연방준비제도이사회(FRB)는 지난달 기준금리를 0.25% P 인상하였다.

지난 2년동안 지속적으로 인상하여 이제 2.25%가 되었다. 연이어 10월초에 발표된 9월 노동시장등 경제지표가 좋게 나오면서 각종 시중금리는 일제히 상승하는 모습을 보였다.

시장참여자들이 기준으로 삼아보는 10년 국채수익율은 3%를 가볍게 넘어섰다. 모기지금리도 당연히 올랐다. 이렇게 모기지금리가 오르면서 필자가 가장 많이 듣는 질문은 금리가 오르면 집값은 떨어지지 않는가이다.

일부는 금리가 오르면서 집값이 떨어질 것으로 예상하여 아예 집구입을 미루는 경우도 있다. 그러나 모기지 금리가 오른다고 바로 집값이 떨어지는 것은 아니다. 과거 수십년의 데이터를 보아도 집값과 모기지금리의 변화는 상관관계를 전혀보이지를 않고 있다. 왜 금리인상이 집값하락을 가져오지 않을까?

금리란 돈을 빌리는 비용으로 고금리는 돈 빌리는 값이 비싸다는 말이다.

그런데 싸다 비싸다란 것은 상대적인 개념이다. 금리를 얘기할 때 항상 같이 고려해야 될 것이 물가상승률 즉 인플레이션이다.

인플레이션이 높으면 명목금리가 높아도 실제로 높은 금리가 아니다. 이렇게 명목금리에서 인플레이션을 뺀 것을 실질금리라고 한다. 1970년대 말에서 1980년대 초에 걸쳐 미국의 금리는 10%대 중반까지 치솟았다.

그런데 인플레이션도 비슷한 숫자를 보였다. 따라서 실질금리는 그렇게 높은편이 아니었다. 결국 그 당시 돈을 빌리는 실질비용이나 지금이나 비슷하다는 말이다. 왜냐하면 요즘은 금리와 인플레이션이 모두 낮기 때문이다. FRB는 경기가 활황이어서 인플레의 조짐이 있을 경우 이를 조절하기 위해 선제적으로 기준금리를 인상한다. 일반적으로 인플레가 높은 시기에 금리도 비슷하게 높아진다는 얘기가 된다. 다만 그 시차에 따라 실질금리가 높은 시기가 있고 낮은 시기가 있을 수 있다.

모기지 금리와 집값의 변화는 절대적으로 상관관계가 없다고 할지라도 금리상승자체가 수요자의 심리에 영향을 주어 단기적 영향을 주는 것에는 많은 전문가들이 동의 한다. 하지만 그 영향의 폭과 깊이에 대해서 아무도 알지를 못한다.

다른 모든 물건의 가격과 마찬가지로 집값도 그 수요와 공급에 의해서 결정된다. 금리는 수요공급을 결정하는 수많은 요소 가운데 하나일 뿐이고, 금리상승 자체가 집값하락을 유도한 경우는 없다. 수요는 구매자 즉 소비자 측면이다.

소비자 신뢰도가 높게 나오거나, 새로운 일자리 창출이 늘거나, 실업수당 신청건수가 줄면 주택수요측면이 견고하다고 볼 수 있다. 공급의 측면은 새집 건설과 팔려고 내놓은 기존물건이다.

최근엔 원자재가격의 상승과 최저임금인상이 트럼프 행정부의 타이트한 이민정책과 맞물려 새집공급은 줄어들고 있는 추세이다.

모기지 시장에 고정금리의 존재가 금리인상 시기에 주택공급을 제한한다는 사실은 아주 특이한 현상이다. 전체 집 소유주의 절반이 고정금리 모기지를 소유하고 있는데, 금리가 상승하면 이들은 높은 금리를 감수하면서 까지 집을 갈아타려고 하지 않을 것이다.

결국 고정 모기지금리가 금리 상승시기에는 기존 주택의 공급을 제한함으로써 집값을 오히려 오르게 하는 작용을 하고 있다고 볼 수 있다.

주택가격 변동을 예상할 때 참고해야할 또 하나의 지표가 주거용주택 공실률이다. 공실률은 미 전체, 주별, 시별, 우편번호 별로도 볼 수 있는데, 미 전역의 주택공실률은 현재 7% 초반으로 2007년 서브프라임 당시 10% 이후 계속 낮아졌다. 마지막으로 주택시장의 가장 큰 특징인 지역성 즉 로컬특성이 금리변동보다 주택가격 변화에 더 많이 작용한다고 볼 수 있다.

그 지역의 새로운 일자리 창출, 산업단지, 삶의 질, 학군, 날씨, 교통, 인구와 자금유입등이 주택가격변동에 결정적인 영향을 준다. 실리콘밸리와 지난 수년동안 중국자금유입으로 집값이 오른 지역이 대표적인 예이다.

문의 (213)393-6334

<스티브 양 웰스파고 은행 주택 융자 담당>