미국에서 주택을 구입하고 융자를 신청하는 한인들이 반드시 알았으면 하는 용어중의 하나가 ‘컨포밍 융자’(conforming loan) 라는 말이다.

컨포밍 융자란 융자의 내용이 패니매, 프레디맥 등 국책 모기지기관 가이드라인에 부합해 렌더가 모기지 노트를 이들 기관에 팔아넘기는 융자를 말하는데 융자금액 기준으로는 42만4,000달러 이하에 해당한다.

예를 들어 고객이 웰스파고 은행을 통해서 융자를 받으면 웰스파고는 컨포밍 융자의 경우 패니매나 프레디맥에 매각하고 그 돈으로 또 융자를 해줌으로써 수익을 창출한다.

그리고 모기지 페이먼트를 받는 어카운트 서비스 업을 해준다. 이때 손님의 모기지 계좌를 열어보면 그 투자자가 누구인지 기록이 되어있는 것을 웰스파고의 모기지 담당자는 알 수가 있다.

이에 반해 융자가 정부 에이전시들의 가이드라인에 부합하지 않아 그들에게 매각할 수 없어 다른 일반 투자자들(보통 월스트릿의 대형 금융기관들)에 매각하거나 은행의 자산으로 그냥 보유하게 되는 융자를 넌 컨포밍 융자라고 한다.

넌 컨포밍융자는 보통 점보융자라고 불린다. 융자 금액기준으로 42만4,000달러 이상이면 점보융자로 취급받는다. 여기서 한 가지 주목할 것은 서브프라임 사태 때 오바마 행정부에서 당시 경색되어 있던 주택 융자시장을 활성화하기 위해 컨포밍 융자 한도를 올려 컨포밍 하이밸런스라는 융자를 만들어 냈다.

융자 금액기준으로 42만4,000달러에서 63만6,000달러에 해당한다.

결국 융자금이 42만4,000~63만6,000달러 사이에 해당하는 경우에는 컨포밍 하이밸런스로도 융자를 받을 수 있고 점보융자로도 융자를 받을 수 있게 된다.

이는 아주 중요한 의미를 지닌다. 왜냐하면 한인들이 받는 융자규모가 대부분 이 수준이라는 점과 더불어 컨포밍 하이밸런스의 이자율과 점보융자의 이자율이 차이가 많이 나기 때문이다. 2017년 4월 기준으로 LA 카운티 중간 주택가격은 2007년에 세운 사상최고치를 회복하여 55만달러였고, 오렌지카운티는 67만5,000달러로 사상최고를 기록했다.

55만달러의 집을 20% 다운할 경우 융자금액은 44만달러가 되고 67만5,000달러의 집은 융자금액이 54만달러가 된다. 보통 한인들은 카운티 중간가격보다는 약간 높은 가격대의 주택을 구입하는 경우가 많으므로 융자금액이 이보다 다소 높아지겠지만 대부분 42만4,000달러에서 63만6,000달러 사이가 많다.

이자율과 관련해서는 말할 필요도 없이 점보융자의 이자율이 컨포밍 하이밸런스 융자의 이자율보다 많이 낮다. 많게는 0.5%까지 낮아지기도 한다.

따라서 융자금액이 42만4,000달러 이상이 되는 사람들이 융자를 점보융자로 받아야 된다는 사실은 아무리 강조해도 지나치지 않다. 일부 손님들의 경우는 낮은 이자율을 받기위해 일부러 융자금액을 올려서 점보융자로 융자를 받는 경우도 있다.

이때 융자금액을 올리면 월 페이먼트가 올라가니 어리석은 일이라고 생각할 수 있으나, 융자가 끝난 후 Recasting을 이용해 월 페이먼트를 낮출 수가 있으므로 오히려 현명한 선택이라고 볼 수 있다. 여기서 Recasting이란 융자원금을 일시에 많이 갚을 경우에 재융자를 하지 않고, 이자율 등 융자의 다른 조건의 변화 없이 월 페이먼트를 낮춰주는 제도를 말한다.

그런데 문제는 모든 렌더나 은행이 다 이 금액대의 융자를 점보융자로 해주지는 않는다는 사실이다. 일부 렌더들은 융자금액이 42만4,000달러에서 64만6,000달러에 해당할 경우 컨포밍하이밸런스로만 융자를 해주는 경우도 있다는 것이다.

이 경우 손님은 점보융자로 융자를 받을 때 보다 높은 이자율로 융자를 받게 되므로 조심해야한다. 즉 다른 렌더나 은행을 접촉해 이자율을 비교하는 것이 현명하다. 심사기준의 측면에서도 많은 사람들은 점보융자가 융자금액이 크니까 더 까다로울 것으로 생각할 수 있으나 반드시 그렇지만은 않다.

점보융자는 정부 에이전시에 팔리지 않으므로 렌더가 예외로 인정해주는 융자가 더 많이 가능하다. 까다로운 콘도에 대한 융자가 대표적인 예이다.

<문의 (213)393-6334>

<스티브 양 웰스파고은행 주탁융자 담당>