최근 연방정부가 기준 금리를 인상하면서 수년동안 지속돼오던 기록적 수준의 저금리 시대는 끝났다고 전문가들은 말한다. 대공항 이후 점차 회복세를 보이던 미국 경기가 꾸준히 상승세를 이어가는데다가 저금리로 인한 인플레이션 압박히 가해지면서 이자율 상승은 피할 수 없을 것이 전문가들의 진단이다. 이자율 상승은 곧 미국 주택 시장 경기에 영향을 미친다. 월스트릿 저널은 2017년 모기지 시장의 전물은 ‘한때 구름’으로 진단했다.

지난해 11월8일 대통령 선거 이래 평균 30년 고정 모기지 점보 모기지 금리는 2014년 4월 이후 가장 높은 수준으로 치솟았다. 모기지 거래 회사들의 모임인 모기지뱅커협회(MBA)에 따르면 지난달 12월23일 끝난 한주간 모기지 금리는 4.41%를 기록했다. 점보 금리는 다음주인 12월30일 다소 하락해 4.37%를 찍었다.

마이클 프랜탄토니 MBA 수석 이코노미스트는 “점보 금리가 상승하는 것은 미국 경제가 더 빠르게 성장할 것이고 향후 2년여간 인플레이션이 다소 높아질 것이라는 투자자들의 기대 심리 때문”이라면서 “이런 것들이 이자율을 높이는 원인이 되고 있다”고 분석했다.

기준금리 인상
지난달 연방공개시장 위원회(FOMC)는 연방정부의 통화 정책 방향을 나타내는 연방기금금리(연방 자금에 대한 단기 지불 이자율·FFR)을 0.25% 인상했다. 기준금리를 연 0.50~0.75%로 0.25%포인트 올린 것은 지난해 12월 0.25%포인트 인상한 데 이어 두 번째다. FOMC가 기준 금리는 올리는 이유는 인력 공급 시장이 강세(실업률 하락)를 보이는데다가 인플레이션을 방지를 위해서다. 특히 FOMC는 향후 기준금리를 추가로 올리겠다고 밝히고 있다.

주택 시장 맑음
이런 맞바람에도 불구하고 주택시장에 대한 예측은 아직 좋은 상태다. 전국 부동산협회(NAR)에 따르면 기존주택 판매량은 지난해 542만건에 달할 것이라고 전망했다. 이는 지난 2015년보다 3.3% 증가한 수치이고 2006년 이후 최고의 해로 기록된다. 2016년 최종 건수는 오는 24일 발표될 예정이다. 또 2017년에도 기존 주택 판매량은 여전히 상승세를 타 전년대비 2% 늘어난 552만건이 될 것으로 예측됐다.

모기지 회사인 ‘모기지 네트웍’의 브라이언 코스 부회장은 “주택 구입을 망설이고 있었던 사람들이 추가로 이자율이 오를 지도 모른다는 불안감이 주택 구입으로 몰리게 되는 또다른 이유로 작용할 것”이라고 말했다.

코스 부회장은 이자율이 오른다고 해서 대부분의 바이어들이 시장에서 빠져 나갈 것으로는 생각하지 않는다면서도 모기지 이자율 상승은 주택 구입 능력에 직접적으로 영향을 미치기 때문에 “4베드룸에서 3베드룸으로 줄이거나 다른 지역을 골라 주택을 구입할 것이라고 아울러 예상했다.

부동산 웹사이트 ‘트룰리아’(Trulia)가 지난 12월7일 발표한 2017년 주택 전망 보고서에 따르면 지난해 10~11월 두달간 온라인을 이용한 성인 남성 4,088명 중에서 주택 구입을 하려는데 이자율이 올라 걱정하는 세입자들은 불과 18%에 그쳤다. 이들의 걱정은 다운페이먼트 마련(59%), 나쁜 크레딧(38%), 주택 가격 인상(35%)으로 나타났다.

연말까지 4.5% 유지
로렌스 윤 NAR 수석 이코노미스트는 2017년 말까지 일반 주택 융자는 4.5%를 기롤 할 것으로 예상했다. 특히 점보 융자의 경우 역시 일반 융자(컨퍼밍 융자)와 비슷할 것으로 그는 내다봤다.

윤 수석 이코노미스트는 “역사적으로 아직 매우 낮은 수준의 이자율이지만 최근 저금리와 비교해 올라간 것이어서 소비자들의 심리를 위축 시키고 있다”고 덧붙였다.

결론적으로 최저 금리 시대는 지났다는 것이 전문가들의 일반적인 분석이다. 최근의 최저 금리가 오히려 비정상이었고 따라서 정상 수준으로 되돌아가고 있다는 말이다. 이자율이 올라간다고 해서 이상할 것은 없다는 것이 전문가들의 설명이다.

윤 수석은 이자율이 올라감으로써 주택 바이어들의 월 모기지 페이먼트가 올라가기는 하겠지만 현재의 주택 중간가격으로 비교해 본다면 한달에 약 70달러 정도 더 내는 수준이라고 설명했다. 물론 점보 융자의 경우는 돈을 더 많이 빌리기 때문에 페이먼트도 더 많이 늘어날 것이다.


<융자시 고려할 점>
다음은 주택 구입을 준비하거나 모기지를 재 융자할 계획인 독자들이 고려해야 할 점들을 정리한 것이다.

▲에퀴티 이용
어느지역에 살고 있느냐에 따라서 쌓여 가는 에퀴티가 달라질 것이다. 고급 동네에 살고 있는 사람들은 에퀴티가 많이 쌓여 있을 것이고 이를 이용해 다운페이먼트를 한다면 좀 더 큰집으로 이사할 수 있을 것이다.

▲재융자를 할 때
재융자를 할 계획이라면 빨리 하는 것이 좋다. 프래탄토니 부회장은 “4% 모기지 이자율을 가지고 있다면 아마 수년간은 재융자할 기회가 좀처럼 찾아오지 않을 것이다”라고 말했다. 그러나 5% 이자율을 가지고 있다면 아직 기회는 충분하다고 그는 조언했다. 사실 재융자는 주택 뿐만이 아니라 기타 부채의 이자율이 올라가면서 페이먼트가 증가하는 것을 막기 위해 모든 부채를 한꺼번에 모아 재융자를 받는데도 유용하게 사용된다.

▲여유를 갖는다
모기지 이자율이 올라가긴 하지만 그다지 빠르게 상승하지는 않는다. 연방 정부가 2017년 이자율을 더 올릴 가능성이 있긴 하지만 대부분의 경제학자들은 2017년 말까지 약 4.5% 수준에 머물 것으로 내다보고 있다.

<김정섭 기자>