임대 규제에 묶여 있는 아파트 건물주는 입주자를 퇴거시키려고 혈안이 되어 있다.

입주자가 계약 위반이란 작은 틈새만 보여도 퇴거시키려고 한다.

건물주는 기존 입주자를 퇴거 시킨 후 새 입주자로 교체하면 훨씬 높은 임대료를 받을 수 있기 때문이다. 임대 규제 건물은 1978년 10월1일 이전에 건축된 2세대 주택, 다세대 주택, 주상 복합건물, 콘도, 아파트 같은 주거용 임대 건물이다.

최근에 LA의 한 아파트 건물주가 15년간 거주해온 입주자를 상대로 보험 가입을 하지 않았다면서 퇴거소송을 제기했다. 결론부터 말하면 건물주는 패소했다.

해당 입주자는 1999년도에 입주했다. 임대 계약서에는 보험 조항이 있었다.

조항에는 건물주는 입주자, 다른 입주자, 또는 제3자가 사고로 인해 개인적 손상, 동산, 어떤 재산 피해가 발생했을 때 건물주는 보험에 가입해주지 않는다. 입주자는 입주자 보호 또는 어떤 손실에 필요한 보험에 가입해야 한다. 입주자는 임대 계약을 준수해야 한다. 입주자의 어떠한 계약 위반도 징벌 또는 임대 계약 취소사유가 된다고 적혀 있었다.

건물주는 “3일내에 문제 시정을 증명하지 않으면 퇴거하라”는 통고를 했다.

입주자는 2014년 2월14일 금요일에 3일내 문제를 시정하라는 통고를 받았다. 대부분의 임대 건물주는 입주자를 상대로 한 퇴거 통보를 금요일에 한다.

그 이유는 입주자가 주말이라서 문제 해결을 못하도록 하기 위한 것이다. 이렇게 하면 입주자가 당장 변호사를 물색하기도 쉽지 않다.

입주자는 금요일에 통고서를 받았지만 주말인데다 그 다음 월요일은 대통령의 날 공휴일이기 때문에 보험 가입을 할 수가 없었다. 입주자는 2월18일 화요일까지 건물주의 통고내용을 이행하지 못했다.

입주자는 2월21일 보험에 가입했다. 건물주는 2월26일 퇴거소송을 접수시켰다. 입주자는 퇴거 고소장 답변서에 임대 계약에서 보험 가입 위반은 중요한 것이 아니다, 입주자는 임대 계약내용을 대부분 준수했는데도 불구하고, 건물주가 불합리한 행동을 했다, 15년간이나 이런 요구를 하지 않았으므로 자기 권리를 포기한 것이나 마찬가지이며 이는 보복행위라고 주장했다.

지방법원은 3일 이내에 시정하라는 통고를 받았음에도 불구하고 입주자가 시한이 지난 후에 보험에 가입한 것은 증거로서 관련성이 없다, 15년간 보험 가입을 하라고 요구하지 않은 것은 건물주의 ‘권리 포기’와 관련이 없다, 입주자가 계약위반을 했다면서 입주자 패소 판결을 내렸다.

하지만 고등법원은 입주자가 임대 조정법 위반을 안 했다, 중요한 임대 계약 위반이 아니다,보험 가입을 안했다고 해서 건물주한테 피해가 가지 않았다, 건물주의 퇴거통보 조치가 합당하지 않다, 15년간 거주한 입주자에게 건물주가 잘못을 했다고 판결했다.

법원은 법조문에는 임대 계약 위반시 3일간 시정 통고를 준 후에 퇴거를 시키고, 임대 시설을 몰수할 수 있다고 되어 있다, 그러나 이것은 절차법에 관한 것이다, 입주자의 임대가 끝났을 때 소유주가 다시 차지할 수 있다, 절차법에서는 임대조건 불이행이나 계약 준수를 안 한 것에 대한 규정을 하지 않았으므로 적용 할 수 없다고 되어 있다고 밝혔다.

고등법원은 또한 중요한 문제 위반인 경우 충분한 근거에 의해서 몰수 할 수 있다, ‘계약을 준수하지 않은 것’은 상당한 계약위반이어야지, 절차상 기술적이거나 하찮은 위반은 집행할 수 없다, 임대 계약에서 ‘어떠한 위반’이라는 것은 여기에 해당이 안 된다고 판결했다.

한 예로, 건물주가 방 검사를 위해 언제든지 입주자의 유닛을 방문 할 수 있다고 계약 한 것을 입주자가 허락하지 않았다고 해서 임대계약 위반을 한 것이 아니다. 이런 것은 하찮은 위반이다. 이러한 사유로서 퇴거를 시킨다는 것은 합당하지 않다.

입주자를 퇴거시키려면 상당히 중요한 계약 위반이라야 한다.

법조문에는 ‘상당히 중요한 계약 위반’ 요구 사항이 없지만 판례가 있다. 임대 계약위반이 임대 계약을 취소해야 할 만큼 중요한 것인지 합당하게 판단해야 한다.

임대 계약 위반인 경우에는 징벌의 일환으로 입주자 방을 점유한다. ‘어떠한 계약 위반’도 중요한 계약 위반이라는 것은 건물주 혼자서 임대 계약을 집행하려는 계약이다.

입주자가 보험 가입을 안 한 것이 중요한 위반이라고 한 것은 중요하지 않다. 이것은 하찮은 위반이다. 입주자가 여러 가지를 위반했더라도 건물주가 입주자를 퇴거시킬 수 있는 중요한 위반 사항이 필요하다.

특히 금전과 관련 없는 사항은 중요한 것이 아니다. 정부 정책과 LA시 임대료 규제법에서도 중요한 위반에 대해서만 퇴거를 시킬 수 있다.

임대 규제 목적은 저소득층을 위한 임대 주택 부족을 해소하기 위한 것이다. 입주자 보호를 위해 임대료를 과하게 인상하는 것을 금지하고 있다.

자유의사에 따른 계약은 중요하다. 그러나 도시의 주거용 건물 임대계약에 대해서는 적용되지 않는다. 왜냐하면 저소득층이 거주 할 수 있는 임대 주택을 찾기 어렵기 때문에 입주자는 흥정할 수 있는 힘이 없다.

건물주와 입주자 사이에는 입주자가 흥정을 할 수 있는 힘의 균형이 깨져 있다. 상가 입주자는 흥정을 할 수 있는 힘의 균형이 있지만 주거용 건물 임대의 경우 입주자는 힘이 없다.

입주자가 흥정을 할 수 있는 힘이 없기에 건물주의 일방적인 징벌 행위는 건물주만 혜택을 보는 것이다. 징벌은 혜택을 보는 사람에 대해 엄격한 해석을 내려야한다.

‘어떠한 계약 위반’ 이라는 것은 건물주 혼자 임대계약을 집행하려는 계약이다. 명목상의 손실에 불과하다. 입주자가 계약 위반을 했다고 했지만 건물주에게 어떠한 손실도 없었다. 지방법원의 원심 판결은 잘못된 것이다.

<문의 (310)307-9683>

<김수진 변호사 호프 법률그룹>