집을 구입할 때 그 집이 주거주용이든, 투자를 목적으로 하는 집이든 현찰로 사지 않는한 융자를 받아서 구입해야 한다.

맘에 드는 집이 시장에 나와서 오퍼를 넣을 경우에 현찰로 살 경우에는 돈이 은행에 있다는 잔고증명서를 같이 셀러측에 보내야 하고, 융자를 받아서 살 경우에는 다운페이먼트를 할 만큼의 돈이 있다는 은행 잔고증명서와 더불어 융자를 받을 수 있는 자격요건이 된다는 서류를 은행이나 렌더로부터 받아서 셀러측에 같이 보내야 한다.

이때 렌더나 은행이 바이어나 융자신청인에게 융자가 나온다고 발행해주는 서류에는 두 가지 종류가 있다. 하나는 Pre-Qualification Letter (PQ Letter) 이고 다른 하나는 Pre-approval letter 이다. PQ letter 든Pre-approval letter 든 손님이 은행(렌더)에게 제출해야하는 서류는 동일하다. 손님은 수입과 관련된 서류와 자금과 관련된 서류를 렌더에 반드시 제출해야 한다. 그래야 융자담당자 (론오피서)가 일을 할 수가 있다.

그런데 PQ letter 와 Pre-approval letter 의 큰 차이점은 융자담당자가 손님의 신상정보와 수입, 자금과 관련된 정보를 시스템에 넣지 않고 발급할 수 있는 것이 PQ Letter이다.

즉 손님이 제출한 수입과 자금과 관련된 서류를 근거로 수작업으로 계산을 해 본 후 쉽게 발행할 수 있는 서류가 PQ Letter 이다.

반면에 Pre-approval letter는 융자담당자가 일일이 손님의 모든 정보를 시스템에 입력하고, 신용보고서도 발급받아본 후 2차시장의 투자기관과 연결되어 심사기준이 반영된 시스템을 작동하여 승인을 받아내야만 발행할수 있는 서류가 Pre-approval eltter 이다.

2차시장의 투자기관이 Fannie Mae인 경우엔 DU approval 이 나오고, Freddie Mac인 경우에는 LP 승인이 나온다. 그런데 많은 대형은행들은 LP나 DU를 따로 하지 않고자기은행의 한 시스템으로 통합하여 하는데 그 이유는 각 은행이 자기 은행의 Overlay를 반영해야 하기 때문이다.

Overlay란 Fannie 나 Freddie 의 가이드라인에 더하여 자기은행 고유의 가이드라인을추가시킨 부분을 말하는데, 이런 이유 때문에 많은 은행의 경우에 LP나 DU Approvalletter를 따로 발행하지 않고 자기은행 명의의 pre-approval letter를 발행하는 경우가 대부분이다.

이런 맥락에서 볼 때 Pre-approval 은 PQletter에 비하여 확실히 신빙성이 높은 사전융자 승인서라고 볼 수 있다.

그런데 주의해야 할 것은 Pre-approvalletter를 받았다고 해도 100% 융자가 나온다는 말은 아니라는 점이다. PQ Letter는 말할 필요도 없고 Pre-approval letter도 시스템이 발행하는 편지이다. 즉 아직 최종 융자승인자, 즉 언더라이터(심사담당자)의 손을 거치지 않았다는 말이다. 물론 융자담당자가 손님이 제출한 각종 서류들과 신용보고서를근거로 손님의 자격요건과 심사기준에 대해서 면밀한 검토를 거쳐서 발행하는 것은 사실이다.

그렇기 때문에 유능한 융자담당자의 손을 거쳤다면 큰 사고 없이 융자가 나온다고 보아도 무난하다. 결국 사전융자 승인서 즉 Pre-approval을 받을 경우에는 융자담당자,즉 론오피서의 경험, 지식과 능력이 가장 중요한 부분이 된다.

융자담당자는 복잡한 손님의 세금보고서를 읽고 심사기준에 맞는 정확한 수입을 계산해 낼 수 있는 능력이 있어야 한다. 특히최근 들어서는 렌더와 2차시장에서 자영업자들의 수입을 계산하는 방법을 더욱 강화했기 때문에 세금보고서가 조금만 복잡해지거나 투자용 주택이 몇개만 있어도 정확한 수입을 계산해내지 못하는 경우를 허다히 볼 수 있다.

처음 시작할 때는 융자가 된다는 말을 철석같이 믿었다가 막판에 융자승인을 받지못해 쩔쩔매는 손님들을 종종 볼 때가 있다.

유능한 융자담당자를 잘 선택하는 일과 더불어 또 하나 중요한 점은 일찍 융자담당자를 찾아서 사전 융자승인을 받으라는 것이다.

아무리 좋은 집을 찾아도 융자를 받지 못하면 헛일이 된다. 아주 많은 사람들이 자신은 소득과 신용점수 그리고 은행잔고에 있어서 아무런 문제가 없다고 장담하며, 사전융자심사를 거치지 않은 채 집을 먼저 보러다니는 것을 보았다.

문의(213)393-6334

<스티브 양 웰스파고 은행 주택 융자담당>