주택을 사고 팔거나 아파트를 렌트하게 되면 계약서를 작성해야 한다.

이들 계약서는 에스크로처럼 언제까지 거래를 완료해야 된다는 기간이 정해져 있다. 또한 법적 내용을 통지하는 과정도 아무 때나 처리하는 것이 아니고 법으로 정해진 기간들을 알아보기로 한다.

◆3 - 아파트 테넌트가 렌트비를 내지 않을 경우 건물주는 3-Day 통지서를 보내게 된다. 3일 안에 밀린 렌트비를 내든지 아니면 이사를 가라는 내용이다. 아파트를 관리해 주는 매니저는 건물주의 승인 하에 테넌트로부터 렌트비를 대신 받을 수 있다.

그런데 매니저가 건물주에게 렌트비를 건네 주지 않고 개인이 사용한다면 건물주는 매니저를 대상으로 소송을 제기할 수 있다. 이럴 경우 건물주는 받지 못한 렌트비의 3배에 해당되는 금액을 보상받을 수 있다.

아파트를 관리하는 매니저가 건물주를 대신해서 렌트비를 받을 경우 테넌트로부터 받은 체크는 3일 이내에 트러스트 어카운트에 입금해야 한다. 브로커는 부동산 거래와 관련된 트러스트 어카운트에 대한 모든 자료를 3년 동안 보관하고 있어야 한다. 또한 바이어가 에스크로를 오픈하고 나서 홈 인스펙션을 실시했다.

그런데 인스펙터가 검사를 잘못하는 바람에 주택 가치를 떨어뜨리는 치명적 결함이 있다는 것을 알지 못했다가 나중에 바이어가 인스펙터의 실수를 알게 됐다면 인스펙션을 한 날짜로부터 4년 안에 피해 보상을 위한 소송을 제기할 수 있다.

◆7 - 주택 매매를 위한 에스크로가 오픈되면 셀러는 자신이 살던 집에 대한 상태를 공개한 TDS(Transfer Disclosure Statement) 서류를 7일 안에 바이어에게
전달해야 한다. 이 TDS는 셀러가 알고 있는 범위 안에서 주택에 결함이나 수리할 곳이 있는지 여부를 바이어한테 알리는 것이다.

◆17 - 바이어가 집을 사기 위해 에스크로를 오픈했다. 그런데 감정가격이 계약 가격보다 높게 나와서 융자를 받기 힘들게 됐다. 바이어는 감정가격으로 인해 에스크로를 더 이상 진행하기 힘들다고 판단되면 17일 안에 거래를 취소시킬 수 있는 권리가 주어진다. 이것을 감정 컨틴전시(Contingency) 라고 부른다. 감정 컨틴전시 기간 안에 에스크로를 취소하면 바이어는 디파짓 체크를 돌려받을 수 있다.

◆21 - 바이어가 모기지 융자를 신청했으나 여러가지 이유로 융자 승인이 거절될 경우 21일 안에 에스크로를 취소할 수 있다. 그리고 감정 컨틴전시 때처럼 디파짓 체크도 돌려 받게 된다. 론 컨틴전시 기간이라고 부르는 21일은 주택 오퍼에 있어서 가장 중요한 의미를 갖는다.

바이어가 합법적으로 에스크로를 취소할 수 있는 마지막 기간이기 때문이다. 그래서 바이어와 셀러가 오퍼를 주고받을 때 가장 많이 등장하는 항목이 바로 론 컨틴전시 기간이다. 셀러는 가능하면 이 기간을 줄이고 싶어 하고, 바이어는 그대로 지키고 싶어 한다. 금융위기 이전에는 론 컨틴전시 기간이 17일이었으나 주택경기가 무너지고 나서 융자 심사가 까다로워지면서 이 기간이 21일로 늘어났다. 또 렌트를 살던 세입자가 이사를 가게되면 건물주는 테넌트로부터 받았던 시큐리티 디파짓에서 필요한 항목을 공제하고 난 잔액을 21일내에 돌려줘야 한다.(이 전에는 14일) 이 기간이 넘도록 돌려주지 않으면 벌금을 내야 한다.

◆30 - 한 달 단위로 계약된 아파트 렌트비를 올린다거나 리스 관련 조항을 변경하려면 테넌트한테 미리 통보를 해야한다. 만약 렌트비를 10%나 그 이하로 올린다면 30일 전에 세입자에게 통보를 해야하며 렌트비를 10% 이상 올릴 경우에는 최소 60일 전에 통지를 해줘야 한다.

◆2000 - 주택을 사고 파는 과정에서 에이전트의 잘못으로 셀러나 바이어가 금전적인 손해를 입었다면 가주부동산국의 ‘부동산 구제 어카운트’(Real Estate Recovery Account: RERA)에 보상을 청구할 수 있다. 피해를 입힌 브로커가 금전적인 보상을 해줄수 없는 경우라면 RERA를 통해 최대 2만달러까지 받을 수 있다.

여기에는 변호사비가 포함되지 않고 실질적인 피해에 대해서만 보상을 받게 된다.

문의 (714)244-7800

<카니 정 레드포인트 부동산 부사장>