모기지 금리는 금융시장에서 다른 채권금리와 마찬가지로 매일 등락을 거듭하지만 아직까지 사상 최저대에서 움직이고 있다.

융자상품, 융자금액, 융자형태, LTV 정도, 신용점수 등에 따라 이자율은 많은 차이를 보이지만 구매융자의 경우 30년 고정은 3.375%대로 유지되고 있다. 하지만 재융자의 이자율은 구매융자의 이자율 보다는 약간 높게 형성되는 것이 일반적이다.

전문가들은 연말쯤에는 연방정부가 기준금리를 인상할 것이라고 예상하는 가운데 이에 따라 모기지 금리도 더불어 상승할 것으로 내다보아 그동안 재융자를 하지 못한 사람들은 지금이라도 할 것을 권유하고 있다.

특히 지난 수년 동안 집값이 올라 에퀴티가 쌓인 만큼 현금인출 재융자를 원하거나 1~2차 융자를 하나로 묶거나, PMI를 내고 있거나, 변동금리를 고정으로 바꾸는 등의 재융자를 원하는 사람들은 빨리 융자전문가를 찾아 재융자의 타당성을 문의해보는 것이 좋을 것 같다.

FHA 융자로 수년전에 주택을 구입한 사람들은 현재 아주 많은 금액의 MIP(Mortgage Insurance Premium)를 지불하고 있을텐데 주택가격이 오른 지금이 이 MIP를 없앨수 있는 절호의 기회이다.

특히 2차 융자로서 HELOC(Home Equity Line of Credit)를 가지고 있는 사람들도 재융자를 심각하게 고려할 필요가 있다. 가까운 미래에 상환할 계획이 없는데 HELOC를 얻은지 10년이 다 되어 가는 사람들은 특별히 주의할 필요가 있다.

왜냐하면 10년 만기가 되면 일부 렌더의 경우에는 이자율을 많이 올려서 20년 상환으로 원금과 이자를 갚게 되기 때문에 월 페이먼트가 현재보다 많이 올라갈 수 있기 때문이다.

따라서 기존 렌더에게 문의하거나 경험 있는 융자전문가에게 의뢰해서 미리 해결책을 만들어 놓아야 낭패를 면할 수 있다.

그런데 재융자를 할 경우 얼마 만큼의 이자율을 낮춰야 이득이 될까?어떤 사람들은 이자율이 적어도 1.5~2%는 차이가 나야 재융자를 통해 이익을 얻을 수 있다고 하는데 반드시 그렇지 만은 않다.

융자금액이 클 경우에는 조그만 이자율 차이라도 큰 이득을 볼 수가 있기 때문이다.

예를 들어 80만달러의 융자금액을 가지고 있는 사람은 이자율을 0.5%만 낮춰도 연 4,000달러의 이자금을 세이브 할 수 있다. 반대로 융자금액이 적거나 만기가 얼마 남지 않은 경우에는 재융자의 실익이 없는 경우도 있기 때문에 주의할 필요가 있다.

따라서 이자율 차이만 보고 재융자의 이득을 점치는 것은 잘못된 방법이다. 정확한 재융자 비용과 재융자 후 절감하게 되는 이자금액을 비교하거나 현 모기지 만기까지 총 페이먼트와 재융자 후 갚아야 하는 총 페이먼트를 비교하는 방법 등을 이용해 재융자의 이득을 판단해야 한다.

예를 들어 7년 전에 41만7,000달러를 30년 고정으로 4.5%에 융자받은 사람이 있다고 치자. 2,113달러의 월 페이먼트에 현재 잔액은 약 36만3,000달러이다.

이 사람이 재융자를 할 경우 포인트 없이 순수 재융자 비용 3,000달러를 들여 36만6,000달러를 30년 고정, 이자율 3.625%, 월 페이먼트 1,669달러로 낮출 수 있다.

그런데 이렇게 하는 것이 잘하는 일일까? 이제부터 원금도 많이 까지게 되고 재융자를 하면 30년을 다시 처음부터 시작해야 되는데 경제적으로 의미 있는 일인지 궁금하다.

재융자를 안할 경우 앞으로 남은기간 23년 동안 총 페이먼트 합계는 58만3,188달러(2,113×276개월) 인데 반해 재융자를 할 경우 다시 30년 동안 60만840달러(1,669×360)로 오히려 총 페이먼트는 늘어나게 된다. 따라서 실익이 없어서 재융자를 할 필요가 없지 않은가? 그런데 다른 방법으로 계산을 해보면 얘기가 달라진다.

재융자 후 다시 30년으로 상환하지 말고 23년(276개월) 동안 상환하는 것으로 계산하면 월 페이먼트는 1,957달러가 된다. 즉 지금 내는 금액보다 월 156달러 적게 낸다.

23년 동안 4만3,000달러 이상에 가까운 돈을 절약할 수 있게 된다.

따라서 이런 사람의 경우는 재융자를 하는 것이 유리하다고 볼 수 있다.

문의(213)393-6334

<스티브 양 현금인출 재융자 웰스파고 은행 주택 융자담당>