연말시즌 심한 등락을 거듭한 뉴욕증시와는 대조적으로 주택시장은 비교적 조용한 연말, 연초을 보냈던 것 같다. 작년 봄까지 거침 없이 오르던 주택가격도 지난해 하반기를 지나면서 소강국면으로 접어들면서 사람들의 관심에서 조금 벗어난 느낌이다.

2019년도 주택시장은 어떤 모양새를 보일까?

현재 주택시장은 약간 정체현상을 보이면서 일부지역은 소폭의 하락세를 보이고 있지만 올해 전반을 예상해 볼 때는 현재 가격을 유지하거나 올해에도 소폭의 오름세를 유지할 것으로 보인다. 거래량 면에서는 작년과 마찬가지로 올해에도 많이 드러나지 않을 전망이다.

지난 몇 년간 주택시장에서 가장 큰 골치거리였던 매물 부족사태는 올해에는 조금 형편이 나아지겠지만 여전히 가장 큰 숙제거리로 남아 있을 것으로 전문가들은 보고 있다. 이자율은 연말 주식시장이 연일 요동을 치면서 5% 선에서 약 4.5%로 하락한 상태이다. 최근 떨어진 이자율은 주택가격이 올 한해 소폭 상승한다고 해도 낮아진 이자율이 상쇄 작용을 할 것으로 보여 시장에 큰 변화는 없을 것으로 보여진다.

최근 연방준비제도이사회(FRB) 제롬 파웰 의장도 이자율을 계속 올리는데 부담을 느꼈는지 계속 올리기 보다는 시장의 추이를 보면서 올리겠다고 계속해서 방향전환을 시사하는 메세지를 내 놓고 있는 상태다. 올해도 이자율 인상은 여전히 예고된 상태여서 주택이자율이 올 해말까지 최소 5.25~5.50% 선까지는 오를 수 있다는 전반적인 전망이다.

사실 5%대의 이자율도 역대 이자율에 비해 무척 낮은 이자율인데도 그동안 소비자들이 3~4%대의 초 저이자율에 익숙한 나머지 현실적으로 새로운 이자율에 적응하지 못하는 것이 더 문제로 대두되고 있다. 미국의 경기는 올 해 불경기로 진입하는 첫해가 될 것으로 경제 전문가들이 진단하고 있지만 현재 고용시장은 거의 완전고용에 가까운 3%선에 머물고 있어 불경기로 진입하는 시기가 조금 더 늦추어 질 수 있다는 전망도 최근 나오고 있다.

현재와 같이 고용율이 올라가면 임금이 상승하게 되고 가게 소득이 높아지게 되어 주택구입여력이 더 늘어나게 된다. 하지만 이러한 임금상승이나 저이자율이 주는 혜택보다는 올 한해에도 앞서 언급한 주택매매 물량 부족이 얼마나 해소 되는가가 주택시장의 활성화를 가름해 보는 척도가 될 것으로 보인다.

현재 남가주 주택시장은 고가주택과 중·저가 주택시장으로 구분해 보게 되는데 고가 주택시장은 작년 하반기부터 매물이 적체되기 시작하면서 인벤토리 문제가 더 이상 문제가 되고 있지 않는 반면 중·저가 주택시장은 여전히 매매물량이 부족한 상황이다.

따라서 주택시장에 변화를 주는 급격한 외부적이 요인이 없는 이상 이러한 시장의 모양새는 올 한해에도 유지될 것으로 보인다. 올해 거래량도 작년과 비슷한 연 판매량기준 540~550만채 수준을 유지할 것으로 보여 2019년 주택시장도 작년에 이어 큰 변화 없는 정상 마켓을 형성할 것으로 전문가들은 진단하고 있다. 다만 샌프란시스코 베이 지역, 시애틀, 덴버 등 가격이 급등한 소위 과열지역들은 작년말을 고비로 가격이 하락하기 시작하면 주택시장이 올해 본격적인 조정기에 들어간 모양을 보이고 있다.

하지만 남가주 주택시장을 과열 지역으로 보는 전문가들은 많지 않다. 또 흔히 바이어들이 작년부터 우려하는 2008년도와 같은 서브프라임 같은 사태도 발생하지 않을 것 같다. 심리적으로 너무 올랐으니까 이제는 떨어졌야 한다고 생각하는 바이들이 많은데 현 주택시장을 자세히 들여다 보면 전혀 그런 객관적인 하락요인이 전혀 없다는 것이다.

한마디로 서브프라임 사태같이 페이먼트에 어려움을 겪고 있는 주택오너들이 많이 없다는 것이다. 따라서 주택을 구입하려는 바이어들은 올 봄이 가기전에 구입을 하는것이 최근 낮아진 이자율과 함께 소폭이나마 늘어난 인베토리의 이점을 최대한 이용할 수 있는 시기가 될 것으로 보인다. 반면에 주택을 팔려는 분들은 올 봄을 기점으로 주택을 매매하는것이 좋을 듯 싶다. .

문의 (714)726-2828

<스티븐 김 파이오니아 부동산 대표>