아파트 임대료가 경쟁적으로 상승하면서 렌트비를 더 낼 입주자를 들이기 위해 기존 입주자를 퇴거 시키는 행위가 잦다. 퇴거소송은 약식 속결 재판이므로 일반 민사소송처럼 1~2 년씩 소요되지 않는다. 퇴거 통고를 받은 입주자는 얼마나 더 머물 수 있는가.

■ 통고부터 퇴거까지 기간
만약 3일 퇴거 통고를 받은 후에 고소장에 답변을 안했을 때에는 판결까지 55일, 셰리프에 의한 퇴거까지는 71일 이상 소요된다.

만약 퇴거 고소장 답변서를 접수했다면 76일 이상 소요된다. 답변서에 ‘열악한 주거 환경’을 적시하면 30일이 더 지연되어 총 103일이 소요된다.

법에 따라 법원은 열악한 환경 증거 수집을 위해 최저 30일 또는 그 이상의 시간을 제공해야 하고, 소송 지연으로 합당한 임대료 예치 명령도 내릴 수 없다.

1년 이하 거주 입주자에게 30일 퇴거 통고는 103일, 고소장 답변서에 ‘열악한 주거 환경’ 적시는 133 일이 소요된다. 만약 60일 퇴거 통고시 133일이 소요되지만 답변서에 열악한 주거 환경이 적시되면 163일이 소요된다. 물론 입주자는 퇴거 방어를 위한 여러 변수를 사용해서 지연이 될 수 있다. 퇴거 소송이 3년7개월까지 걸린 사건도 있다.

■ 퇴거 통고 종류와 기간
퇴거 사유에 따라서 일정 기간 퇴거 통고를 해야 한다. 퇴거 통고를 안줘도 되는 경우가 있다. 예를 들면 ‘확정된 임대 기간’(fixed term lease) 계약은 보통 1년 이상이다. 확정된 임대 계약에서 퇴거 통고를 안 한다고 하거나 임대 만기 30일 이전에 ‘임대 만기 통고’를 했다면 퇴거 통고 의무가 없다. 그리고 건물주와 입주자 사이에 퇴거 일자를 합의한 경우이다.

노숙자가 불법으로 침입해서 폐허 주택에 거주하는 경우가 있다. 노숙자에게 즉시 퇴거할 것을 요구 할 수 있지만 경찰에 신고하면 된다.

이런 경우 이외에는 입주자에게 법에서 정한 퇴거 통고기일을 준수해야 된다. 한 예로 과거 입주자가 무단 침입해서 거주하는 경우는 5일, 입주자가 자발적으로 나가겠다고 통고해 왔더라도 7일간의 통고 기간을 줘야 된다. 입주자에게 항의를 받은 후 180일 이내에 퇴거 통고시에는 사유를 밝혀야 된다. 그러나 법적 기한 이후에도 보복적 퇴거는 법률 위반이 될 수 있다.

특히 주거 임대사업 철회는 건물주가 시청에 임대 사업 중단 절차를 완수한 후부터 120일 퇴거 통고를 줘야 된다. 만약 입주자가 62세 이상 또는 장애인에게는 1년 연장 통고를 해야 된다.

연방정부 임대료 보조(Section 8) 사업 철회인 경우에는 HUD에 1년 이전에 철회 통고를 해야 되지만 만약 지방 정부 조례가 더 많은 통고 기간을 요구한다면 지방 정부 조례가 우선시된다. 대부분 퇴거 통고 기간은 3일, 30일, 또는 60일로 되어 있다.

▲3일 퇴거
임대계약 위반 또는 임대료가 체납된 경우에는 3일 이내 퇴거, 또는 3일 이내에 체납금을 지불하면 입주자는 다시 복권된다. 또는 3일 후에 무조건 퇴거 통고 방법도 있다.

▲30일 퇴거
임대 계약 위반인 경우와 건물주가 임대계약 취소를 요구했을 때 1 년 이하의 입주자한에게는 30일 통고, 그러나 1년 이상 거주 했더라도 건물이 매매되어 에스크로가 개설되었을 때는 30일 통고를 해야 한다.

▲60 일 퇴거
1년 이상 입주자와 차압과 관련된 채무자의 배우자 및 동거 가족은 60일 퇴거 통고를 준다. 에스크로가 개설되어도 ‘모빌홈’ 입주자는 60일 퇴거 통고를 해야 한다.

▲퇴거 통고 후 법원에 퇴거 고소장 접수
퇴거 통고기간 경과 후에는 입주자에게 퇴거 고소장과 법원 출두명령서가 배달된다.

입주자는 퇴거 고소장을 받은 날로부터 5일 이내에 답변서를 법원에 제출해야 된다. 법원은 고소장 답변서가 접수된 날로부터 보통 20일 후에 퇴거 재판 날짜를 결정한다.

법원은 건물주에게 ‘점유명령’을 보통 30일까지 퇴거할 것을 판결한다. 입주자가 퇴거를 안 했을 때 건물주는 판결문을 셰리프국에 접수한다.

문의 (310)307-9683

<김수진 호프 법률그룹 변호사>