최근 수년간 집값이 많이 오르면서 쌓인 에퀴티를 활용하기 위한 문의가 많이 늘어났다. 오늘은 주택의 에퀴티에서 현금을 활용할 수 있는 방법들에 대해서 살펴보자.

우선 기존에 융자가 있을 경우 이를 건드리지 않고 에퀴티에서 현금을 꺼내는 방법으로 HELOC(Home Equity Line of Credit)와 홈 에퀴티 론이 있다. 여기서 홈에퀴티론이 기존의 1차 융자가 있는 상태에서 2차로 융자를 꺼내기 때문에 이자율이 8% 이상으로 매우 높다.

따라서 홈 에퀴티론을 통해 융자를 받는 사람은 실제로 거의 없다. 반면 HELOC란 론, 즉 융자가 아니라 신용계좌를 설정하는 것을 말한다. HELOC을 설정해 놓으면 주어진 신용범위(Credit Limit) 내에서 필요할 때 자유롭게 현금을 꺼내 사용할 수 있어 아주 편리한 상품이다.

사용한 만큼 사용한 기간에 대해서만 이자를 내면된다. 따라서 단기자금이 필요한 사람에게 안성맞춤이다. 이런 특징 때문에 당장 필요하지 않더라도 급히 돈을 필요할 때를 대비하여 HELOC를 설정해 놓는 사람들이 많다.

그런데 이 HELOC의 최대의 단점은 이자율이 높고 변동이라는 것이다. 특히 앞으로 연방준비제도이사회(FRB)가 금리를 더 올리면 HELOC의 이자율도 기계적으로 올라가게 되어 있기 때문에 자금을 장기로 쓸 계획이거나, 얼마나 오랬동안 쓸지를 모르는 사람들에게는 좋은 상품이 아니다.

HELOC의 또 다른 단점은 심사기준이 까다롭다는 것이다. 이는 많은 사람들이 잘못알고 있는 부분으로 집의 에퀴티를 담보로 하기 때문에 은행이 쉽게 내줄 것으로 생각할수 있는데 이는 오산이다. HELOC가 보통 2차로 담보가 잡히는 경우가 많기 때문에 1차 융자에 비하여 심사기준이 훨씬 까다롭다. 이런 HELOC의 단점 때문에 대신 현금인출(캐시아웃) 재융자를 하는 경우가 많다.

현금인출 재융자는 기존의 융자를 다시 융자하면서 에퀴티로부터 현금을 추가로 인출하거나, 융자가 없는 free & clear 주택의 에퀴티로부터 현금을 인출하기 위해서 하는 융자를 말한다.

현금인출 재융자를 받으면 바로 현금이 지불되기 때문에 이에 대해서 이자를 지불해야 하고 결국 모기지 페이먼트가 올라가는 경우가 많다. 따라서 현금인출 재융자를 할 경우에는 돈의 사용목적과 시간 및 기간이 분명할 경우에 하는 경우가 대부분이다.

이 현금인출 재융자는 렌더의 입장에서는 위험이 늘어나기 때문에 다른 종류의 융자 즉, Rate and Term 재융자나 구입융자에 비하여 심사기준이 다소 까다롭고 이자율도 다소 높은 편이다. 이렇게 에퀴티로부터 현금을 꺼내는 대표적인 방법으로 HELOC와 현금인출 재융자가 있는데 어떤 것이 본인에게 유리한지는 돈의 사용목적, 규모, 시기, 기간, 기존의 1차 융자의 규모, 이자율, 집값, 손님의 신용점수등 많은 요소를 동시에 고려해야 한다.

본인이 미리 결정해 융자를 신청하기 보다는 융자전문가에게 상담하여 어떤 상품으로 할지 결정하는 것이 좋다. 예를 한번 들어보자.

레지던트 마지막 과정에 있는 아들이 집을 구입하는데 다운 페이먼트를 도와주기위해서 에퀴티로부터 돈을 꺼내는 경우를 보자. 아들이 전문의가 되면 수입이 많이 늘어날 것이기 때문에 한 5년이면 갚을 수 있을 것으로 예상해서 HELOC를 신청하는 손님을 본 적이 있다. 현금인출 재융자를 하면 5년후에 다시 재융자를 해야 할 것을 우려하기도 했다.

하지만 이는 잘못된 생각이다. 5년후에 아들이 돈을 갚을 때 꼭 Cash-in 재융자를 해야하는 것은 아니다. 왜냐하면 Recasting을 하면 되기 때문이다.

Recasting 이란 Cash-in 재융자를 안 해도 되도록 만드는 제도로 융자 밸런스의 일부를 갚으면 이자율과 만기는 그대로 둔채로 월 페이먼트를 낮춰주는 제도이다. 이렇게 Recasting제도를 이용할 수 있으면 자금 사용기간이 장기가 아니더라도 굳이 이자율이 높고 앞으로 이자율이 더 올라갈 것으로 예상되는 HELOC대신 현금인출 재융자를 하는 편이 유리하다.

문의 (213)393-6334

<스티브 양 웰스파고 은행 주택 융자 담당>