역사적인 모기지 저금리의 시대가 지속되고 향후금리가 다시 오를지도 모른다는 우려가 늘어나면서 많은 사람들로부터 기존의 30년 고정 모기지를 15년 고정으로 바꾸려고 하는 문의를 자주 받는 편이다.

이자율을 낮춤으로써 전체적인 금융비용(이자비용)을 줄이려는 의도로 사람에 따라서 아주 좋은 생각이라고 볼 수 있다.

15년 고정과 30년 고정의 모기지의 이자율은 보통 0.625 - 1% 정도 차이가 난다. 그리고 상환기간이 절반으로 줄어들기 때문에 모기지 기간 전체의 이자비용은 엄청나게 줄어든다.

예를 들어 40만달러를 30년고정 3.5%로 융자를 받아 30년 동안 지불하는 이자금액 총계는 24만6,624달러이다. 반면 40만달러를 15년 고정 2.75%로 융자를 받아 15년 동안 지불하는 이자금액 총계는 8만8,607 달러밖에 되지 않는다.

따라서 할 수만 있다면 15년 고정으로 융자를 바꿀 경우 금융비용측면에서는 세이브가 많이 된다고 볼 수 있다. 하지만 15년 고정 모기지는 많은 단점을 동시에 가지고 있으므로 주의할 필요가 있다. 첫째로 월페이먼트가 많이 늘어난다. 위의 예에서 30년 고정이 월 페이먼트는 1,796달러인데 반하여 15년 고정은 2,715달러로 50% 이상이 늘어나게 된다.

고정금리 모기지는 월 페이먼트가 한번 정해지면 무조건 그 만큼을 매월 납부해야하기 때문에 미래에 재정상태가 나빠질 경우에는 15년 고정 페이먼트가 부담이 될 수도 있다.

비즈니스가 않좋아지거나 실직을 하게 될 경우 월페이먼트가 낮은 다른 융자상품으로 재융자를 하고 싶어도 잘 안 되는 경우가 많다. 왜냐하면 수입이 없거나 낮아졌기 때문이다.

따라서 이 경우에는 집에 에퀴티가 많이 있음에도 불구하고 15년 고정의 높은 월 페이먼트를 감당 못해 집을 팔아야 하는 경우가 발생할 수도 있다. 반대로 비즈니스가 잘되거나 수입이 늘어나 쌓인 자금을 이용해 투자용 주택을 구입하려고 할 경우에도 늘어난 월페이먼트는 부채비율을 올려 융자승인을 받기 힘들게 되는 수가 있다. 혹은 더 좋은 집으로 옮겨가야 하는 경우에도 15년 고정의 높은 페이먼트는 걸림돌이 될 수도 있다.

왜냐하면 현재 집을 먼저 팔고 새로운 집으로 이사를 들어갈 수가 있으면 더 이상 좋을 수가 없겠지만 현실적으로 많은 사람들이 먼저 맘에 드는 집이 나오면 사고, 살던 집은 천천히 제값을 받고 팔려고 하는 경우가 대부분이다.

이때 역시 기존집의 높은 페이먼트는 새로 살려는 집의 융자승인의 방해요소가 될 수가 있다는 말이다. 15년 고정으로 페이먼트를 많이 하게 되면 에퀴티가 쌓이는 속도도 늘어난다.

월 페이먼트의 대부분이 융자원금을 갚는데 쓰이기 때문에 당연하다. 하지만 쌓이는 에퀴티는 주택소유주에게 아무런 혜택도 주지 않는다. 따라서 나날이 번창하는 비즈니스를 소유한 사람들이나 금융시장이나 주택시장에서의 투자수입에 자신이 있는 사람들에게는 15년 고정 모기지는 적합한 상품이라고 볼수 없다.

15년 고정 모기지는 금융비용을 줄이는 소극적인 재테크이지, 에퀴티나 현금흐름을 활용하여 부동산이나 기타 금융자산에 투자하여 재산을 증식하는 적극적인 투자방법은 아니다.

일부 사람들은 은퇴후를 겨냥해 모기지 없는 주택을 소유하기를 위하여 15년 고정으로 바꾸기를 원하기도 한다. 이는 틀린 생각은 아니지만 모든 사람들에게 다 항상 옳지도 않다.

은퇴 후에도 많은 사람들은 수입이 있고 이에 대해서 세금을 납부해야 한다. 부양가족이 따로 없는 은퇴자들에게 모기지 이자금액은 유일한 세금혜택의 수단이 될수도 있다.

또한 자녀들의 주택구입과 재정을 도와주려는 노부모님들은 오히려 에퀴티를 뽑기를 원하기도 한다. 그런데 문제는 은퇴 후에는 일반적으로 수입이 많이 줄어들기 때문에 새로 현금인출 융자받는 것이 쉽지 않은 경우가 많다는 것이다.

돈을 갚는 것은 자기 맘이지만, 돈을 빌리는 것은 자신의 뜻대로 반드시 안될 수도 있다는 것이다. 집을 담보로 돈을 빌리는 행위를 아주 쉽게 생각하는 한인들을 많이 볼 수 있다.

결론적으로 15년 고정 모기지는 30년 고정 모기지에 비하여 이자율이 현저히 낮으므로 총 융자기간 동안 아주 많은 이자비용을 절약하게 해주는 장점이 있지만, 월페이먼트가 늘어나 향후 재정상태가 안 좋아지거나, 반대로 큰집을 사서 이사를 가거나 할 경우에는 오히려 걸림돌이 될수도 있으므로 자신의 미래의 재정상태를 잘 예측한후 15년 고정으로 재융자를 할 필요가 있다.

문의(213)393-6334

<스티브 양 현금인출 재융자 웰스파고 은행 주택 융자담당>