손님 및 부동산 에이전트들과 상담을 하다보면 아직도 많은 사람들이 점보융자에 대해서 잘못 알고 있는 부분이 많다는 것을 느낀다.

점보융자는 우리 한인들에게 아주 중요한 융자이다. 왜냐하면 한인들이 선호하는 지역의 대부분의 집값과 융자규모가 점보융자에 해당하고 점보융자의 이자율이 컨포밍 융자의 이자율보다 훨씬 낮다는 두 가지 사실 때문이다.

이렇게 중요한 점보융자에 대하여 사람들이 잘못 알고 있는 부분에 대해 알아본다.

우선 점보융자에 관한 가장 많은 오류가 융자규모인 것 같다. 점보융자라는 말 자체가 상징하듯 융자규모가 아주 큰 것만을 점보융자라고 생각할 수 있겠으나 사실은 그렇지 않다. 점보융자의 원래 용어는 넌컨포밍(Non-conforming) 융자이다.

넌컨포밍 융자란 컨포밍 융자가 아닌 융자를 말한다. 컨포밍 융자란 융자가 패니매와 프레디맥의 심사기준에 부합하여 이 기관에서 구입하는 융자를 말한다.

따라서 점보융자란 패니메나 프레디맥에서 구입해 주지 않는 융자로 은행이 보유하고 있거나 월스트릿에서 직접 팔아야하는 융자이다. 그런데 여기서 컨포밍 융자의 규모는 두 가지로 나눈다. 하나는 42만4,000달러까지이고, 또 하나는 63만6,000달러까지이다.

후자를 특히 컨포밍 하이밸런스라고 부른다. 이러한 구분 때문에 아주 많은 사람들이 점보융자 즉 넌컨포밍 융자의 규모를 63만6,000달러 이상이라고 생각하는 것 같다. 그러나 이는 옳지 않다.

왜냐 하면 융자규모가 63만6,000달러 이하가 되더라도 (42만4,000달러 이상 까지는) 점보융자로 융자를 해주는 렌더가 있기 때문이다. 즉 융자규모가 42만4,000달러에서 63만6,000달러 사이에 해당할 경우에는 손님의 자격요건이나 이자율 등을 비교해 컨포밍 하이밸런스나 점보융자 둘 중에서 손님에게 유리한 것으로 융자를 해주는 렌더가 좋은 렌더라고 볼 수 있다.

다시 강조하지만, 그리고 많은 사람들이 생각하는 것과는 반대로, 점보융자의 이자율이 컨포밍 하이밸런스보다는 말할 필요도 없고 컨포밍 융자보다고 더 낮기 때문이다. 따라서 융자규모가 42만4,000달러에서 63만6,000달러 사이에 해당할 경우 점보융자로 융자를 받는 것이 절대적으로 유리하다.

이자율 차이가 적어도 0.375%이상 난다. 물론 융자규모가 42만4,000달러 이하일 경우에는 점보융자로 융자를 받을 수가 없다. 42만4,000달러이하의 컨포밍 융자의 이자율은 어느 렌더를 통해서 융자를 받던 이자율 차이는 별로 나지 않는다.

그러나 융자규모가 42만4,000달러 이상일 때에는 렌더에 따라서 이자율과 월 페이먼트의 차이가 많이 날수 있으므로 손님의 입장에서 적극적인 이자율 샤핑이 필요하다. 80만달러짜리 집을 사면서 60만달러 융자를 받을 때 컨포밍 하이밸런스로 융자를 받을 경우 최선의 이자율이 4%라 할때 월페이먼트는 2,864달러이다.

반면 점보융자로 3.625%로 융자를 받을 경우 월페이먼트는 2,736달러로 월 130달러 가까이 차이가 난다. 다음으로 점보융자에 대한 오해는 많은 사람들이 점보융자는 융자금액이 크니까 심사기준이 더 까다로울 것이라고 생각한다는 점이다. 하지만 점보융자라고 해서 모든 심사기준이 다 까다로운 것은 아니다.

점보융자가 요구하는 특별히 까다로운 요구사항은 있다. 예를 들어 집을 살 때 다운페이먼트와 에스크로 비용 이외에 1년치 정도 페이먼트에 해당하는 잉여자금을 요구한다거나, 투자용 주택을 구입할 때 렌트를 놓은 경험이 2년이 되어야 렌트수입을 인정해 주는 등 등 컨포밍 융자와는 다른 다소 까다로운 조항이 더러 있다.

하지만 점보융자는 정부 에이전시에 팔리지 않으므로 렌더가 예외로 인정해주는 융자가 더 많이 가능하며 이는 점보융자의 큰 장점이다. 까다로운 콘도에 대한 융자가 대표적인 예이다. 따라서 점보융자의 심사기준이 항상 더 까다로운 것은 아니고 경우와 내용에 따라서 점보융자가 더 쉬운 경우도 있고 혹은 컨포밍융자가 더 쉬운 경우도 있다.

문의 (213)393-6334

<스티브 양 웰스파고 은행 주택 융자 담당>