주택 검사원이 집 검사를 잘못했기에 피해를 당했다면서 부동산 업자와 주택 검사원을 상대로 한 소송케이스가 있었다. 법조문에는 주택 매매 관련 부동산 업자는, 집을 눈으로 보아서 결함이 있는 것을 구입자한테 밝혀 주어야 되는 의무 사항이다.

대부분의 부동산 업자는 주택 결함 검사를 할 줄 모른다. 그래서 구입자가 검사원을 채용하도록 조언을 한다. 부동산 업자는 검사원이 결함을 찾아내어 주는 것으로 부동산 업자 의무를 완수했다고 믿는 사람들이 있지만 이것은 잘못된 생각이다.

주택 검사원과의 계약서에는 눈으로 볼 수 있는 곳에 대해서만 검사를 하고, 숨은 결함에 대한 것은 아무런 책임이 없고, 검사를 하지 않은 부분에 대해서도 책임이 없다고 명시되어 있다. 그러나 숨은 결함이 아닌 것도 발견 못하는 경우가 있다.

1997년에 한인 주택 구입자 이모씨와 한인 판매자 임모씨가 Agoura Hills 주택 매매 계약을 했다. 구입자인 이씨는 부동산 업자를 통해서 주택 검사원을 채용했다.

구입자 부동산 업자와 판매자 부동산 업자 모두가 같은 회사인 ‘C-21 Adobe’ 부동산에 근무를 했다. 즉 판매자와 구입자 모두를 대리하는 부동산 업자였다.

판매자는 수도 배관에 결함이 있어서 배관이 새고 있는데도 아무 문제가 없다고 말했다.

판매자의 대리인인 부동산 업자는 직접 검사를 하지 않고 판매자의 말을 그대로 구입자에게 옮겨만 주었다.

구입자의 부동산 에이전트는 주택 검사를 안 했다. “주택 검사원이 검사를 하는데 왜 내가 해야 하는가”라는 태도로 뒷짐만 지고 있었다.

주택 검사원은 수도 배관이 새고 있는데도 불구하고 결함을 발견하지 못했다.

벽난로, 집 기초 결함도 발견하지 못했다. 구입자가 집을 보기 1개월 전에 다른 구입자도 검사원을 채용했었다.

이 검사원도 이런 결함을 발견하지 못했다. 구입자는 1994년에 발생한 샌퍼난도 밸리 노스리지 지진으로 인해 벽난로 기초가 굽어져 있고 균열이 있다고 주장했다.

구입자는 판매자와 부동산 업자, 주택 검사원이 고의적으로 문제를 숨겼다고 주장했다.

구입자는 구조물에 이런 결함이 발생했는데도 결함 사실을 밝히지 않았다면서 판매자와 부동산 업자를 상대로 사기, 법에 의한 결함 사실을 밝힐 의무 위반, 손님에게 충실해야 할 의무 위반, 태만, 고의적으로 고통을 안겨 준 것 등으로 정신적 피해를 당했다면서 판매자와 부동산 업자들 상대로 소송을 제기했다.

판매자의 부동산 업자는 과거 구입자에 대한 검사 보고서도 구입자에게 제출했었다.

2001년 법원은 부동산 업자와 첫 구입자의 검사원, 그리고 현 구입자가 채용한 검사원은 법에 의해서 주택을 검사할 의무가 있는 사람들이다, 그리고 수수료를 받지 않은 첫 주택 검사원도 태만한 책임이 있다고 판결했다.

또한 부동산 업자는 구입자를 위해 검사를 해서 모든 결함 사실을 밝혀야 한다, 구입자에 의해 선정된 주택 검사원은 ‘성실하게 검사해야 할 의무’가 있고 특별한 결함을 구입자에게 보고해야 된다, 부동산 업자와 주택 검사원이 동일한 결함을 구입자에게 밝히지 않았을 때는 각각의 개인, 그리고 모두가 공동 책임이 부과된다, 계약상에 의해서도 책임이 부과된다, 과거 구입자를 위해서 검사한 검사원도 비록 수수료를 받지 않았지만 자신이 작성한 보고서를 다른 사람이 사용할 것이라고 알고 있었기 때문에 결함을 찾지 못한 책임이 동시에 부여된다, 부동산 업자와 검사원들은 구입자의 피해를 보상하라는 판결을 내렸다.

패소한 부동산 업자는 주택 검사원을 상대로 소송을 제기했다. 부동산 업자는 수동적 잘못이고, 능동적 잘못은 검사원이 저질렀기에 부동산 업자는 보호를 받아야 된다면서 1개월 전에 다른 구입자를 위해서 검사를 했던 검사원, 그리고 구입자 이씨를 위해 집 검사를 한 검사원을 상대로 소송을 제기했다.

부동산 업자는 검사원의 검사에만 의존했다는 것이었다.

비록 검사원이 계약에 의해 본인이 검사를 안 한 부분에 대해서는 책임이 없다고 계약서상 기재를 했더라도 일반인들은 검사원이 결함을 찾아 줄 것이라고 기대하기 때문에 이러한 계약에 의해 책임을 벗어 날 수 없다.

법원은 부동산 업자도 소비자로 적용시켜 구입자와 부동산 업자는 주택 결함 보고서를 잘못 만든 사람에게도 배상 청구를 할 수 있다, 주택 검사원이 태만한 검사를 했을 때는 부동산 업자도 검사원의 손님이다, 주택 구입을 하지 않은 구입자를 위해 검사 보고서를 작성한 검사원에게 수수료를 지불하지 않았더라도 검사원에게 책임이 있다, 수수료를 받지 않은 검사원은 개인적인 계약 관계가 없으므로 태만에 해당 되지 않는다고 주장했다, 계약에서는 직접적으로 미래에 알 수 있는 제3자가 아닌 사람에게는 이 계약이 적용되지 않는다고 판결했다.

만약 판매자와 검사원이 고의적으로 결함을 숨기고 있었으면 첫 구입자 이외에도 적용된다. 주택 검사원도 결함을 발견하지 못했으면 구입자에 대한 태만에 해당된다.

만약 검사원들이 작성한 검사 보고서가 집을 구입하려는 사람에게 사용될 것이라는 것을 알고 있었을 때는 과거 검사원과 현재 검사원에게도 책임이 있다.

<문의 (310)307-9683>

<김수진 변호사, 호프 법률그룹>