지난 칼럼에 이어 투자용 부동산 투자가치를 측정해 보는 여러 가지 방법과 숫자들에 계속 알아보겠다.

CAP Rate(Capitalization Rate) : 투자용 부동산에서 가장 보편적으로 사용되는 건물의 가치를 계산하는 방법이다. CAP Rate방법을 사용하여 투자매물을 비교하려면 구입하고자 건물 인근에 팔린 다른 건물의 팔린 가격과 NOI를 잘 따져보아야 한다.

예를 들어 구입하고자 하는 투자용건물이 10유닛 아파트라면 먼저 인근에서 최근 6개월 내 비슷한 크기와 상태의 아파트건물이 팔렸는가를 살펴보면 된다.

근처에 팔린 아파트가 NOI가 연간 5만6,000달러고 가격이 80만달러에 팔렸다면 CAP rate은 NOI를 판 가격으로 나눈 7이 된다.

이 숫자의 의미는 투자자가 모든 경비를 제한 후 연 7%의 순수입을 올렸다는 뜻이다. 만약 주변의 비슷한 크기와상태의 건물들이 대략 7% CAP Rate으로 팔렸다면 본인이 사고자 하는 건물도 이와 근접하도록 구입해야 시세보다 비싸게 구입하는 실수를 피할 수 있게 된다.

CFBT(Cash Flow Before Tax) : NOI에서 매달 내는 융자상환금을 제외한 실제로 투자자 본인들이 가지고 갈 수 있는 실제 수입을 말한다. 예를들어 연 5만6,000달러의 순수입이 있고(모든 경비를 뺀 후 융자금 상환 전) 일 년에 융자 상환금으로 연 3만달러를 내고 있다면 CFBT는 ＄56,000의 순수입이 있고( 모든 경비를 뺀후 융자금상환전) 일년에 융자상환금으로 ＄30,000/년이 내고 있다면 CFBT는 5만6,000달러에서 3만달러를 뺀 2만6,000달러가 된다.

즉 매년 융자금 상환 후 남는 2만6,000달러가 실제로 사용가능한 세금 내기전의 수입금이 되는 것이다. 여기에 건물 감가상각분을 더 하면 실제 세금내기전의 본인 쓸 수 있는 액수를 알 수 있다. 건물감가상각분은 실제로 렌트비등의 돈을 받아서 생기는 수입이 아니기 때문에 건물 매각 시 그동안 감가상각을 한 부분에 대해서 25%의 세금이 적용된다.

CFAT(Cash Flow After Tax) : 위의 CFBT에서연방, 주정부세금을 제한 금액이다. 5만6,000달러의 연수입이 있고(모든 경비를 뺀 후 융자금상환전) 일 년에 융자상환금으로 연간 3만달러가 필요하다면, 이 경우의 CFBT는 2만6,000달러다. 여기에 연방, 주 정부의 세금이 5,000달러라고 한다면 CFAT는 CFBT에 이 세금을 뗀 가격인 1만9,000달러가 된다.

Break-Even Ratio : 이 방법은 일반투자자들도 사용하지만 보통은행에서 융자결정시 많이 사용하는 방법이다.

이 Break-Even 숫자가 높을수록 투자에 따른 위험도 같이 증가한다. 계산 방법은 비교적 간단하다. 먼저 모든 경비(융자금상환분은 제외한)와 일 년 융자상환금액수를 더한 후 일 년 GOI로 나누면 된다.

예를 들어 1년 총 지출경비가 3만5,000달러이고 일 년 융자상환금이 3만달러라면 두 금액을 합한 6만5,000달러다. GOI(Gross Operating Income^경비지불하기 전 수입) 이 9만1,000달러라면 Break-Even은 ＄65,000/＄91,000 = 71.4% 가 된다. 만약 Break-Even 숫자가 100%라면 이 투자용부동산은 전혀 인컴이 나오지 않는 건물인 셈이다.

Return on Equity : 본인이 실제 투자한 액수에 대한 수익률계산방법이다. 세금공제 후 수입금이 일 년에 1만1,000달러이고 다운페이로 17만달러를 투자했다면 ＄11,000/＄170,000로 나눈 6.5%가 연 수익률이 된다. 물론 은행에 예금 한다면 안전 하지만 원금이 불어나지 않고 인플레이션에 취약한 약점이 있다.

반면 건물에 투자한 경우는 수익율은 높지만 경기나 건물관리등에 따라 매각시 투자원금의 손실 위험도가 따르게 된다. 투자를 계획하고 있다면 무엇보다도 정확한 분석이 필요하다. 여러가지 투자수익을 계산해 볼 수 있는 방법을 잘 사용해야 성공적이고 실수없는 투자를 할 수있다.

(213)590-5533

<스티븐 김 파이오니아 부동산 대표>