대학 졸업과 함께 향후 인생을 결정지을 중요한 결정을 내려야 하는 시기가 찾아온다. 어떤 직장을 골라야 하나, 어떤 배우자가 적합한가, 자녀는 언제 가져야 하나 등 앞으로의 인생을 좌지우지하는 결정이다. 생애 첫 주택을 구입할 때도 마찬가지다. 주택 구입 결정에 따라 인생의 방향이 결정될 수 있기 때문이다. 그럼에도 불구하고 주택 구입 결정은 주변 사람들의 의견에 휩쓸려 결정할 때가 많다. 온라인 금융정보 사이트 크레딧 닷컴이 주택 임대와 구입을 결정하기 전 한번쯤 짚고 넘어가야할 질문을 정리했다.

▦ 나의 재정 우선순위는?

주택을 구입하면 다른 재정 목표 진행이 더뎌질 수밖에 없다. 집을 구입하기 위해서는 생활비를 최대한 줄여야하고 동시에 저축을 최대한 늘려 다운페이먼트 자금부터 모아야 하기 때문이다. 주택을 구입한 뒤에도 소득 중 상당 부분을 모기지 페이먼트를 갚아 나가는데 사용해야 한다.

크레딧카드 사용, 학자금 융자 상환, 여가 생활 등의 기타 재정 지출을 줄이지 않고는 첫 주택 마련을 이루기 힘들다. 은퇴 자금 준비나 비상금 마련 등의 재정 목표 역시 주택 구입의 희생양이 되기 쉽다. 따라서 주택 구입 결정전 본인에게 가장 중요한 재정 우선순위가 무엇인지부터 파악해야 한다.

▦ 모아둔 현금 충분한가?

주택을 임대하려면 어느 정도의 현금이 준비되어 있어야 한다. 적어도 첫 달치 임대료와 보증금 용도의 한 두달치 임대료가 있어야 주택 임대가 가능하다. 그러나 주택을 구입할 때는 더 높은 금액의 현금이 필요하다. 주택 구입시 당장 필요한 현금은 다운페이먼트 비용과 클로징 비용 이다.

다운페이먼트 자금으로는 주택 구입 가격의 최고 약 3.5%, 클로징 비용은 구입가의 약 2~3% 정도가 현금으로 준비되어 있어야 주택 구입에 나설 수 있다. 적어도 주택 구입 가격의 약 6%가 넘는 금액이 현금으로 마련되어 있어야 하는데 만약 현금이 충분치 않으면 주택 구입 시기를 미루고 현금부터 착실히 모아야 한다.

▦ 지역 주택 시장 상황은?

지역 주택 시장 상황에 따라서 임대와 구입 중 어느 결정이 유리한지 가늠할 수 있다. 요즘처럼 임대료가 가파르게 상승하는 경우에는 주택을 구입하는 편이 유리할 때가 많다. 반대로 구입하려는 지역의 주택 시세가 너무 오른 경우에는 시세가 안정될 때까지 기다려야 가격 하락에 따른 손해를 피할 수 있다. 주택 구입과 임대를 결정하는 기준은 개개인마다 다르지만 간단히 비교해보는 방법이 있다.

현재 임대중인 주택과 비슷한 매물의 가격을 연간 임대료로 나누기만 하면 된다. 나눈 값이 20미만일 경우 주택 구입이 임대보다 비용 면에서 유리한 것으로 볼 수 있다. 예를 들어 연간임대료가 약 2만8,800달러(월 2,400달러)이고 비슷한 조건을 갖춘 주택의 시세가 약 50만달러라면 지수는 약 17.36으로 임대보다 구입이 유리한 것으로 볼 수 있다.

▦ 구입 후 보유 기간은?

주택을 구입 뒤 보유 기간이 길수록 ‘본전 뽑는 장사’다. 주택을 구입하게되면 각종 주택 구입 비용이 발생하는데 이 비용이 회수되기도 전에 집을 처분하면 비용만 손해 보는 셈이다. 따라서 주택 구입 전 장기 보유 계획을 수립하는 것이 중요하다. 구입한 주택에서 오래 거주하려면 몇 가지 조건이 만족되어야 한다.

무엇보다도 현재 일하는 직장이 안정적이어야 한다. 갑작스런 실직이나 전근 등의 상황이 발생하면 이제 막 구입한 집을 급히 처분해야 하는 일이 생긴다. 특히 젊은층의 첫 주택 구입시 직장 안정성을 최우선으로 고려해야 한다. 젊은층은 직장간 이동이 잦은 편으로 갑자기 직장을 이동해야 할 경우 주택 처분에 어려움을 겪는 것은 물론 급매매에 따른 재정 손해도 우려된다.

▦ 어떤 대출 조건이 적용되나?

주택 구입은 먼 미래를 보고 결정해야 한다. 특히 재정적인 측면에서는 장기 계획을 수립하지 못하면 엄청난 금전적인 손해가 발생한다. 주택 구입이 재정적으로 유리한 지 여부를 결정짓는 것이 바로 대출 조건이다. 어떤 대출 조건을 받느냐에 따라 향후 30년간의 가계부 상황이 결정된다. 유리한 대출 조건을 좌우하는 요인은 이자율이다. 이자율은 주택 구입자의 크레딧 기록과 소득, 부채 상황 등에 따라 변동된다. 한번 결정된 이자율은 앞으로 30년간 적용되기 때문에 서둘러 주택 구입에 나서지 말고 유리한 대출 조건을 받을 수 있도록 준비하는 것이 급선무다.

크레딧 리포트 발급 사이트인 ‘마이파이코닷컴’(MyFico.com)에 따르면 크레딧 점수를 600점대 중반에서 700점 이상으로 끌어 올리면 평균 모기지 이자율이 약 0.8%나 낮출 수 있는데 30년간 이자액을 따지면 엄청난 이자 비용을 절약할 수 있는 셈이다.

▦ 주택 관리비 감당할 수 있나?

주택을 구입하면 ‘홈 오너’로서의 자부심과 함께 각종 비용 부담도 함께 딸려 온다. 주택 구입에 따른 비용은 구입 비용과 구입 후 발생하는 모기지 페이먼트 뿐만이 아니다.

주택 보험료와 재산세, 관리비 등은 매달 또는 매년 정기적으로 납부해야 할 비용이다. 여기에 건물을 관리하기 위한 수리비나 정원 손질비 등까지 더하면 주택을 임대할 때보다 훨씬 많은 비용이 주택 보유에 따라 발생한다. 주택 구입 뒤 정기적으로 나가게 될 주택비용을 감당할 수 있을 때 구입 결정을 내려야 한다.

▦ 만약 집값이 떨어지면?

주택 가격이 언제 떨어질 지는 아무도 예측할 수 없다. 주택 시세가 앞으로 어떻게 변동할 지 알 수 없다는 것은 주택 구입에 따른 위험성이다. 2008년 발생한 주택 시장 침체를 통해 잘 나가던 주택 시장이 하루아침에 곤두박질칠 수 있다는 것을 경험했다. 만약 주택 가격이 하락세로 접어들거나 갑작스런 실직이 발생해도 모기지 페이먼트를 지속해나갈 수 있는 능력이 있을 지와 주택 보유에 대한 의지가 있는지에 대한 답변이 필요하다. 주택 가격 하락시 주택을 보유할 능력을 갖추고 있다고 판단되지 않으면 주택 가격 상승 전망이 확실할 때까지 주택 임대를 지속하는 편이 안전하다.

<준 최 객원 기자>