부동산 구입을 할 때 보통 감정가로 구입을 한다. 물론 감정 면허 소지자에 의해서 결정된 가격에 구입하는 것은 아니다.

주택가격을 결정할 때 1년 이내에 자기 집과 비슷한 이웃 주택이 판매된 평균가격에다 평균 건물면적을 나누어 가격 결정을 한다. 대지 면적에 어느 정도 비중을 두겠지만 현실적으로는 건평에만 의존한다고 보면 된다.

그러므로 주택을 구입하는 사람들은 이런 개념에 익숙해져 있다. 물론 수영장, 좋은 경관 등도 주택가격 형성에 포함시킨다. 법에 의하면 합리적인 가격 결정이란 부동산 가격 이외에도 선호도, 주변 환경, 계약 목적, 구입자와 판매자간 관계 등이 가격을 결정한다고 정의하고 있다.

물론 주택 연도와 모양새도 감안하지만 주택가격 결정에 이러한 세세한 변수를 감안해서 가격을 정하는 방정식이 아직은 개발되지 않았다.

어떤 케이스에서 집을 구입한 후에 부동산 업자가 말한 면적보다 실제 면적이 작다는 사실을 알았다. 판매자의 딸이 설계도면을 보여주면서 집 면적이 5,500 스퀘어피트라고 말하기에 부동산협회 매물정보(MLS)에 기재했다.

MLS에는 설계도면 수치보다 166 스퀘어피트가 더 많았다. MLS 내용에는 ‘정보를 믿을 수 있겠지만 보장은 못 한다’는 경고문이 적혀 있었다.

타이틀 회사에서 제공한 부동산 내역서에도 5,500 스퀘어피트로 나와 있었다.

구입자는 부동산 투자가였다. 1993년 6월에 99만5,000달러에 매물로 나온 것을 93만5,000달러에 계약했다. 즉, 스퀘어피트 당 170달러이다.

부동산 표준 계약서에는 ‘부동산 업자는 대지면적, 건물면적, 경계선, 부동산 침범 같은 내용에 대한 정확한 사실을 모른다. MLS에 기재된 면적도 대략적인 내용이다.

이런 정보가 구입자에게 중요하다고 생각되면 측량기사, 시공업자 등 전문가를 채용해서 정확한 면적을 확인해야 된다는 것을 조언한다’고 적혀 있다.

현재 부동산 업자가 사용하는 표준 계약서에는 부동산업자 보호내용이 기재되어 있다.

구입자가 에스크로 기간 부동산 업자한테 집값이 너무 비싸지 않느냐고 질문을 했다.

부동산 업자는 그 지역에서 판매된 부동산 가격이 스퀘어피트 당 180~235달러 정도 된다는 자료를 보여줬다. 이렇게해서 에스크로는 종결됐다.

1995년 2월 이 집을 되팔려고 했다. 몇 명의 부동산 업자를 불렀다. 한 부동산 업자는집을 한 번 둘러본 후 분명히 5,500 스퀘어피트는 안 된다고 말했다.

건물주는 감정사를 채용했다. 4,615 스퀘어피트라고 했다. 또 다른 감정사는 4,437 스퀘어피트라고 말했다.

판매자는 건축 설계도면에 근거해서 5,334 스퀘어피트라고 믿는다고 했다. 주택융자를 제공한 은행 감정사는 4,311 스퀘어피트라고 했다. 재산세 기록에는 5,500 스퀘어피트였다.

구입자는 판매자와 판매자의 부동산 업자를 상대로 소송을 제기했다.

법원은 판매위탁을 받은 부동산 업자는 구입자가 믿을수 있는 합당한 근거 하에 대략 5,500 스퀘어피트라는 중요한 정보를 제공해야 한다, 육안으로라도 검사를 해야 된다, 그리고 그 정보에 대해 부동산 업자는 적합한 지식이 있어야 한다는 의견을 내놓았다.

법원은 또 ‘대략’이 ‘견적’이라고 해도 정확하지 않다, 실제보다 20%를 잘못 기재한 것은 아주 잘못된 설명이다, 따라서 이것은 사기에 해당된다고 결정했다.

구입자는 수치에 의존할 수밖에 없다. 판매자는 잘못 설명한 것이 없었다고 하더라도 부동산 업자의 잘못으로 혜택을 본 사람이다. 판매자에게도 책임이 있다. 구입자는 판매자가 면적을 알고 있으리라고 추정함으로써 이를 믿게 된다.

부동산 업자가 이런 문제로 분쟁에 휘말리지 않으려면 이수치는 설계도면, 타이틀 회사의 수치라고 기재를 했어야 한다. 부동산 업자는 판매자의 대리인이므로 부동산 업자 잘못은 판매자에게도 책임이 있다. 물론 부동산 업자가 제3의 의견에 의존해서 계약서를 작성했는데도 차이가 있을 때는 책임이 없다는 판결도 있다.

하지만 이 사건은 면적 차이가 20% 이상이므로 계약상에서 구입자가 검사해야 한다는 경고 문건은 참고 대상이 되지 않았다. MLS에 표기된 내용 중에는 엉터리 정보가 많으므로 주의해야 한다.

<문의 (310)307-9683>

<김수진 변호사 호프 법률그룹>