주택융자를 진행하는 담당자로서 손님을 상대할 때 가장 힘든 일중의 하나가 렌더가 요구하는 서류를 정확하게 손님으로부터 받는 일이다.

상대적으로 자영업자와 투자용 주택을 보유한 사람이 많은 한인들의 경우 그 어려움은 더 심하다. 주택융자는 서류를 통해서 진행되고 심사담당자는 서류로 신청인의 자격요건을 심사한다. 따라서 융자신청시 구비서류는 렌더가 요구하는 기준에 정확히 맞아야 한다.

대강 알아서 판단하겠지라고 생각하면 오산이고, 렌더가 요구하는 서류에 대해 왜 굳이 요구하느냐고 따져봐야 융자과정이 더 고통스러워질 뿐이다.

물론 일부 심사담당자들이 과도하게 서류를 요구하는 경우도 있을 수 있지만 이런 경우는 보통 융자담당자가 심사담당자와 대화해서 없애기도 한다. 융자를 시작할 때 융자담당자가 요구하는 서류들은 대부분 융자승인을 받아내기 위해 반드시 필요한 서류들인 만큼 성의껏 신속히 준비해서 제출하는 것이 상책이다.

주택융자시 필요한 많은 서류 중 가장 손님을 이해시키기 힘든 부분의 하나가 은행 계좌거래내역서(Monthly Statement)이다. 렌더는 보통 두달치 은행계좌 거래내역서를 요구하는데 반드시 가장 최근 두달치여야 하고, 비록 내용이 없는 빈 페이지라도 모든 페이지를 제출해야 한다. 또한 그 두달치 거래내역서에 나타나는 모든 큰 금액의 입금에 대해서는 디파짓 된 체크 카피를 제출해야 한다. 그리고 그 체크의 출처가 어디인지 설명해야 한다. 이 일은 참으로 성가시고 힘든 일이다.

렌더가 손님의 은행 거래내역서에서 보고자 하는 것은 다운페이먼트에 사용되는 모든 돈이 손님 자신의 돈인지 여부다. 다운페이먼트도 어디서 빌려온 돈이라면 렌더의 입장에서는 융자위험이 더 커지기 때문이다.

현찰은 출처를 밝힐 수 없는 자금으로 주택융자에서 적법한 자산으로 쓸 수 없다.

빌려온 돈(친인척으로부터의 증여가 아닌)이나 기부받은 돈, 개인회사의 주식 등도 자금으로 쓸 수 없다. 자신이 100% 소유한 비즈니스의 자금도 사용은 가능하나 비즈니스 운영에 문제가 없는지를 살펴봐야 하기 때문에 제한이 있을 수 있다. 따라서 주택구입이나 재융자 신청과 관련된 자금 입금은 3개월 이전에 이루어지는 것이 좋고, 그 이후의 것은 반드시 근거가 있는 자금이어야 한다.

수입과 관련해서는 기본적으로 2년치 세금보고서, 2년치 W-2 양식, 그리고 한달치 월급명세서를 요구한다. 렌더가 수입 및 직업과 관련된 서류로부터 파악하려고 하는 것은 손님이 융자를 무사히 상환하기 위해 과거 2년 동안 충분한 수입이 있었는지, 그리고 향후 적어도 3년 동안은 현재 수준, 혹은 그 이상의 수입을 벌수 있는지 파악하는데 중점을 둔다.

똑같은 월급쟁이라도 월급이 어떻게 구성되어 있는지에 따라서 서류를 더 요구할 수 있다.

예를 들어 오버타임을 많이 한 손님의 경우에는 정확한 수입을 판단하기 위해서 지난 2년 동안 오버타임을 통한 수입의 기록을 요구할 수 있다.

왜냐하면 오버타임은 2년 동안의 평균을 수입으로 계산하기 때문이다. 보너스도 마찬가지로 2년동안의 평균을 적용하기 때문에 2년동안 받은 시록을 제출해야 한다. 세컨드 잡이나 파트타임 잡도 마찬가지이다.

2년 동안의 기록이 있어야 하는 것은 기본이고, 세컨드 잡은 프라이머리 잡과 연관성이 있을 때 제출서류는 간단해 지지만 연관성이 없을 때에는 많은 서류와 설명이 추가로 필요해 질수 있다. 일부 봉급생활자의 경우에는 2년치 직업과 수입기록에 있어서 다소 예외조항이 있을 수 있다. 예를 들어 간호대학 혹은 대학원을 졸업한 후 간호원으로 취직을 한 경우에는 2년치 수입기록이 없어도 학위증과 고용계약서, 최근 수개월의 월급명세서를 근거로 수입을 인정받을 수 있다. 전문대학원을 졸업한 의사, 변호사, 하이테크 관련 종사자들의 경우에는 학위증, 고용계약서와 한달치 월급명세서만을 가지고도 수입을 인정받을 수 있다.

자영업자의 경우는 반드시 2년 동안의 직업과 수입의 기록을 세금보고서를 통해서 보여줘야 한다.

실제로 아무리 수입이 많다고 해도 세금보고서 상에 나타나지 않은 수입은 융자심사를 위한 수입으로 인정해주지 않는다. 왜냐하면 검증이 가능하지 않기 때문이다.

문의(213)393-6334

<스티브 양 현금인출 재융자 웰스파고 은행 주택 융자담당>