연방준비제도이사회(FRB)가 비록 지난 9월 미팅에서 금리를 인상하지는 않았지만 수년동안 지속되어온 저금리 정책을 마감하고 머지않아 금리 인상을 시작할 것이라는 예상이 늘면서 기존에 HELOC(Home Equity Line of Credit)를 가지고 있는 손님들로부터 이를 어떻게 처리해야 하는지에 대한 문의가 대폭 늘어났다.

이는 소비자들이 HELOC가 변동금리 상품으로 FRB가 기준금리를 올리기 시작하면 HELOC의 금리도 오른다는 사실을 잘 알고 있기 때문이다.

서브프라임 사태 이후 FRB가 초저금리를 유지하면서 HELOC를 가지고 있던 손님들은 그 동안 저금리의 혜택을 제대로 누려왔다고 볼 수 있다. 하지만 금리상승의 시기에는 고금리에 대한 대책을 세우는 것이 바람직하다.

HELOC란 Home Equity Line of Credit, 즉 주택의 Equity를 담보로 신용을 설정해 주는 것을 말한다. 여기서 주택의 Equity란 주택의 시중가격과 융자 밸런스의 차이를 말한다.

시중가격이란 감정가격을 말한다. 감정가가 50만달러이고 은행융자가 30만달러가 있다면 에퀴티는 20만달러가 된다. 만약에 융자가 없는 free & clear 집이라면 집값 전체가 에퀴티가 된다. 이 에퀴티를 담보로 신용을 설정해주는 것이 HELOC이다.

따라서 손님은 주어진 신용범위(Credit Limit) 내에서 필요할 때 자유롭게 현금을 사용할 수 있는 아주 편한 상품이다. 에퀴티를 담보로 하기 때문에 보통 1차 모기지가 따로 있고, 2차로 설정되는 경우가 대부분이다. 그런데 이 HELOC의 이자율은 변동이자율이다.

변동이자율은 항상 인덱스 + 마진으로 이자율이 결정된다. HELOC의 인덱스는 대부분의 경우 prime rate을 사용한다. 미국에서 prime rate이란 30개 대형 은행에서 우대 고객들에게 제시하는 금리를 말하는데 보통 연방 기금금리인 federal funds rate보다 3% 포인트 높게 형성된다.

현재 FRB의 기준금리가 0.25% 이므로 prime rate은 3.25%이 된다. 이 3.25%에 은행이 마진을 붙여 HELOC의 이자율이 결정된다.

은행에서 HELOC를 오픈할 때 마진을 1%로 해줬다면 그 손님의 이자율은 4,25% (3.25% + 1%)가 된다. HELOC의 마진은 손님의 크레딧 점수, CLTV(Combined Loan to Value), 융자금액 등에 따라 달라지는데 크레딧 점수가 좋을수록 CLTV가 낮을수록, 융자금액이 클수록 보통 마진은 낮아진다.

그리고 한번 정해진 마진은 바뀌지 않고 prime rate이 바뀜에 따라 본인의 융자에 대한 금리가 변한다.

Prime rate은 FRB가 기준 금리를 인상하거나 인하하면 그 만큼 바로 바뀐다.

즉, FRB가 현재의 0.25%인 기준금리를 0.5%로 올리면 프라임 이자율은 즉시 3.25%에서 3.5%가 된다.

만약 어떤 손님의 현재 HELOC 이자율이 3%라면 그 손님은 0.25% (프라임 레이트 3.25% - 0.25% = 3%)의 마진을 갖고 있다는 뜻이다.

가장 대표적인 해결방법은 재융자이다. 그런데 HELOC만을 재융자 하는 것은 의미가 없고, 1차 융자가 있을 경우에는 1차 융자와 2차 HELOC를 합치는 재융자를 고려해보는 것이 좋다.

하지만 이 경우에는 1차 융자의 규모, 이자율, 2차 HELOC의 규모, 이자율, 예상 사용기간, 주택가격 등을 동시에 고려해서 결정해야 한다.

또한 1차와 2차를 합치는 융자는 현금인출 재융자로 간주되는 경우가 많으므로 충분한 집값과 수입규모가 필요하다. 기존의 HELOC의 이자율이 낮은 경우에는 1차와 2차 융자를 합치는 대신 1차 융자규모를 늘려서 2차 융자의 밸런스를 갚고, 2차 HELOC는 밸런스 없이 그대로 살려둘 수가 있다.

이렇게 함으로써 낮은 이자율의 HELOC 상품을 유지하고 기존 밸런스는 1차로 돌려 고정으로 바꿈으로서 금리 상승에 대한 대비와 미래 비상자금의 확보라는 두 가지 목표를 동시에 달성할 수 있게 된다.

하지만 이렇게 하려면 위에서도 언급했 듯 충분한 에퀴티와 수입증명이 필수이다.

금리상승의 시기에 변동모기지 상품을 소유하고 있는 것은 큰 위험부담이 될 수 있다. 따라서 아직까지 고정모기지의 이자율이 낮으므로, HELOC의 밸런스를 금방 갚지 않고 오랫동안 쓸 계획인 사람들은 고정금리로 바꾸는 재융자를 적극적으로 고려해 볼 필요가 있다.
문의(213)393-6334

<스티브 양 웰스파고 은행 한인 융자담당>