많은 경제학자들과 금융업 종사자들에게 벤치마크 금리로 불리는 10년 만기 미국채 금리가 지난주 드디어 3%를 훌쩍 넘어섰다.

올해 연방준비제도이사회(FRB)가 기준금리를 두 세번 더 올릴 것이라는 예상이 우세한 가운데 이를 미리 시장에 반영하는 듯 금리는 거침없이 빠르게 오르고 있다. 이렇게 금리가 급격히 상승하면서 5/1, 7/1 ARM 등 변동금리 모기지(ARM)를 가지고 있는 손님들로부터 문의를 많이 받는데 문제는 5년 혹은 7년의 이자 고정기간이 끝난후 이자율이 어떤식으로 변하는지를 알지 못하는 사람들이 대부분인 것 같다.

따라서 오늘은 변동금리 모기지의 초기 고정이자율이 만기가 되면 어떤 식으로 변하는지를 알아보고, 이 모기지를 가지고 있는 사람들은 어떻게 하는 것이 좋은지에 대해서 한번 살펴보기로 한다.

먼저 변동금리 모기지 상품이 무엇인지 알아보자. 지난 10년동안 변동금리로 모기지를 받은 사람들은 대부분이 5/1 이나 7/1 ARM을 받았다고 볼수 있다.

5/1 ARM이란 돈을 빌리는 기간은 30년이지만(30년 상환) 이자율은 처음 5년 동안만 고정되는 상품을 말한다. 5년 후에는 미리 정해진 규칙에 따라 매년 이자율이 변동되게 되어있어서 변동금리 모기지라고 부르는 것이다. 그럼 이때 어떤 식으로 이자율이 바뀌는가? 5년후의 이자율은 미리정해진 인덱스에 마진을 더한 값으로 정해지며 일년동안 손님의 이자율이 된다.

따라서 본인이 받은 융자상품의 인덱스와 마진이 무엇인지를 먼저 알아야 한다. 이는 융자계약서(Loan note)에 나와있는데 만약에 계약서가 없다면 융자를 해준 에이전트나, 현재 페이먼트를 납부하고 있는 회사에 전화를 하면 알 수 있다. 보통 인덱스는 일년짜리 Libor 금리를 많이 쓴다. 필자가 이글을 쓰는 오늘 현재 1년 짜리 Libor 금리는 2.75%이다.

참고로 일년전에는 1.75% 였다. 여기에 마진은 처음부터 미리 정해져 있는데 보통은 2.25% 정도 된다. 하지만 이 역시 융자마다 다르므로 확인해야 한다.

이 마진은 변하는 것이 아니고 정해져 있는 것이다. 따라서 어떤 사람의 5/1 ARM 모기지 금리의 고정기간이 오늘로 만기가 된다면, 이 사람의 향후 1년동안의 금리는 5%(2.75% + 2.25)가 된다. 만약 이 손님의 지난 5년동안 고정금리가 3% 였다면 앞으로 일년동안은 5%가 되므로, 인상폭이 상당히 커진다고 볼수 있다.

월 페이먼트는 현재 남은 밸런스를 연 5%의 이자율로 향후 25년동안 상환하는 방법으로 게산되며, 이렇게 매년 다시 이자율이 정해지고 월 페이먼트도 다시 정해지게 된다.

대부분의 변동모기지 상품에는 이자율 변동 상한선이 정해져 있는데 한번 변할 때 제한폭은 보통 5%로 높게 설정되어 있어 별의미가 없는 경우가 많고, 총 기간 동안에 이자율 변동 상한선은 7~8%인 경우가 많으나 이 역시 각자 확인해야 한다.

이렇게 최근 모든 종류의 금리가 많이 올랐기 때문에 변동금리를 가지고 있는 사람들의 이자율도 만기가 될 경우 많이 오를 가능성이 상당히 높다고 볼수 있다. 특히 향후 1~2년내에 초기 고정금리가 만기가 되면서, 융자금액이 45만3,000 달러를 넘어서는 사람들은 이자율이 더 오르기 전에 빨리 재융자를 고려해 보는 것이 좋다. 왜냐하면 앞으로 1~2년 동안은 금리가 오를 가능성이 상당히 높기 때문이다. 그리고 융자금액이 45만3,000달러를 넘어서면, 이자율이 더 낮은 점보융자로 재융자가 가능하기 때문이다.

특히 5/1, 혹은 7/1 ARM 의 이자율은 점보융자로 재융자를 할 경우 아직도 4% 밑을 유지하고 있으므로 의미가 있는 일이라고 볼 수 있다. 현재 많은 사람들이 가지고 있는 5/1, 7/1 ARM 의 이자율은 2~3%대 근처로 아주 낮을 때 모기지를 받은 사람들이 대부분이다.

따라서 이보다 높은 이자율로 재융자를 하는 것을 꺼리는 손님들을 많이 본다.

그러나 재융자를 하지 않고 만기가 될 경우 위에서 살펴본 것처럼 이자율이 더 많이 올라갈 가능성이 아주 높다. 따라서 현재의 이자율보다는 높아지더라도 재융자를 단행하는 것이 결과적으로 이로울 가능성이 높다. 특히 융자금액이 많은 사람들은 더 그러하다.

문의 (213)393-6334

<스티브 양 웰스파고 은행 주택 융자 담당>