오래된 손님 가운데 한분은 이미 은퇴를 해서 소셜연금 이외에는 별다른 수입이 없으면서 투자용 주택을 10개 가까이 소유하고 있다.

그것도 대부분을 융자를 받아서 구입했다. 요즘처럼 융자 받기가 힘들고 서류심사가 까다로운 때에 이는 쉬운 일이 아니다. 반면에 수입도 어느 정도 되고 은행에 잔고도 많은 사람임에도 불구하고 투자용주택을 하나 구입하기 위해 융자를 신청하면 잘 승인을 받지 못하는 손님도 많이 본다. 왜 이런 일이 발생할까?

그것은 바로 손님들이 돈을 빌릴 수 있는 능력을 잘 관리하고 키우지 못했기 때문이다. 돈을 빌릴 수 있는 능력을 갖추는 것은 어떤 융자에서나 항상 요구되는 것이지만 특히 투자용주택을 융자를 통해서 구입하려는 사람들에게 더 중요하다고 볼 수 있다. 왜냐하면 투자용 주택융자는 주거주용 주택융자 보다도 그 심사가 더 까다롭기 때문이다.

투자용 융자를 잘 받기 위해서는 우선 첫 번째로 주거주용 주택의 융자를 아주 잘 가지고 있어야 한다. 주거주용 주택의 융자금액이 너무 많거나 15년 고정을 갖고 있어서 월 페이먼트가 클 경우에는 돈을 추가로 더 빌릴수 있는 여유가 줄어들기 때문에 투자용 융자를 받는데 어려움을 겪게 된다.

15년 고정 모기지는 낮은 이자율과 빠른 페이먼트를 통해 빨리 모기지 없는 주택을 보유하게 하는 큰 장점이 있지만 손님의 돈을 빌릴수 있는 능력을 약화시키는 단점이 있다.

따라서 투자용 건물을 융자를 통해서 즉 레버리지를 통해 구입하여 재산증식을 목표로 하는 사람들에게는 맞지 않는 선택이라고 볼 수 있다.

서두에 언급한 손님처럼 별다른 수입이 없음에도 불구하고 투자용 주택을 10개씩이나 가질 수 있었던 이유는 그 손님 자신이 거주하는 집에는 융자가 없기 때문이다.

융자를 하면서 수많은 손님의 재산상태를 볼 수 있게 되는데 어떤 손님은 수입은 적지만 많은 재산을 소유하고 있는 반면에 어떤 손님은 많은 수입이 있음에도 불구하고 재산은 많지 않은 것을 볼 때가 있다.

후자의 경우는 자신의 수입을 재산증식으로 만들어내지 못했기 때문이다. 두 번째로 신경써야 할 부분은 자금이다.

투자용 주택을 구입하는데 만약에 다운할 돈이 20만달러가 필요하다면, 손님이 보유하고 있어야 하는 자금은 실제로 이보다 더 많아야 한다.

왜냐하면 투자용 융자의 경우에는 다운페이먼트와 클로징 비용 이외에도 수개월치 페이먼트에 해당하는 추가자금을 요구하기 때문이다. 이는 당연히 렌트가 나기지 않을 때를 대비한 것으로 몇 개월치에 해당하는 돈을 추가로 보유하고 있어야 하는지는 융자금액이나 상품등에 따라 달라지므로 미리 확인하고 준비해야 한다.

주거주용 주택융자를 받을 경우 자금이 부족하거나 시즈닝이 되지 않은 자금, 즉 자기계좌에 3개월 이상 있지 않았을 경우 부모나 친척으로부터 증여를 받아 해결할 수 있지만, 투자용 융자의 경우에는 증여를 사용할 수 없으므로 이 또한 주의해야 한다. 투자용 융자신청시 자금출처 문제로 융자승인에 어려움을 겪을 경우에는 주거주용 주택에서 현금인출 재융자를 받거나, HELOC(Home Equity Line of Credit)를 이용하는 방법이 좋은 해결책이 될 수 있다.

좋은 투자용 유닛을 발견했는데 자금이 부족하거나 혹은 자금출처 문제로 융자승인을 받지 못해 포기하기 보다는 주거주용 주택의 에퀴티를 이용할 수 있는지를 알아볼 필요가 있다.

보통 투자용 주택은 20% 다운으로 구입이 가능하지만 25% 이상 다운할 경우 가장 좋은 이자율을 받을 수 있다.

물론 융자금액이 올라가거나 신용점수가 낮아지는 경우, 2-~4 유닛인 경우에는 다운페이먼트 요구가 늘어날 수 있다. 마지막으로 투자용 융자를 잘 받기위해서는 예상 렌트 수입이 많은 주택을 고르라는 것이다.

이는 당연한 얘기 같지만 많은 사람들이 간과하는 것을 볼 수 있다. 투자용 건물의 선택에 있어서 가장중요한 사항은 현금흐름이라고 볼 수 있다. 좋은 위치의 비싼 건물보다는 위치는 다소 떨어지더라도 현금흐름이 양호한 건물이 더 좋다고 볼 수 있다.

문의 (213)393-6334

<스티브 양 웰스파고 은행 주택 융자 담당>