누구에게나 부동산은 재산의 중요한 부분을 차지한다.

특히 오래 거주하여 정이 든 주택이나 본인이 직접 손을 보아서 구석구석 수리를 한 사업체 건물은 투자 자산 이상의 의미가 있다.

따라서 부동산 매매계약서에 서명을 하고 거래가 진행 중 본인이 옳은 결정을 했는지 망설이는 경우는 부동산 거래를 해본 모든 분들이 경험을 했으리라 생각한다.

그리고 적지 않은 분들이 이미 서명한 계약서 파기에 대해 문의를 해오시고 실제적으로 관련 송사도 많이 발생한다.

하지만 일단 계약서에 서명을 하였다면 마음이 바뀌었다고 함부로 계약서를 파기 할 수는 없다. 매도자(SELLER)가 부당하게 계약서를 파기하였을 때 벌어질수 있는 일반적인 결과에 대해 생각해 보겠다.

최근에 몇 년을 끌어온 부동산관련 재판이 마무리 되었다. SELLER가 일부는 본인의 주거지로 사용하고 나머지 부분은 임대를 하여 일정의 수입이 있는 거주용 부동산을 몇년전 매물로 내놓았었다.

얼마 되지 않아 매수자(BUYER)가 나타나 매매 계약서에 서명하고 예치금 (DEPOSIT)도 이미 에스크로에 입금이 된 상태에서 SELLER가 계약서를 파기하겠다는 일방적인 통보를 BUYER에게 보낸 경우였다. BUYER는 계약을 파기할 의도가 없어 결국 소송으로 번진 사안 이었다. SELLER는 계약파기의 이유로 영어로 된 계약서를 잘 이해하지 못하였고 부동산 중개인이 계약서 내용을 제대로 설명하지 않았다는 주장을 하였다.

SELLER가 계약서를 파기하였을 경우 BUYER는 일반적으로 둘 중의 하나의 선택이 있다. 그 중 하나는 손해 배상 소송이다.

예를 들어 그 부동산의 계약금액이 100만달러였다고 가정하여 보자.

만약에 그 부동산의 실제 시장 가치가 130만달러였다는 사실을 BUYER가 증명할 수 있다면, 그 계약서 파기로 BUYER가 30만달러의 손해를 보았다는 주장이 가능하다.

따라서 그 손해 액수에 대한 청구 소송을 할 수 있다. 이 경우는 거래 가격이 처음 부터 시장 가격보다 터무니 없이 낮았을 경우나 거래 기간이 길어져서 거래 기간중에 가격이 많이 상승하였을 경우에 해당된다고 보면 된다.

BUYER의 또 하나의 선택은 원래 계약서의 조건대로 거래를 마무리 지으라는 법원의 명령 (SPECIFIC PERFORMANCE)을 요구하는 소송을 할 수 있다.

BUYER가 거래 대상 부동산을 구입하고자 하는 의지가 확실할 경우 많이 벌어지는 소송이다. 이 경우 SELLER의 계약 파기가 부당하다고 법원이 판단하였을 경우 계약서의 내용과 조건대로 강제로 계약서의 집행을 법원이 명령할 수가 있다.

위 소송의 경우에는 BUYER가 두번째 방법 즉 계약서 내용데로 부동산 거래를 마무리 짓는 소송을 제기했다. 재판에서 판사가 SELLER가 부당으로 계약서를 파기 하였다는 판결을 하였다.

이미 몇년의 소송 기간 중에 부동산의 가치가 많이 상승하였으나 원래 계약서의 가격으로 매도를 하여야 하는 상황이 벌어진 것이다.

법원은 또한 부동산 중개인에게 계약서의 내용데로 부동산 중개 수수료를 지불하라는 판결 또한 첨부했다. 더욱 어려운 것은 BUYER의 변호사 비용 수십만불을 또한 보상하여야 되는 상황에 봉착하였다.

다행히 지난 수년간 취득한 임대 수입 또한 BUYER에게 건네야 된다는 BUYER의 주장은 받아 들여지지 않았다. SELLER가 주장하였던 영어 계약서를 제대로 이해 하지 못하였고 중개인이 계약서 내용을 제대로 설명하지 않았다는 주장은 본 재판에서는 받아들여 지지않았다.

일단 서명한 계약서는 공식적인 약속이다. 함부로 그리고 일방적으로 그 약속을 파기 할 수는 없다. 대부분의 부동산 거래 계약서에는 그 계약서를 파기 할 수 있는 조건과 절차가 상세히 명시되어 있다.

그 조건과 절차에 따라서만 파기가 가능하다. 따라서 부동산 매매시에는 그 결정자체에 대한 신중한 고려를 한 후 확실한 매도 결정을 내렸다면 계약서를 서명하기 전에 내용과 가격을 꼼꼼히 이해하고 검토하기를 권한다.

문의 (310)713-2510

<이상일 변호사>