지난 회에 이어 HELOC의 일반적인 특징과 만기도래하는 HELOC에 대한 대책은 어떠한 것이 있는지를 살펴보고 있다.

지난회에 살펴보았듯이 HELOC는 주택의 에퀴티를 담보로 설정하는 Line of Credit 으로 그 장점은 무수히 많다. 우선 주택을 담보로 하는 만큼 다른 융자 즉 크레딧카드나 학자금 융자등보다는 이자율이 낮다. 그리고 마치 체킹계좌처럼 언제든지 필요할 때 돈을 쓰고 필요 없으면 언제든지 갚을 수 있는 사용의 편리성도 큰 장점이다.

돈을 사용한 만큼에 대하여 사용한 기간에 대한 이자만 지불하면 된다. 예를 들어 은퇴를 앞둔 사람의 경우 지금당장 돈은 필요 없지만 은퇴 후 혹시 돈이 필요할수도 있으므로 은퇴하기전 수입증명이 가능할 때 HELOC를 열어두면 많은 도움이 될수 있다. 반면에 여러 가지 단점도 고려해야 한다.

우선 이자율이 변동이라서 많은 자금을 오래 쓰기에는 합당한 상품이 아니라는 것이다.

큰 금액을 오래 쓸 예정이라면 당연히 고정금리 모기지로 융자를 받는 것이 유리하다. 주택에 2차로 담보가 설정되는 만큼 HELOC를 설정해주는 은행의 심사기준이 아주 까다롭다는 것도 단점중의 하나이다. HELOC를 심사기준이 아주 느슨하다고 생각하는 손님들이 의외로 많다. 하지만 실상은 정반대이다. 그리고 만기가 정해져 있어 만기가 도래하면 월 페이먼트가 많이 올라갈 수 있다는 단점이 있다. HELOC는 보통 10년 만기이다. 만기가 될 경우에 이자율과 월 페이먼트가 어떻게 변하는지는 HELOC마다, 은행마다 각각 다를 수 있다.

어떤 은행은 5년 더 연장해주면서 계속 이자만 납부하게 허용해 주기도 한다. 하지만 이때 마진을 인상하여 HELOC의 금리를 올리는 경우가 많다. 또 어떤 은행은 더 이상 연장을 해주지 않을 뿐 아니라 페이먼트도 이자만 납부하던 것을 원금과 이자 동시상환으로 바꾸면서 상환기간도 20년으로 짧게 책정해 월 페이먼트가 엄청나게 늘어나게 되는 경우도 있다.

이렇게 HELOC의 만기가 도래하면 경우에 따라서 월 페이먼트가 엄청나게 올라가는 낭패를 볼 수 있으므로 이에 대한 대책을 미리 세우는 것이 좋다. 또한 만기가 도래하지 않는다고 해도 HELOC의 금액이 많다거나 장기로 사용할 계획인 사람들은 금리 인상의 위험을 고려하고 대책을 세워야 한다.

대부분의 HELOC에 적용되는 지수가 프라임 금리로 현재 3.75% 인데 연방정부가 기준금리를 올리면 프라임 금리도 따라 올라가고 손님들의 HELOC 이자율도 그만큼 올라가게 되기 때문이다.

HELOC의 이러한 문제점을 해결할 수 있는 가장 대표적인 해결방법은 재융자이다. 기존에 1차 융자가 있을 경우에는 1차융자와 2차 HELOC를 합쳐서 장기고정 융자로 재융자할 수 있다. 이렇게 할 경우에 HELOC의 금리상승과 월 페이먼트의 상승 불안에서 벗어 날 수 있게 된다.

하지만 1, 2차를 합치는 융자는 현금인출 재융자로 간주될 수 있어 (이는 상품에 따라 다르다) 심사기준이 까다로워질 수 있으므로 주의해야 한다. 충분한 수입보고와 에퀴티, 그리고 높은 신용점수를 기본적으로 요구한다.

두 번째는 2차 HELOC만의 재융자를 생각해 볼 수도 있다. 하지만 이 경우는 만기가 돌아온 HELOC에 대한 월 페이먼트 상승문제는 해결할 수 있지만 금리인상에 따른 금융비용 상승 문제는 근본적으로 해결이 안 된다.

HELOC를 고정이자로 바꾸는 것을 문의하는 사람도 있는데 이 경우는 이자율이 너무 올라가기 때문에 전혀 의미가 없어진다. 세 번째의 경우는 HELOC의 이자율도 낮고 만기도 많이 남았지만 가까운 미래에 상환할 계획이 없는 경우이다. 예를 들어 1차 융자가 25만달러 정도 남아있고, HELOC Limit은 25만달러이지만 15만달러만 쓰고 있는데 이자율이 아주 낮고 금방 갚을 계획이 없는 경우이다.

이 경우에는 1차 융자를 40만달러로 늘려 15만달러 만큼 현금인출 재융자를 하면서 HELOC의 15만달러 밸런스를 갚되 이자가 싼 라인은 그대로 살려두는 방법이 있다.

문의 (213)393-6334

<스티브 양, 웰스파고 은행 주택 융자 담당>