지난 수회에 걸쳐 주택융자에 있어서 recasting이란 무엇이고, 점보융자의 이자율이 컨포밍융자의 이자율보다 낮다는 것에 대해서 알아보았다. 오늘은 점보융자로 융자를 받고 추후에 recasting 제도를 활용할 경우 낮은 이자율을 받아 금융비용을 낮출수 있는 구체적인 예에 대해 살펴보기로 한다.

어떤 사람이 약 70만달러의 집을 구입하면서 30만달러를 다운하고 40만달러를 융자받을 계획이라고 가정해보자. 이 사람은 다운을 많이 하여 융자금액을 41만7,000달러 이하로 낮추면 이자율도 낮아지고 월 페이먼트도 낮아질거라고 생각해서 이런 결정을 내린 것이다. 그러나 이는 잘못된 생각이다. 왜 그런지 한번 보자. 40만달러에 이자율을 30년 고정으로 3.75%를 받았다고 가정하면 월 페이먼트는 1,852달러가 된다.

그런데 만약에 융자를 50만달러 받고 나중에 recasting 제도를 이용해 10만달러를 갚으면서 원금을 40만달러로 낮출 경우 어떤 차이가 있을까.

우선 이자율을 더 낮게 받을 수 있다. 왜냐하면 요즘은 융자금액 41만7,000달러 이하의 컨포밍 융자 이자율 보다 점보융자의 이자율이 더 낮기 때문이다. 즉, 30년 고정에 3.375% 까지 낮게 받을 수 있다.

따라서 당장 2~3개월은 50만달러에 대한 페이먼트 즉, 2,210달러를 내지만 몇 개월 지난후 10만달러를 갚으면서 recasting을 요청하면 월 페이먼트를 1,768달러로 낯출 수 있게 된다.

결국 처음부터 40만달러를 3.75%로 융자받아 월 1,852달러를 내는 경우보다 50만달러를 낮은 이자율 즉, 3.375%로 융자를 받아 recasting을 할 경우 월 페이먼트를 1,768달러로 낮출수 있어 월 84달러를 세이브 할 수 있게 된다.

월 84달러가 얼마 안되는 것 같아도 30년동안 따지면 3만달러가 넘는 큰돈이다. 여기서 recasting 제도란 손님이 기존에 자신이 가지고 있는 융자의 원금을 일정금액 이상(보통 2만달러 이상) 일시에 갚을 경우에 이자율과 다른 조건은 그대로 둔 채로 월 페이먼트를 낮춰주는 제도를 말한다.

이를 위한 추가비용은 전혀 들지 않으며 제출서류도 없고 절차도 아주 간단하다. 이를 re-amortization 이라고도 부르기도 하는데 비용을 들여서 이자율과 월 페이먼트를 낮추는 재융자(refinance)와는 전혀 다른 제도이다.

재융자를 할 경우에도 예를 찾아볼 수 있다. 현재 융자 원금이 35만달러 있는 사람이 재융자를 할 경우 금액만 재융자를 할 것이 아니라 원금을 42만달러 이상으로 늘려서 낮은 이자율로 재융자를 한 후 recasting을 하면 결과적으로 더 낮은 이자율과 월 페이먼트를 가질 수 있게 된다.

물론 재융자의 경우에는 이자율 차이가 구매융자 만큼 많이 안 날수 있기 때문에 조심할 필요가 있다. 그러나 7/1 arm 이나 10/1 arm 등 변동 상품의 경우는 컨포밍과 점보융자의 이자율이 0.5%~0.875% 가까이 많이 나므로 반드시 점보융자로 하는 것이 유리하다.

구체적으로 현재 40만달러 정도 융자 밸런스를 가지고 있는 사람이 7/1 arm으로 재융자를 원할 경우에 컨포밍 융자로 받을수 있는 이자율은 약 3.375% 이다. 그러나 융자금액을 42만달러로 올려서 점보융자로 7/1 arm으로 융자를 받을 경우 이자율은 2.875%까지 내려갈 수 있다.

이에 따른 월 페이먼트의 차이는 100달러 이상이나 된다. 이렇게 점보융자의 낮은 이자율로 융자를 받은 후 1~2개월 후에 recasting 제도를 활용하여 원금을 낮추면 월페이먼트도 같이 낮출 수가 있다는 말이다.

융자금액이 41만7,000달러 이상에서 62만5,500달러 사이에 해당하는 컨포밍 하이밸런스의 경우는 더 말할 필요도 없다. 컨포밍 하이 밸런스에 해당하는 융자금액을 가진 사람이 7/1 arm 등 변동 상품으로 융자를 받기 원할 경우에는 반드시 점보 융자로 받아야 한다. 이자율 차이가 아주 많이 나기 때문이다.

또 다른 예는 현재 집을 보유하고 있는 사람이 다른 집을 사서 이사 갈 예정인데 기존의 집이 잘 팔리지 않아 다운페이먼트를 원하는 만큼 못하게 된 사람도 이 recasting 제도를 이용할 수 있다.

우선 다운을 할 수 있는 만큼 해서 집을 먼저사고, 기존 집이 팔린 후에 거기서 나온 돈을 가지고 융자원금을 갚으면서 recasting을 실시할 경우 자신이 애초에 원하는 만큼으로 융자원금과 월 페이먼트를 낮출 수가 있게 된다. 결론적으로 융자를 신청할 경우 무조건 다운을 많이 하거나, 있는 그대로 컨포밍 융자로 융자를 받을 것이 아니라, 융자금액을 늘려서 이자가 싼 점보융자로 융자를 받은 후에 recasting 제도를 활용하면 컨포밍 융자로 융자받는 것 보다 훨씬 많은 이득을 볼 수 있게 된다.
문의(213)393-6334

<스티브 양 웰스파고 은행 한인 융자담당>