■ 주택매각 인한 자본소득세 절세

주택 가격이 크게 뛰어 오르고 있다. 주택 가격이 오른다고 해서 모든 사람들이 즐거울 수는 없다. 세금 문제가 발생하기 때문이다. 지난 십여년 또는 20여년간 큰폭으로 주택 가격이 오른 뉴욕, LA, 샌프란시스코, 보스턴, 샌디에고와 같은 대도시 주민들은 주택을 팔 때 세금 문제를 생각해야 한다. 현재 연방 법에 따라 주택을 팔 때 남은 자본 이득(판매가격에서 구입가격을 뺀 금액)이 개인 25만달러, 부부 50만달러 이상이면 초과분에 대해 세금을 내야 하고 또 주법에 따라서도 세금을 내야 한다. 하지만 이를 줄일 수 있는 방법은 있다. 그동안 집 개량이나 증축에 소요됐던 경비의 영수증을 보관해 두면 자본 이득세를 크게 줄일 수 있다.

결혼을 하지 않은 단독주택 소유주가 주로 살고 있던 주택을 팔았을 때 원래 구입 가격보다 25만 달러 이상 차액을 남기고 팔았다면 연방정부에 초과된 금액의 23.8% 세금을 내야 한다.

물론 주정부에 따라 10% 이상 추가로 세금을 받는 곳도 있다. 만약 부부가 소유한 주택이라면 면세 부분은 50만 달러로 늘어나 차액이 50만 달러를 넘는 부분에 한해 연방 및 주 자본이득세(capital gain tax)를 내야 한다.

그렇다고 자본 이득세를 모두 낼 필요는 없다. 집을 구입했을 때부터 팔 때까지 집에 들어갔던 모든 비용을 공제 하면 된다. 물론 그동안의 모든 영수증이 필요하다.

그렇다고 모든 비용이 다 공제 대상이 되지는 않는다. 주택 개량비용 비용만 가능하다. 이런 비용을 얕잡아 보면 안된다. 단 한번의 리모델링을 했어도 나중에 상당한 액수의 세금을 공제받을 수 있기 때문이다.

■공제 받는 사람 비율

그렇다면 얼마나 많은 사람들이 이런 종류의 세금 혜택을 받을 수 있을까. 뉴욕 타임스는 부동산 웹사이트 ‘질로’에 의뢰해 알아본 결과, 미국내 독신 소유 주택의 약 3.8%, 기혼자 주택의 1.2%가 이미 면세 기준인 각 25만 달러, 50만 달러를 넘는 자본 이득을 본 것으로 조사됐다. 하지만 대도시의 경우는 이보다 훨씬 많은 사람들이 자본 이득세를 내야 하는 것으로 나타났다.

예를 들어 샌프란시스코의 경우는 독신 소유주의 절반이 이미 25만 달러 이상의 자본 이득을 보았고 산호세는 1/3의 독신 주택이 이에 해당할 정도로 많다.

결혼한 부부의 경우는 면세 기준이 50만 달러를 뛰어 올라 많은 부부가 면세 대상이라고 생각할 수 있지만 그렇지만도 않다.

지난 10년동안 주택 가격이 매년 3.5%씩 올랐다고 가정하면 뉴욕 주택의 15.9%는 자본 이득세를 내야할 대상이 될 것으로 예상된다. LA지역은 이보다 높아 부부 소유 주택의 19.6%가 이에 해당된다. 이 비율은 부동산 가격이 올라갈 수록 더 높아질 것이다.

하지만 이들이 세법만 잘 이해하고 주택 개량에 소요됐던 경비 영수증만 잘 보관한다면 세금은 크게 줄어들 수 있다.

■세금 공제 세법

IRS 세법 523조항은 주택 판매와 관련 된 내용이다.

이중 12페이지를 보면 IRS가 인정하는 세금 공제 항목이 적혀 있다. 이 항목별 공제 내역을 모두 합산해 자본이득세 면제 기준인 개인 25만 달러, 부부 50만 달러에 합치면 된다. 그래도 주택 판매 가격이 이 금액을 넘어간다면 넘은 돈에 대해서만 세금을 내면 된다.

그런데 면세를 받으려면 팔려는 주택에서 지난 5년간 최소 2년 이상 거주했어야 한다.

523 조항에 따라 경비를 공제 받을 수 있는 항목을 살펴보면 우선 집 정원에 설치되는 덱과 페티오를 포함한 모든 종류의 주택 개량 및 증축, 스프링클러 시스템을 포함한 정원, 수영장, 새 지붕 또는 건물 외장공사, 인슐레이션, 부엌 리모델링 등이 모두 포함된다.

