최근 이자율이 다시 하락하면서 재융자 문의와 신청이 급증하고 있다.

지난 연말 FRB에서 기준금리를 인상한 후 많은 전문가들의 에상과는 달리 모기지를 비롯한 대부분의 채권이자율은 오히려 하락하고 있다.

미국의 경제는 견고함에도 불구하고 중국을 비롯하여 일본 유럽 등 전세계 경제가 고전을 면치 못하고 있기 때문이다. 어쨌든 모기지 금리의 하락은 모기지를 가지고 있는 대부분의 주택 소유주들에게 반가운 소식이 아닐 수 없다. 왜냐하면 재융자를 함으로써 월 페이먼트를 낮추고 금융비용 부담을 줄일 수 있기 때문이다.

특히 최근 모기지 금리는 하락했음에도 불구하고 FRB 정책금리의 영향을 받는 HELOC(Home Equity Line of Credit)의 이자율은 오히려 올라갔기 때문에 이를 기존의 1차 융자와 묶으면서 싼 이자율로 재융자 할려는 손님이 많아졌다.

더불어 최근에 집값이 상승하여 에퀴티가 늘어나면서 더 의미가 있어졌고 가능해졌다.

오늘은 이렇게 기존의 1차와 2차 융자를 묶으면서 재융자를 신청할 경우에 유의할 점과 혜택등에 대해서 살펴보자. 1, 2차를 묶는 재융자를 신청하려는 손님은 우선 다음의 사항을 꼭 알고 융자담당자에게 문의를 하는 것이 좋다.

1, 2차 융자의 밸런스는 얼마나 되는지, 2차 융자는 언제 오픈했는지, 집을 살 때 1차와 같이 했는지, 아니면 집을 산후 오픈했는지, 2차 융자에서 마지막으로 돈을 꺼내 쓴 것은 언제인지, 집값은 얼마나 되는지 등에 대한 정보를 가지고 전화하는 것이 좋다.

왜냐하면 1, 2차를 묶는 융자는 많은 경우에 현금인출 재융자로 분류돼 심사기준이 까다로워질 수 있기 때문이다. 재융자는 크게 두가지 종류로 분류되는데 융자금액을 늘리지 않고 이자율과 상품의 종류만 바꾸는 Rate and Term 재융자와 현금인출 재융자가 그것이다.

그런데 현금인출 재융자의 심사기준은 Rate and Term에 비하여 까다롭고 이자율도 약간 비쌀 수 있기 때문에 조심해야 한다. 특히 1, 2차 융자금액의 합계가 41만7,000달러를 넘어서 컨포밍 하이밸런스가 될 경우 현금인출 재융자는 집값의 60%까지밖에 융자를 허락하지 않기 때문에 다른 방법을 강구해야만 한다.

대표적인 예로 컨포밍 하이밸런스로 융자를 하지 않고 넌컨포밍(점보) 융자로 융자를 받으면 현금인출 재융자로 분류되더라도 집값의 75% 내지 80%까지 융자를 허락하기 때문에 융자가 가능해질 수 있다.

따라서 이 경우 융자금액이 41만7,000달러를 넘어서는 융자를 점보융자로 허락하는 렌더를 찾는 것이 관건이다. 점보융자로 할 경우 컨포밍 융자와 달리 1, 2차로 묶는 행위 자체가 현금인출 재융자로 보지 않을 수도 있어 이자율 혜택을 볼수도 있다.

예를 들어 현재 1차 융자 밸런스가 35만달러, 2차 융자가 15만달러 있는 사람이 1, 2차를 묶어서 하나의 융자로 재융자를 할 경우 월 페이먼트를 많이 줄일 수도 있고, 2차 융자의 이자율도 고정으로 바꿀 수 있어 이로울 수 있다.

그런데 이때 1, 2차 융자금액의 합계가 50만달러가 되어 컨포밍 하이밸런스로 재융자를 해야할 경우에, 2차 융자가 주택을 구입한 시점에 오픈한 것이 아닌 이상 현금인출 재융자로 간주돼 집값이 83만4,000달러 이상 나가야만 융자가 가능해진다.

그러나 이를 점보융자로 융자를 받을 수가 있다면 집값이 62만5,000달러만 나가도 융자가 가능해진다는 얘기다. 또한 점보융자에서는 2차 융자가 집을 구입할 때 오픈한 것이 아니더라도 최근 1년동안 돈을 뽑은 기록이 없으면 1, 2차를 묶는 행위를 현금인출 재융자로 간주하기 않기 때문에 심사기준과 이자율 면에서 훨씬 유리한 융자를 받을수가 있다.

이는 1차, 2차를 묶는 융자 자체가 가능한지, 아닌지를 결정하는 아주 중요한 사항이 될수도 있으므로 손님들은 융자 담당자에게 반드시 점보융자로 가능한지를 알아보는 것이 아주 중요하다.

예를 들면 점보융자는 손님이 구좌에 1년 치 집 페이먼트 (PITI, 즉 모기지 페미먼트, 세금, 보험)에 해당하는 금액을 잉여로 갖고 있기를 요구한다.

그러나 대부분의 경우는 점보융자가 컨포밍 융자에 비해 많은 점에 있어서 유리하다. 특히 이자율이 현저히 낮고, 주택에 대한 심사기준, 수입비율 등의 심사기준이 덜 까다롭고 여러 가지 예외제도가 잘 발달되어 있어 한 두가지의 약점이 있더라도 다른 부분에 강점이 있을 경우 최종 융자승인을 받아낼 수가 있다.

결국 1, 2차를 묶는 융자는 손님의 경우와 렌더에 따라서 완전히 다른 형태의 융자가 될 수도 있으므로 여러 렌더를 알아보고 가장 유리한 방법으로 융자를 받는 것이 최선이다.

문의(213)393-6334

<스티브 양[웰스파고 은행, 한인 융자담당]>