에는 비즈니스를 운영하시면서 세금보고도 잘 되어있지 않았고 몇 채 소유하고 있던 투자용 주택들의 융자도 엉망으로 되어 있어서 융자를 신청할때마다 거절되기 일쑤였다. 필자는 그 분을 만난이후로 그 분의 주거주용 집을 비롯하여 모든 투자용주택의 융자규모와 상품등에 대한 자세한 상담과 분석, 그리고 재융자를 통해 그 분의 돈을 빌릴수 있는 능력을 향상시키는 방향으로 정리를 해 드렸다.

그 이후 10채가 넘는 투자용 주택을 좋은 조건의 융자를 통해서 구입하실 수 있게 되었다. 이렇게 특별히 근로수입이 없으면서도 융자를 척척 잘 받는 사람이 있는 반면에, 엄청나게 큰 매출액과 많은 순수입을 올리는 사업체를 운영하고 있음에도 불구하고 융자를 할때마다 거절당하거나 얻게되더라고 고생고생하며 얻는 사람들도 많이 본다. 왜 그럴가? 그것은 바로 Borrowering Power, 즉 돈을 빌릴 수 있는 능력의 차이 때문이다.

돈을 빌릴 수 있는 능력은 돈을 잘 갚을 수 있는 능력이 있다는 것을 보여주는 능력이다. 이 사람한테 돈을 빌려주면 안떼어먹고 제 때에 원금과 이자를 잘 갚겠구나라는 확신을 돈 빌려주는 은행에게 들게 해주어야 한다. 내 집을 담보로 돈을 빌리는데 뭘 그렇게 까다롭게 구느냐면서 융자를 가볍고 쉽게 생각하는 한인들을 너무너무 많이 본다. 너희 은행이 안빌려주면 다른 은행에서 빌리면 되겠지라고 생각하고 다른 은행을 가더라도 그 사람은 융자받기가 쉽지 않다. 설령 융자를 받더라도 좋은 조건으로 융자를 받을 수가 없다. 비즈니스를 통해서 번 돈은 식구들이 먹고 살고 비즈니스를 좀더 키우는데 쓰일뿐 그 돈만 가지고 좀처럼 부자가 되기 힘들다. 비즈니스를 통해서 종자돈을 모으고 모은 돈을 이용해 투자용부동산을 하나하나 사모으면서 부자가 되어가는 과정을 우리는 주변에서 흔히 본다. 이러한 과정에 융자는 필수불가결하고, 좋은 조건의 융자를 얻을 수 있어야만 재산을 더 많이 더 빨리 불릴 수가 있다.

좋은 융자를 잘 얻기위해서는 즉 돈을 빌릴 수 있는 능력을 키우기 위해서는 우선 세금보고를 제대로 하라고 권하고 싶다. 세금을 덜 내고자 하는 것은 인지상정이지만 합법적인 범위안에서 세금보고를 잘하면 장기적으로 자신에게 유리하게 작용한다. 지금당장 푼돈을 줄일려고 하기보다는 더 큰돈을 벌기위해서는 세금보고를 제대로 할 것을 권하고 싶다.

은행은 불행하게도 돈이 없는 사람한테 돈을 빌려주기를 꺼려 한다. 떼일 확률이 높기 때문이다. 돈은 많이 있으면서도 더 빌려서 돈을 더 불리기를 원하는 사람을 좋아한다. 따라서 평소 저축을 잘하고 여윳돈을 금융기관에 가지고 있는 사람들은 융자 받기가 쉽다. 집사기 임박해서 여기저기서 돈을 끌어 모아 다운페이먼트만 딱 맞게 준비한 사람한테 은행은 돈빌려 주는 것을 좋아하지 않는다.

그리고 사업체와 자기 돈을 확실히 구분하고 회계를 명확히 하는 것도 중요하다. 사업체의 수입이 많아도 그리고 K-1을 통해서 개인세금보고서에 수입보고가 되어있더라도, 배당금으로 분배되지 않은 것은 개인의 수입으로 계산주지 않는 경우가 많다. 사업체와 개인의 재산과 수입에 대한 계산을 정확히 할 때 돈을 빌리수 있는 능력도 늘어나게 된다.

문의 (213)393-6334

<스티브 양 웰스파고 은행 주택 융자 담당>