스티브 양 칼럼

모기지 이자율에 영향을 주는 사항들

요즘은 많이 줄어들었지만 아직도 주택융자 이자율은 딱 하나로 정해져있다고 생각하는 사람들을 종종 본다.

30년 고정 이자율은 몇 퍼센트로 딱 하나로 정해져 있다고 생각한다는 것이다.

또한 신용점수도 다소 낮은 손님이 투자용주택에서 현금인출 재융자를 하면서 신문에 난 이자율보다 왜 높냐고 따지는 경우를 경험하기도 한다. 일반적으로 손님들이 접하는 신문방송이나 광고에 발표되는 이자율은 보통 최상의 조건을 가진 손님과 케이스에 해당하는 이자율인 경우가 대부분이다.

모기지 이자율은 손님 각자의 조건과 케이스에 따라서 다 달라지는데, 구체적으로 손님의 신용점수, 다운페이먼트 정도 혹은 LTV(Loan to Value), 융자 금액, Conforming 융자인지 Non-comforming(Jumbo) 융자인지, FHA 융자인지. 구매 융자인지, 재융자인지, 재융자 중에서도 Rate&Term인지, 현금인출 재융자인지, 융자상품의 종류 즉 30년 고정, 15년 고정, 10/1 ARM, 7/1 ARM, 주택의 형태, 즉 SFR, Condo (Town House), 2~4 units, 주택에 대한 거주용도, 즉 주거주용, 세컨홈(별장용), 투자용인지, 락인 기간, Impound 여부, 포인트 지불여부 등에 따라 이자율은 당연히 달라진다. 융자의 종류와 손님의 자격요건이 달라짐에 따라 융자의 위험정도가 다 달라지기 때문이다.

많은 렌더들은 재융자보다 구매융자에 대하여 스페셜 이자율을 적용하여 낮은 이자율을 제공하기도 한다. 재융자인 경우에도 현금인출 재융자인 경우가 그렇지 않은 재융자보다 이자율이 높다. 이는 특히 융자규모가 42만4,000달러를 넘어서면서 현금인출 재융자인 경우에는 LTV에 따라 심하게 이자율이 변한다.

또한 융자금액도 이자율에 영향을 주는데 많은 손님들은 융자금액이 적을수록 이자율도 낮아진다고 생각하지만 이는 틀린 생각이다. 융자금액이 17만5,000달러 이하와 12만5,000달러 이하인 경우에는 그 이상보다 이자율이 올라간다.

융자금액과 이자율과의 관계에 있어서 한 가지 특이한 사항은 42만4,000달러 이상의 점보융자의 이자율이 그 미만의 컨포밍 융자의 이자율보다 더 낮다는 사실이다.

융자금액이 42만4,000달러에서 63만6,000달러 사이는 컨포밍 하이밸런스로서 당연히 컨포밍보다 이자율이 올라간다. 하지만 이에 해당하는 융자를 점보융자로 받으면 이자율이 더 내려감으로 당연히 점보융자로 받는 것이 유리하다.

문제는 많은 렌더나 브로커들이 42만4,000달러와 63만6,000달러 사이의 융자를 점보융자로 해주지 않는다는 점이다. 따라서 이를 점보융자로 해주는 렌더를 찾는 것은 손님들이 할 일이다. 또한 주택융자시 모든 주택은 주거주용, 별장용, 투자용등 세 가지로 구분되는데 투자용은 주거주용이나 별장용보다 이자율이 높다.

그러나 주거주용과 별장용의 이자율은 비슷하다. 주택형태도 이자율에 많은 영향을 주는데 싱글 하우스보다 2,3,4 유닛 주택의 이자율이 높다. 또한 콘도의 경우도 LTV가 75%를 초과하면 이자율이 높아진다. 신용점수도 이자율에 결정적으로 영향을 준다.

보통 740점 이상, 점보융자는 780점 이상인 경우에는 최상의 이자율을 받을 수 있지만 그 이하로 내려갈 경우에는 LTV, 융자형태, 상품, 거주용도, 주택형태에 따라 이자율의 변동정도가 심해진다. 이자율 락인 기간도 영향을 주는데 락인 기간을 길게 할수록 이자율은 올라가기 마련이다. 또한 일부렌더에서 임파운드를 하지 않을 경우에는 이자율을 올려 받기도 하는데, 임파운드란 재산세와 보험료를 모기지 페이먼트와 함께 매월 렌더에게 미리 납부하는 것을 말한다. 마지막으로, 일부 은행들이 제공해주는 우대금리 제도도 모기지 이자율에 영향을 준다.

예를 들어 은행에 잔고가 25만달러 혹은 50만달러 이상이 있을 경우에 모기지 이자율을 0.125% 혹은 0.25% 낮춰주는 방법 등으로 받을 수만 있다면 그 혜택이 크다고 할 수 있다. 이러한 모기지 우대금리제도는 은행마다 기준과 내용이 모두 다를 수 있으므로 반드시 확인하는 것이 좋고 보통 점보융자일때만 적용해주는 경우가 많다. 그리고 다운페이먼트로 사용할 돈을 이용해서 우대금리를 적용받을 수 있도록 해주는 경우에는 손님의 입장에서는 추가적인 부담없이 우대금리를 받을 수 있으므로 엄청난 혜택이라고 볼 수 있다.

<문의 (213)393-6334>

<스티브 양 웰스파고 은행 주택 융자 담당>