오랫동안 경영하던 비즈니스를 처분하고 최근 은퇴한 한인 이모씨(65)는 보유하고 있는 4유닛 아파트를 처분하고 싶은데 깊은 고민에 빠졌다. 현재 200만달러 가량의 시세를 감안하면 매각 이후 60만~70만달러의 세금을 내야 하고, 기껏 손에 쥐게 될 130만~140만달러를 생각하면 은행에 넣어둬도 연수익이 2만달러도 채 되지 않기 때문이다.

지인들이 ‘1031 익스체인지’로 세금 납부를 유예하는 방법을 추천했지만 갈아 탈 매물이 없고, 가격도 너무 올랐으며, 관련 법이 까다로워 딜레마다. 이씨는 “나이도 먹고 건강도 안 좋아서 아파트를 직접 관리하기 힘든 상황”이라며 “좀 편해지려고 아파트를 처분하고 싶은데 이래저래 골치만 아프게 한다”고 혀를 찼다.

부동산 매매 교환인 1031 익스체인지를 원하는 한인 상업용 부동산 소유주들이 증가하고 있지만 갖가지 장애물로 어려움을 호소하는 한인들이 늘고 있다.

1921년 제정돼 100년에 가까운 역사를 지닌 1031 익스체인지는 투자용 부동산을 처분한 뒤 180일 이내에 또다른 부동산을 구입할 경우, 양도소득세 납부를 유예해주는 연방 세법이다. 통상 1031 익스체인지를 활용하는 투자자가 지속적인 매매 교환으로 사실상 세금을 면제받는 현실을 감안하면 매각가의 3분의 1 가량이나 되는 세금을 아낄 수 있는 최상의 절세 전략으로 통한다.

그런데 첫번째 장애물은 기존 부동산을 팔고 새롭게 구입할 부동산 매물이 말라버렸다는 점이다. 저스틴 오 CPA는 “매각 완료 후 45일 이내에 새롭게 구입할 부동산을 찾아내고, 그 후 135일 안에 매입이 종결되어야 하므로 총 180일을 넘겨서는 안 된다”며 “180일 이내에는 에스크로를 클로징해야 절세가 가능한데 매물 찾기가 불가능에 가깝다”고 전했다.

부동산 가격이 크게 오른 점도 투자자들에게는 부담이다.

차비호 CPA는 “45일과 180일 룰은 어떤 경우라도 반드시 지켜야 한다”며 “그런데 가격이 오를 만큼 올라 45일 이내에 3개까지 매물을 찾기도 힘들고 찾은 뒤에도 기존 테넌트 문제 등 딜이 깨지지 않고 클로징되기도 힘들다”고 전했다.

또 관련 규정도 까다로워져 운신의 폭이 줄었는데 대표적으로 올해 들어서 일부 동산과 매매 교환도 인정했던 부분을 무조건 부동산으로 한정했다. 즉, 지난해까지는 상업용 부동산을 판 뒤 그 대금으로 항공기, 프랜차이즈 권리, 수집품, 렌트카, 트럭, 중장비와 설비용 기기 등을 구입할 경우에도 양도소득세를 유예해줬는데 올해부터는 무조건 부동산으로 제한했다.

투자용 부동산을 보유했다가 본격적으로 출구 전략이 필요한 경우라면 그렇다고 해법이 없는 것은 아니다. 오 CPA는 “45일과 180일 룰을 지키기 힘들 것 같으면 기존 부동산을 팔기 이전에 새로 구입할 부동산부터 계약하는 ‘리버스 1031 익스체인지’도 가능하다”며 “여기에 타주에 있는 부동산과도 매매 교환이 가능하기 때문에 시야를 넓게 보면서 새로운 매물을 찾아볼 수도 있다”고 말했다.

보다 적극적인 방법으로는 공동투자 형태인 DST(Delaware Statutory Trust)를 고려할 수 있다. 개인이 판 부동산 매각 대금을 대형 부동산 관리회사에 투자해 세금은 유예 받고 수익은 배분받는 식이다.

차 CPA는 “매물을 찾기 힘든 개인이 자금력과 노하우를 갖춘 전문 회사에 재투자해 1031 익스체인지의 세금 혜택을 받을 수 있다”며 “수익률도 DST는 평균 5~6%로 높아 200만달러 아파트 팔아 세금 낸 뒤 은행에 맡겨 연간 2만달러도 안되는 수입을 올리는 것과 비교하면 세금 없이 200만달러 전체를 투자해 연간 12만달러의 수익을 낼 수 있다”고 말했다.

■1031 익스체인지란

투자용 부동산을 처분한 후 특정기간 내에 또 다른 투자용 부동산을 구입할 경우 양도소득세(capital gains tax)를 면제해주는 연방세법이다. 단독주택과 아파트 콘도와 타운하우스 등 주거용 렌탈 프로퍼티와 상가 건물, 토지까지 다양한 투자용 부동산 교환이 가능하다. 단 매각(클로징 기준) 후 45일내에 교환할 매물 후보(3개까지)를 찾아야하고, 매입 클로징은 180일 이내에 완료해야 한다. 180일 기간은 연장되지 않는다.

<류정일 기자>