주거용 건물주가 입주자를 찾아서 임대를 준다.

건물주는 임대료를 받는 대신에 입주자에게 편안하고 쾌적한 거주 상태를 제공해 주어야 된다. 즉 건물도 사람이 살아가는 건강, 안전에 위협을 받게 되면 안 되도록 보장을 해주어야 된다.

건물주는 사람이 거주할 수 있는 상태 보장과 임대 건물에 대해 관습적으로 요구하는 상태 보존 의무 이외에도 입주자의 건강과 안전을 요구하는 건축법과 주택법을 준수해야 할 의무가 있다.

만약 건물에 공해 물질인 납 성분 함유가 되어 있다면 건물은 환경적 위험에 노출되어 있다. 건강과 안전, 건물의 수명 상태, 일반인이 부동산에서 거주하기에 불편한 상태가 있다면 사람이 거주하기가 위험한 상태라고 할 수 있다.

주거용에 있어서도 아래의 어떤 사항에 저촉된다면 사람이 거주하기가 어려운 상태이다.

지붕, 외부 벽, 창문, 문에서 비가 새지 않도록 해야 한다.

모든 배관, 찬물, 더운 물 그리고 하수구 조직이 연결되어서 잘 작동되어야 한다.

천연 개스도 안전하게 작동되어야 한다. 실내를 덥게 하는 히터가 제대로 작동되어야 한다. 전기 조직이 안전하게 설치되어야 한다.

전구에 불이 켜져야 하고, 전선 배열, 전기 시설물이 정상적으로 작동해야 된다. 건물 청소 상태가 깨끗하고 위생 상태가 양호해야 된다.

땅 표면, 건물과 연결된 정원, 주차장 같은 부속 건물에는 쓰레기가 없어야 하고, 불결하지 않아야 된다.

폐기물 같은 것이 아무 곳에서나 나뒹굴고 있으면 안 된다. 쥐나 해충이 없어야 된다.

쓰레기 통도 안전하고 쓸만한 것을 배치해야 된다. 마루바닥, 층계 계단, 층계 손잡이가 안전해야 된다.

이 외에도 임대 건물에는 화장실 변기, 세면대, 욕조, 또는 샤워시설이 작동해야 된다.

변기와 욕조는 개인이 단독으로 사용할 수 있어야 한다. 통풍 시설이 되어야 하며 건물 내부에 위치해야 된다.

부엌에 설거지 하는 세면대는 물이 흡수되는 나무 같은 재질로 만든 것을 사용 할 수 없다.

모든 방은 창문 또는 천장을 통한 채광 문(skylights)을 통해서 자연 채광이 되어야 한다.

각 방마다 통풍을 위한 창문이 있어야 하고, 창문을 열고 닫을 수 있어야 한다. 창문을 절반 정도는 열 수 있어야 된다. 만약에 통풍이 안 되면 기계적으로 통풍이 되어야 된다.

화재 또는 응급시 도로 또는 복도로 빠져 나갈 수 있는 비상 출구가 있어야 된다.

계단이나 복도에는 쓰레기나 장애물이 없어야 된다.

창고, 차고, 그리고 지하실에는 화재발생시 쉽게 불이 붙는 인화성 물질이 없어야 된다.

건물 출입문 잠금장치는도 제대로 작동해야 된다. 문을 잠궈둘 수 있어야 한다. 2세대 이상의 다세대 주택은 각 방마다 화재경보기 장치가 있어야 하고, 또 제대로 작동해야 된다.

5세대 이상의 아파트에는 공동 사용 복도에도 화재경보기 시설이 되어야 한다. 우편함은 우체국의 표준 규격이어야 하고, 각 유닛마다 우편함 한 개를 설치해야 된다.

아파트 수영장과 수영장 물 흡입기에는 전기 안전장치(GFCIs) 시설이 있어야 된다.

임대 건물이 빈틈없이 완벽하지 않거나 미관상 만족스럽지 않다고 하더라도 관습적으로 사람 살기에 나쁜 것은 아니다.

건물주는 전화선을 연결 할 수 있는 시설인 ‘잭’(jack)을 설치하고, 관리해야 할 책임이 있다.

건물주가 이것을 이행하지 않았다고 해서 생활에 지장을 초래한다고 말하기는 분명하지 않다.

관습적인 주거환경 위반에는 임대 건물에 곰팡이 서식, 마약인 Methamphetamine 존재 등이 해당된다.

곰팡이 서식 때문에 건물주와 입주자 사이에 분쟁이 자주 발생한다.

적은 곰팡이에도 과민 반응을 보여서 건물주와 시비들이 있었다.

이 문제를 보완하기 위해서 2016년부터는 곰팡이 서식 판단에 대한 주거 환경 표준을 제정했다.

건물주가 주거 환경이 불합당하다고 통고를 받을 때까지, 또는 입주자가 청소를 깨끗하게 하지 않아 위생이 불결하게 되어 곰팡이가 발생했을 때는 건물주에게 책임이 없다.

건물주가 입주자 건물에 들어가서 곰팡이와 관련된 수리를 할 수 있도록 허락하는 것이 현명하다.

눈으로 보이는 곰팡이가 표준 이하라는 것은 보건소 또는 건축법 위반 집행 감독관에 의해 위생상 위험하다는 것이 결정된다.

표면에 발견된 곰팡이가 습기에 의해서 축적되어 적게 나타난 것은 표준 이하의 상태이다.(SB 655)시청에서 건물주에게 수리 통고는 긴급한 사항이 아닌 경우에는 대부분 30일 이내에 시정을 하도록 통보를 해주었다.

그러나 현재는 긴급 사항이라고 판단될 때에는 더 짧은 시간을 주어서 시정하도록 하고 있다.

그리고 건물주에게 벌금과 법 집행 비용까지 징수하도록 법이 개정되었다.

LA 시의 경우 건물 수리는 긴급수리와 일반적인 수리로 구분된다.

문의 (310)307-9683

<김수진 변호사, 호프 법률그룹>