융자금액이 큰 점보융자의 이자율이 융자금액이 상대적으로 적은 컨포밍 융자의 이자율보다 낮게 유지되고 있다는 사실은 이제는 상식이 되었다.

점보융자란 LA와 OC기준으로 융자금액이 41만7,000달러 이상에 해당하는 융자로 렌더가 모기지 노트를 패니매, 프레디멕등 정부 에이전시에 팔지 않고 직접 월스트릿의 투자자들에게 팔거나 자신의 북에 자산으로 보유하는 융자를 말한다.

융자금액기준 41민7,000 달러 이하로 정부에이전시에 팔리는 융자를 컨포밍 융자라고 부르는데 반하여 점보융자를 넌컨포밍 융자라고도 부르기도 한다. 이렇게 이자율의 역전 현상이 나타난 것은 첫째로는 패니매와 프레디맥이 융자비용을 올린데 그 이유가 있다.

이 두 기관이 서브프라임 사태이후 재정상태가 나빠지면서 노트를 싸게 (이자율을 높게) 사들일 수밖에 없게 된 것이다. 결국 이 두 기관에 팔리는 컨포밍 융자의 이자율이 비싸진 것이다.

반면에 지난 수년동안 초저금리가 유지되면서 금융시장에 돈이 넘쳐나는 와중에 마땅히 투자할 곳이 없는 보험회사, 연기금, 뮤추얼펀드, 투자은행등 기관 투자가들에게 모기지 채권 중에서도 우량에 해당하는 점보융자는 좋은 투자처가 아닐 수 없게 되었다. 이 기관투자가들이 사들이는 점보융자 모기지 채권의 가격은 정부에이전시가 사들이는 가격보다 높게 (이자는 낮게) 형성되게 되었는데 이것을 둘째 이유로 볼 수 있다.

마지막으로 대형은행들이 대부분인 점보융자 렌더들이 주택융자를 해주면서 우량고객들을 확보할 수 있을 뿐만 아니라 융자금액이 크고 마진이 좋은 점보융자를 적극적으로 마케팅 하게 되었는데 그 결과 점보융자가 컨포밍 융자의 이자율보다 낮게 형성되었다고 볼 수 있다.

그런데 이렇게 이자율이 상대적으로 싼 점보융자의 장단점에는 어떤 것들이 있고 손님입장에서 유의할 점은 어떤 것이 있는지 한번 살펴보기로 한다.

예를 들어보자. 다운타운에 있는 Sky Community라는 주상복합 고층콘도는 주택융자로 융자받기가 까다로운 대표적인 콘도건물이다. 왜냐하면 상업용 면적이 전체 면적의 50%를 차지하여 25%를 넘지 말아야 하는 콘도 심사기준에 걸리기 때문이다.

그런데 이 콘도도 점보융자로 융자를 받을 경우에는 융자받기가 가능한 경우가 많다. 이 콘도에 거주하며 40만달러를 재융자 받기를 원하는 한 손님이 있었는데, 컨포밍론으로는 무조건 승인이 안나오기 때문에 융자 금액을 일부러 5만달러 올려서 현금인출 재융자로 하면서 융자금액을 45만달러라고 하여 점보융자로 만들어서 융자승인과 콘도승인을 받아 싼 이자율로 재융자를 끝낸 경우가 있었다.

이 손님은 이렇게 점보로 융자를 받은 후 몇달 있다가 Recasting 제도를 활용하여 5만달러를 바로 갚아버리면 애초에 의도했던 40만달러로 융자받았을 경우와 똑같은 금액으로 월페이먼트를 낮출 수가 있다.

많은 사람들은 점보융자가 융자금액이 크니까 융자심사기준도 더 까다로울 것이라고 생각할 수 있으나 위의 예처럼 오히려 점보융자로 할 때 가능한 융자가 따로 있을 수 있다.

점보융자의 심사기준이 항상 더 까다로운 것은 아니고 경우와 내용에 따라서 점보융자가 더 쉬운 경우도 있고 혹은 컨포밍 융자가 더 쉬운 경우도 있다. 따라서 한 렌더나 은행에서 융자를 거절당한 손님은 바로 포기하지 말고 다른 렌더나 은행에 문의를 하는 것이 현명하다.

특히 융자금액이 큰 점보융자인 경우에는 반드시 다른 렌더나 은행에 문의하는 것이 좋다. 왜냐하면 점보융자의 경우는 각 렌더나 은행이 각기 다른 2차 투자자들을 가지고 있을 수 있고, 큰 은행의 경우에는 융자노트를 자신의 북에 유지하면서까지 조건이 좋은 손님에게 심사기준의 유연성을 발휘하여 융자승인을 해 줄 수도 있기 때문이다.

마지막으로 점보융자의 가장 중요한 특징중 하나는 리저브(잉여자금)에 대한 요구이다. 즉 주택구입시 들어가는 다운페이먼트와 에스크로 종결에 들어가는 비용 이외에 추가로 수개월의 PITI(Principal,Interest, Tax, Insurance)에 해당하는 자금을 보유하고 있기를 요구한다.

융자규모, 상품, 다운페이먼트 정도에 따라 달라질수 있지만 적게는 6개월에서 많게는 2년치 PITI를 요구하기도 한다. 또한 자금의 출처와 종류에 대해서도 까다로와 증여금 (Gift Funds)를 허락하지 않고 Business Funds의 사용도 기준이 엄격하므로 시간을 두고 미리 미리 준비해야 낭패를 면할 수가 있다.

문의(213)393-6334

<스티브 양,웰스파고 은행 한인 융자담당>