특히 이런 종류의 공사에 부속되는 작은 것들이라도 공제 받을 수 있다. 예를 들어 FiOS 설치를 위해 버라이즌이 설치한 광섬유 가격 또는 케이블 모뎀 설치를 위해 애플 TV에 전선을 연결해 준 인건비 등등 유틸리티 서비스 설치비용도 가능하다.

또 추가 전기 콘센트 역시 공제 대상이다. 여기에 주택 매매 때 들어갔던 법률, 타이틀, 기록비, 이전 및 관련세 등도 모두 포함된다.

수리, 유지비용은 아쉽게도 공제를 받을 수 없다. 이 부분이 매우 혼란스럽기는 하다. 대부분 주택 소유주들은 페인트를 한다. 이 페인트는 수리에 들어간다. 또 나무 마루를 다시 페인트 칠 했다면 유지에 해당해 공제 대상이 아니다. 그런데 새 마루를 깔았다면 분명 개량한 것이기 때문에 공제에 포함된다.

새집을 지었다면 어떻게 될 까. 땅값, 모든 자재비, 공사 업자에게 지불했던 돈, 인건비, 설계비용이 모두 공제 대상이다.

직접 집을 지었다면 공제 받기기 힘들다. 집주인이 직접 공사를 했다면 IRS의 입장에서는 일을 한 것으로 보지 않는다. 집 짓는데 친한 친구들이 점심이나 저녁을 얻어먹고 도와 준 것도 인건비나 건축 비용에 포함되지 못한다.

콘도미니엄이나 공동 건물에 살고 있거나 주택 소유주 협회 관리비를 내는 공동 커뮤니티에 살고 있다면 매달 내는 돈의 일부, 그리고 특별히 내는 돈의 많은 부분은 세금 공제를 받는다.

관리 사무실과 건물 관리 회계사는 매년 1인당 비용을 항상 거주자들에게 제공하도록 되어 있으므로 이 서류들을 버리지 말고 소유주들은 꼭 보관하고 있어야 한다.

■영수증 꼭 보관

중요한 것은 이런 종류의 공제 항목들은 꼭 영수증을 필요로 한다는 점이다. 아무도 이런 영수증에 대해 말해 주지 않는다. 설령 말을 해 준다고 해도 주택 소유주들은 잘 들으려고 하지 않는다.

또 어떤 사람들은 설마 자신들이 거주하고 있는 주택이 먼 훗날 그 정도로 가격이 뛰어 오를까 싶은 생각도 가질 수 있을 것이다. 공사를 했다고 해도 이런 이유들로 미래를 위해 영수증을 촘촘히 챙겨두는 사람은 그다지 많지 않다.

IRS는 분명 주택을 투자로 보고 있지만 실제 거주자들은 투자용으로 주택을 생각하지 않는 경향이 많다.

세금 보고서는 보관해 둘 필요가 있다고 해도 많은 경우 서류를 폐기 처분하는 사람들이 많다.

웹사이트 ‘costbasis.com’은 오래된 영수증은 색이 변해 잘 알아볼 수 없다고 지적했다. 따라서 복사를 해두거나 디지털 사진을 찍어 클라우드에 담아 두는 것이 좋다고 웹사이트를 조언했다.

■별도 규정

IRS는 별도 규정도 두고 있다. 만약 별도 규정에 해당된다면 세금 전문가와 꼭 상담하고 조언을 듣는 것이 바람직하다.

사별한 사람, 군인, 이미 집을 소유하고 있는 상태에서 최근 재혼한 부부, 직장 이전으로 이사를 한 사람, 살고 있던 집을 팔지 않고 계속 소유한 상태에서 양로원에 입원한 사람, 1997년 이전에 집을 팔았고 남은 자본 이득을 현재 살고 있는 집으로 롤오버 시킨 사람들, 화재, 홍수 또는 기타 유사 재해를 당해 집을 재 건축한 사람 등에게 예외 조항이 적용된다.

또 집을 유산으로 물려 받았거나 증여 받은 경우 또 어느 시점부터 집을 렌트 줬거나 비즈니스 용으로 사용한 경우도 마찬가지다. 또 2008년 첫 주택 구입자 크레딧을 받았던 주택 소유주 역시 더 큰 공제를 받을 수 있다.

기타 투자 손실도 주택 판매에서 발생한 자본 이득에서 공제 할 수 있다.

‘브라이트패스 웰스 플래닝’의 장룩 보던 CPA는 지난 2008년 금융 위기때 큰 손실을 감수하고 주식을 판 고객의 예를 들면서 나중에 가격이 크게 오른 주택을 팔아서 얻는 순수익에서 주식 매각때 발생한 손실을 공제해 자본 이득세를 줄인 경우도 있다고 설명했다.

<김정섭 기자>