은행이 차압한 부동산을 판매하는 경우가 있다.

은행이 차압한 부동산을 은행으로부터 구입 한 후 문제가 발견되었을 때에는 구입 계약 취소 또는 피해 청구를 할 수 있다. 단, 은행이 부동산 문제를 알고서도 밝히지 않고 판매했는지 여부가 관건이다.

은행은 부동산 업자나 감정사를 통해서 차압 부동산의 상태를 조사한다. 은행은 이들 전문가에게 부동산 사진을 찍어서 보낼 것과 결함 내용을 보고하라고 요구한다.

은행은 아무도 거주하지 않았더라도 은행이 결함을 알고 있을 경우 일반 판매자와 동등하게 결함 사실을 바이어에게 밝혀야 된다.

채무자가 거주하는 경우에는 주택 외부를 조사하지만 때로는 집 내부까지도 조사한다.

은행이 차압 부동산 경매에서 ‘유찰’이 된 경우에는 부동산 업자를 통해서 건물 상태 보수비용 견적서도 요구한다. 은행은 차압한 부동산에 대한 손실을 조금이라도 만회하기 위해 화장실, 부엌, 카펫, 전등, 페인트 등 집 내부를 손보고, 지붕을 수리한 후에 주택을 판매하기도 한다. 물론 일체 수리를 하지 않고서 집을 판매하는 경우도 있다.

은행이 차압한 부동산을 구입했는데도 바이어는 피해 보상 청구 또는 계약 취소를 할 수 있는가? ‘현 상태’(AS IS)로 구입했더라도 은행이 결함을 밝히지 않았을 때에는 피해보상 청구를 할 수 있다. 그러나 은행은 결함을 알고 있다는 사실을 은폐하는 경우가 많다.

법조문에서 차압에 관련된 주택은 ‘결함보고서’(TDS)를 구입자에게 제출해야 할 의무가 없다. 단, 부동산 업자에게는 TDS를 전달해야 한다.

은행에 자발적 소유권 이전 또는 차압당한 부동산에 대해서는 자연재해 지역 관련 내용이나 안내서를 구입자에게 제출할 의무가 없다.

법조문에서는 결함 보고서나 자연재해 지역 안내서를 제출할 의무가 없다고 한 내용이지, 차압한 은행이 결함을 알고 있는 것까지도 밝히지 말라는 것은 아니다.

법을 잘못 이해하고, 은행이 차압한 부동산을 구입했기 때문에 은행을 상대로 결함에 대한 항의를 못한다고 알고 있는 한인들이 많다. 이는 잘못된 생각이다.

관습법에서는 주택뿐만 아니라 다른 모든 부동산에 대해서 ‘판매자가 결함을 알고 있을 때’에는 구입자한테 밝혀야 한다. 단, 판매자가 거주하지 않았거나, 결함사실을 알 수 없는 입장, 또는 다른 중요한 사항을 알지도 못하는 입장, 결함을 밝힐 수 있는 지식이 없는 경우에만 예외가 된다.

한 예로, 차압된 부동산을 구입한 후 다른 사람에게 임대를 주었을 때, 또는 과거 소유주로부터 상속받은 경우가 있을 수 있다. 이 경우에는 결함을 밝히지 않아도 된다.

비법원 차압에서는 은행도 일반 판매자처럼 결함을 알고 있을 경우 그 내용을 구입자에게 밝혀야 할 의무가 있다. 부동산을 차압한 은행이 부동산을 판매하면서 주택 마당의 흙이 불안정한 상태라는 점을 은행이 태만적으로 밝히지 않았던 케이스도 있다. 차압을 통해서 구입한 사람에게 판매자의 재산세 체납, 세금 저당 문제가 있다는 것도 설명해야 된다.

최근에 어떤 사람이 은행 차압 주택을 구입했는데 너무 늦게 계약 취소를 청구했기 때문에 패소한 사건이 있다. 은행이 차압한 주택을 은행으로부터 구입한 바이어가 결함을 발견한 후 2년이 자나서야 은행을 상대로 계약 취소를 요구했다.

차압 방법에는 법원을 통한 차압과 법원을 통하지 않고서 담보 계약서에 근거한 비법원 차압이 있다. 은행은 담보 계약에 따라 주택을 비법원 차압 방식으로 차압했다. 은행은 집을 차압한 후 개인에게 판매했다. 이 부동산에는 전기 공급을 위해 다른 부동산을 통과할 수 있는 지역권이 없었다.

은행을 통해서 차압 주택을 구입 한 후 전기선 지역권 문제를 파악하는 과정에서 2년이란 시간이 흘렀다. 주택 구입자는 판매자인 은행이 부동산 결함 문제를 구입자에게 밝히지 않았다는 이유로 법원에 소송을 제기했다. 구입자는 이 사이에 부동산을 저당잡혔고, 주택에 대한 다른 시설 공사를 해서 판매를 하려고 시도했다.

지방법원은 은행이 계약을 위반한 것에 대해서 계약 취소를 해달라는 바이어의 청구를 받아 줄 수 없었다. 왜냐하면 문제를 발견 한 후 신속히 청구를 했더라면 계약을 취소할 수 있지만 바이어는 너무 늦게 액션을 취했다.

법조문에는 문제를 발견한 후 ‘즉시’ 계약 취소 통고를 한 후 부동산을 수령한 상태 그대로 반환할 때 계약취소를 할 수 있다고 되어 있다. 구입자는 주택을 구입한 후 곧바로 전기시설이 없다는 것을 알았다. 전기를 연결하기 위해서는 지역권을 확보해야 한다는 것도 알았다.

이런 환경에서 보통 사람이라면 주택 판매가 잘못 되었다는 것을 의심하게 되며 잘못 구입했는지 여부를 자체적으로 조사하게 된다. 차압한 주택을 판매한 은행도 다른 판매자와 같이 구입자가 무슨 잘못이 있는지 밝혀야 한다.

바이어는 부동산 결함을 발견 할 수 없었기 때문에 뒤늦게 계약 취소를 청구했다는 증거를 제시하지 못했다. 바이어가 집을 구입한지 2년이 지난 후에 계약 취소를 요구한 것은 앞뒤가 맞지 않는다.

바이어는 이런 결과로 인해 구입을 수락한 것이며 계약을 취소 할 수 있는 권리를 상실했다. 고등법원 판사는 법조문에서 ‘즉시’ 통고라는 표현은 애매모호하기 때문에 이는 대법원에서 결정할 사안이라고 주장했다. 은행을 통해서 차압 부동산을 구입했을 때 은행이 밝히지 않은 결함이 발견되면 은행을 상대로 피해보상 청구가 가능하다.

<문의 (310)307-9683>

<김수진 변호사 호프 법률그룹>