서브프라임 사태후 포클로저, 숏세일 등 distressed 물건들이 많아지면서 주택 거래시장에 융자 없이 현찰로 주택을 구입하는 비율이 2010년을 기점으로 이전의 20% 내외에서 30% 이상으로 늘어났었다.

2014년 중반 이후에는 그런 현상이 25%대로 줄었는데 기존 주택의 전체 거래에서 4채 중 1채는 현찰구입이라고 볼 수 있다. 이러한 현찰구입자들이 주택을 구입한 후 바로 융자를 받을 수 있는 제도를 Delayed Financing이라고 부른다. 즉, 모기지 시장에서 Delayed Financing 이란 주택을 현찰로 구입한 사람들이 바로 현금인출 재융자를 통해서 주택구입에 들어간 자금을 회수할 수 있도록 해주는 제도이다.

이는 보통 현금인출 재융자는 주택보유 후 6개월이 지나야 해주는데 이 심사기준을 예외적으로 적용해주는 것이다. 주택구매자가 융자를 받지 않고 현찰로 구입하는 이유로는 융자 자격요건이 되지 않거나, 주택이 너무 망가져 융자가 안나오거나, 오퍼 경쟁에서 이기기 위한 방법 등 여러 가지를 생각해 볼 수 있다.

포클로저나 숏세일로 거래되어 집의 상태가 좋지 않은 경우에는 융자가 안나오는 경우가 많다. 왜냐하면 그 집은 보통 사람이 바로 들어가서 살수 있는 상태가 아니기 때문이다. 이러한 집을 헐값에 구입하여 수리한 후 바로 팔거나 렌트를 놓을 수도 있는데, 주택 구입때 들어간 자금을 회수하고 싶은 사람이 많다. 그래야만 또 다른 주택을 구입하여 수익을 지속적으로 올릴 수 있기 때문이다. 이 때 Delayed Financing을 이용하면 6개월 전에도 현찰 투자금을 회수하여 현금회전을 빠르게 할 수가 있다.

오퍼 경쟁에서 이기기 위해서 집을 현찰로 구입한 사람들도 마찬가지로 6개월 이전에 현금인출 재융자를 통해서 집을 구입할 때 융자를 받으면서 구입한 경우와 동일한 효과를 누릴 수 있다. 이러한 Delayed Financing은 점보융자 즉, Non-conforming 융자로 신청할 경우 그 혜택은 더 두드러진다. 왜냐하면 주택구입시 적용하는 심사기준을 적용해 주기 때문이다.

보통 현금인출 재융자의 심가기준, 즉 LTV, 신용점수등의 적용이 주택구입 심사기준보다 까다롭다. 그러나 Delayed Financing으로 현금인출을 할 경우에 융자금액 41만7,000달러(혹은 일부 렌더의 경우는 62만5,500달러 이상) 이상에 해당하는 점보 융자의 경우에는 보다 느슨한 구매융자의 심사기준을 적용해준다는 말이다.

예를 한번 들어보자. 어떤 사람이 사정이 있어서 90만달러의 집을 현찰로 구입했다고 하자. 이 사람이 보통의 현금인출 재융자를 신청하려면 6개월을 기다려야 할 뿐만 아니라 융자금액도 집값의 70%, 즉 63만달러가 상한선이다. 그러나 Delayed Financing을 이용할 경우 6개월 이전에도(엄밀히 말하면 현찰구입 후 1개월 혹은 3개월이 되기 전에 융자신청을 해야 한다) 현금 인출을 할 수 있을 뿐만 아니라, 최대 80%, 즉 72만달러까지도 융자가 가능하다는 말이다.

융자금액이 41만7,000달러 이하인 컨포밍 융자의 경우에는 Delayed Financing도 현금인출 재융자와 동일한 심사기준을 적용하지만 컨포밍 융자의 현금인출 재융자의 심사기준은 어차피 느슨하기 때문에 별 영향이 없다고 볼 수 있다.

Delayed Financing을 반드시 현찰구입의 경우에만 사용하는 것은 아니라는 것에 주목할 필요가 있다. 예를 들어 어떤 사람이 새로 지은 집을 100만달러에 구입하려고 하는데, 빌더가 지정하는 융자회사를 통해서 융자를 받을 경우에는 3%, 즉 3만달러의 크레딧을 준다고 가정해보자.

그런데 그 융자회사는 어떤 이유로 반드시 40% 다운을 요구해서 60만달러만 융자를 받았다고 치자. 이 경우 손님은 3만달러의 크레딧을 받고 60만달러 융자를 받아 에스크로를 클로징한 후 바로 Delayed Financing을 이용하여 80만달러까지 재융자를 받으면 3만달러의 빌더 크레딧도 받았을 뿐만 아니라 애초에 원했던 만큼의 융자도 받을 수 있게 되어 결국 꿩 먹고 알도 먹은 셈이 된다.

이러한 Delayed Financing은 주거주용, 별장용, 투자용 등 모든 주거용도에 해당되기 때문에 아주 유용하다. Delayed Financing 신청시 주의할 점은 현찰이나 다운페이먼트로 들어간 자금의 출처를 확실히 묻는다는 것이다. 자금세탁방지법과 Patriot Act에 따른 테러자금 추적등의 의지가 금융기관 전체에 걸쳐 엄격하게 적용되기 때문이다. 결국 주택구입 수개월 전부터 모든 은행거래 내역서가 제출되어야 한다.
문의(213)393-6334

<스티브 양 현금인출 재융자 웰스파고 은행 주택 융자담당>