<문> 약 20여년 전 주택을 구입할 당시 배우자와 부부공동재산(Community Property)으로 소유권 등기를 하였다. 현재 배우자와 헤어져 살고 있는데 집을 팔려고 보니, 배우자가 나의 동의나 허락 없이 제 3자에게 돈을 빌린 후 현재 살고 있는 집에 일방적으로 Deed of Trust를 등기해서 저당을 설정해 주었다.

이 집은 부부 공동재산으로 등기되어 있는데 어떻게 제삼자가 나의 동의 없이 한쪽배우자의 서명만으로 저당을 설정할 수 있는 것인지, 법적으로 유효한 것인지 궁금하다.

<답> 부동산의 소유권을 등기하는 방법은 크게 3가지로 나눌 수 있다. Tenancy-in-Common(공유부동산권: TIC), Joint Tenancy(합유부동산권: JT), Community Property (부부공동재산: CP)가 이에 해당한다.

우선 TIC는 다른 형태의 소유권과는 달리 두 사람 이상의 소유권자가 각자의 소유권 지분을 타인의 소유권에 영향 받지 않고 독립적으로 소유, 처분할 수 있는 특징이 있다.

또한 TIC는 서로 다른 비율의 지분을 소유할 수 있는 장점이 있다.

예를 들면 투자한 금액에 따라 소유권의 지분을 정할 수 있으므로 주로 상업용이나 임대를 목적으로 하는 부동산에 투자할 때 투자자들 사이에 많이 이용되는 소유권 형태이다.

소유권자 중 어떤 한사람이 사망하였다고 하더라도, 사망한 사람의 소유권이 나머지 공유소유권자에게 이전되는 것이 아니고, 사망자의 상속인에게 이전 되는 것이다.

두 번째, JT는 반드시 부부 사이가 아니더라도 무방하며, 두 사람 이상, 여러 사람이 같이 소유할 때에도 가능한 방법이다. 또한 소유권자 중 일부가 사망하게 되면 그 지분이 자동적으로 나머지 생존자에게 똑같이 분배되도록 되어 있다.

각각 소유권자가 다른 사람의 동의 없이 자신의 소유권을 제 3자에게 양도할 수 있고, 새로 지분을 양도받은 제 3자에 해당하는 사람은 더 이상 JT가 아닌 TIC으로 존재하게 된다.

법인체는 사람과 달리 사망하는 경우가 없기 때문에 법인체와 개인은 법적으로 이러한 JT 형태의 소유권으로 등기하는 것이 불가능하다.

마지막으로 부부공동재산(Community Property) 형태의 소유권은 합법적으로 결혼한 부부 사이에서만 가능하며, 동거 중이거나 사실혼 관계의 사이에서는 가능하지 않다.

원칙적으로 부부 중 한사람이 혼자서 판매할 수 없으며 반드시 부부가 동시에 매매 계약서에 서명하여야만 유효하다.

현행 Family Code 1102조에 따르면 부부공동재산을 매매하거나 저당을 설정하기 위해서는 반드시 양쪽 배우자가 모두 서명해야 하며, 한쪽 배우자만 서명한 서류는 다른 배우자에게 효력을 발생하지 못한다고 되어 있다.

따라서 귀하의 경우 배우자가 일방적으로 저당을 설정한 것은 불법이며 법적으로 무효라고 할 수 있다. 물론, 저당을 설정한 제 3자가 부부공동재산이라는 것을 모르고 융자를 해주었다고 주장할 수 있으나, 이는 저당을 설정하기 전에 타이틀회사나 카운티 등기소를 통해 소유권 등기여부를 쉽게 확인할 수 있으므로, 실제 선의의 제 3자라는 것을 증명하거나 인정받는 것은 거의 불가능하다고 하겠다.

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<건물주가 리스 양도 거부하며 현금지불 요구>

<문> 몇 년간 상가 건물에서 음식점을 운영하고 있다가 이제 사업체를 처분하기로 결정하였다. 잔여 리스 기간은 약 6년 정도 남았고, 그 후 리스를 7년간 다시 연장할 수 있는 옵션 권한도 가지고 있다.

사업체 매입자와 계약을 체결하고 에스크로도 설정하였다. 이제 건물주가 리스계약 양도서류에 서명을 해주면 매매가 마무리되는데 건물주는 리스계약 양도에 동의해주는 조건으로 상당액의 현금을 요구하고 있으며 그렇지 않으면 서명해주지 않겠다고 협박하고 있다.

건물주가 일방적으로 임대계약 양도에 반대할 수 있는 것인지, 또한 현금지불을 요구할 수 있는 것인지 조언을 부탁한다.

<답> 사업체를 매매하게 될 때에는 임대계약도 동시에 양도하게 되는데, 계약서 규정에 따르면 대부분 건물주의 사전 서면동의를 요구하고 있다. 이때에 건물주는 임대계약의 조항에 따라 건물주로서 세입자에게 일정한 사항을 준수 또는 이행하도록 요구할 수 있다.

예를 들면, 일반적으로 리스한 건물의 수리 및 보수는 세입자의 책임인 경우가 많으므로 사업체 매매 전에 건물주는 건물의 관리 상태를 검사하고 수리나 보수가 필요한 경우 이를 이행할 것을 요구할 수 있으며, 사업체 매입자의 경험이나 재정 상태를 확인하기 위하여 재정보고서 등을 제출해달라고 요구할 수 있다.

리스 계약 양도 및 동의서를 준비하기 위해 소요되는 변호사 비용도 요구할 수 있다.

따라서 건물주가 요구하는 사항이 리스 계약서에 포함되어 있는지 여부를 우선적으로 확인하여야 한다. 계약서에 포함되지 않은 내용은 건물주가 일방적으로 요구할 수 없는 것이다.

또한 어떤 경우에도 건물주가 테넌트의 리스 계약 양도를 정당한 근거 없이 일방적으로 방해하거나 거부할 수는 없는 것이며, 이는 부당한 처사라고 할 수 있다.

<문의 (213)639-2900>

<한태호 변호사>