다른 모든 융자와 마찬가지로 주택융자에서도 이자율을 낮게 받는 것이 가장 중요하다.

물론 융자비용이나 융자 계약조건과 관련된 여러 조항들을 확인하는 것도 중요하지만 서브프라임 사태 이후 도드-프랭크법에 의해서 철저하게 감독받고 있는 모기지 산업의 경우 렌더들이 과도한 융자비용을 차지하거나 프리페이 페널티 등 독소조항을 넣는 것은 현실적으로 불가능하기 때문이다.

융자상품에 있어서도 원금이 늘어나거나 초기 2~3년 후 이자율이 올라가는 상품 등은 없어지고, 15년, 30년 고정, 10/1 ARM, 7/1 ARM 등의 상품이 주를 이루기 때문에 위험한 상품에 대한 큰 두려움 없이 융자를 받을 수 있게 되었다.

결국 소비자 입장에서는 이자율을 잘 받는 일만 남는 셈인데 오늘은 어떻게 하면 조금이라도 낮은 이자율을 받을 수 있는지에 대해서 알아보기로 한다.

첫째, 융자금액이 42만4,000 달러에서 63만6,000달러에 해당하는 경우(컨포밍 하이밸런스 대신) 점보융자로 융자를 받는 것이 유리하다. 왜냐하면 점보융자의 이자율이 컨포밍 융자의 이자율보다 낮기 때문이다.

물론 점보융자를 받기 위해서는 다운페이먼트와 클로징 비용에 더해 잉여자금을 추가로 보유하고 있어야 하거나, 신용점수가 다소 높아야 한다는 등 몇 가지 제한조건이 있지만 보통 이정도의 융자를 받는 손님들은 이런 조건을 갖추고 있는 경우가 대부분이다.

그런데 많은 렌더나 융자브로커들은 42만4,000달러에서 63만6,000달러에 해당하는 융자금액을 점보융자로 받지 못하거나 안하는 경우가 많다.

30년 고정을 기준으로 점보융자를 받는 경우와 컨포밍 융자로 받는 경우 이자율 차이가 0.5%까지 날수도 있으므로 손님의 입장에서는 정말로 신중히 렌더를 결정해야 한다.

둘째로 42만4,000달러 이상의 점보융자는 반드시 대형은행의 렌더를 이용해야 좋은 이자율을 받을 수 있다는 사실이다. 점보융자란 융자금액이 LA와 OC 기준으로 42만4,000달러 이상에 해당하는 융자로 렌더가 노트를 패니매, 프레디맥 등 정부 에이전시에 팔지 않고 직접 월스트릿의 투자자들에게 팔거나 자신의 북에 보유하는 융자를 말한다.

점보융자가 컨포밍 융자보다 이자가 낮은 이유는 서브프라임 이후 재정상태가 나빠진 패니매 와 프레디맥이 융자비용(이자율)을 올린 반면 수년간의 저금리로 투자처가 마땅치 않았던 월스트릿의 기관투자가들이 모기지 채권 중 우량에 속하는 점보 융자노트에 투자를 늘렸기 때문이다. 결국 월스트릿의 주요 참여자인 대형은행들이 점보융자의 이자율을 낮게 제공할 수 있는 것은 당연하다.

대형은행들은 또한 점보융자를 통해서 우량고객을 확보하기 위해 노력할 뿐 아니라 점보융자의 마진이 좋기 때문에 공격적인 마케팅을 펼친다. 셋째로 포인트를 지불할 경우 이자율이 낮아지는 것은 당연한데 이렇게 하는 것이 자신에게 이로운지를 따져보는 것이다.

만약에 1포인트(융자금액의 1%) 지불해 이자율이 0.25%가 내려간다면 그리고 손님이 그 집이나 융자를 4년 이상 보유할 계획이라면 포인트를 지불하고 낮은 이자율을 받는 것이 장기적으로 유리하다.

또한 재산세나 보험료를 융자 페이먼트와 함께 매달 렌더를 통해서 지불하는 경우, 즉, 임파운드 계좌를 만들 경우 이자율이나 비용측면에서 유리해지기도 하는데, 이에 대해서도 융자담당자에게 문의하는 것이 좋다.

또한 일부 대형 은행들은 특정한 경우에 우대금리를 제공해 주기도 하는데 이에 대해서 문의하는 것도 중요하다.

예를 들어 은행에 잔고가 25만달러, 혹은 50만달러 이상 있을 경우에 모기지 이자율을 0.125% 혹은 0.25% 낮춰주는 방법 등으로, 받을 수만 있다면 그 혜택이 크다고 할 수 있다. 이러한 모기지 우대금리제도는 은행마다 기준과 내용이 모두 다를 수 있으므로 반드시 확인하는 것이 좋고, 보통 점보융자일 때만 적용해주는 경우가 많다.

그리고 다운페이먼트로 사용할 돈을 이용해서 우대금리를 적용받을 수 있도록 해주는 경우에는 손님의 입장에서는 추가적인 부담 없이 우대금리를 받을 수 있으므로 엄청난 혜택이라고 볼 수 있다.

<문의 (213)393-6334>

<스티브 양 웰스파고 은행 주택 융자 담당>